Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 26 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [C] [Y]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Mylène MULQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00768 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZIV

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 26 avril 2024


DEMANDERESSE

Madame [K] [T], 
[Adresse 1] - BELGIQUE

représentée par Maître Mylène MULQUIN de la SELEURL MULQUIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [C] [Y], 
[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier






Décision du 26 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00768 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZIV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2019, Mme [K] [T] a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7091,42 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [Y] le 19 septembre 2023.

Par assignation du 22 novembre 2023, Mme [K] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du montant du loyer conventionnel révisé, charges et accessoires,
- 6813,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.


Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 6 mars 2024, Mme [K] [T] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 février 2024, s'élève désormais à la somme de 8331, 81 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. Mme [K] [T] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [C] [Y] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 1000 euros, en plus du loyer courant. 

Mme [K] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [C] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré en date du 12 mars 2024, Mme [C] [Y] transmet des documents relatifs à sa société de formation continue dédiée aux adultes. Elle produit notamment l’extrait KBIS de la société. Elle produit également un acte de cession d’actions lequel relève que celle-ci a acquis 100 actions de cette même société le 26 août 2022. 

Par note en délibéré en date du 13 mars 2024, le conseil de Mme [K] [T] a produit un décompte de la créance actualisé au 12 mars 2024 correspondant à un montant de 7299, 65 euros. 

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [K] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 18 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7091,42 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 octobre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [K] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mars 2024, Mme [C] [Y] lui devait la somme de 7299, 65 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [C] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2200 euros. Au regard des éléments précédemment exposés, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [K] [T] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Mme [K] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2019 entre Mme [K] [T], d’une part, et Mme [C] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 31 octobre 2023,

CONDAMNE Mme [C] [Y] à payer à Mme [K] [T] la somme de 7299,65 euros (sept mille deux cent quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante-cinq centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ,

AUTORISE Mme [C] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 7 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1000 euros (mille euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 octobre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [C] [Y] sera condamnée à verser à Mme [K] [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, soit la somme de 2200 euros ; 
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [C] [Y] à payer à Mme [K] [T] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2023 et celui de l'assignation du 22 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge