Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 avril 2024

Du 09 avril 2024


5AA


SCI/


PPP Contentieux général

N° RG 23/04005 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRPL



Société CDC HABITAT

C/

[E] [T]




- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 


Le 09/04/2024


Avocats : Me Anne-Geneviève HAKIM



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 09 avril 2024



JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, f.f., lors des débats, Françoise SAHORES, lors du délibéré



DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT
33 Avenue Pierre Mendès-France
75013 PARIS


Représentée par Me Anne-Geneviève HAKIM (Avocat au barreau de BORDEAUX)




DEFENDEUR :

Monsieur [E] [T]
4 rue des Cèdres - Résidence Saint Géry - bât. 2 -
Porte 426
33170 GRADIGNAN


Présent





DÉBATS :

Audience publique en date du 13 février 2024









PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 février 2023, la Société CDC HABITAT a consenti à Monsieur [E] [T] un bail d'habitation portant sur un logement situé à GRADIGNAN (33) Résidence Saint Géry Bât 2 Porte 426 4, rue des Cèdres, moyennant un loyer révisable de 519,16 euros outre une provision mensuelle sur charges de 132,12 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, la Société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire,
- ordonner la libération des lieux, et à défaut autoriser l'expulsion de Monsieur [E] [T] et de tout occupant de son chef avec le concours s’il y a lieu de la force Publique, 
- condamner Monsieur [E] [T] au paiement des loyers échus au 13 novembre 2023 d'un montant de 3.921,19 euros, outre des termes échus postérieurement à l’assignation jusqu’à la date de la résiliation du bail, soit la somme de 651,28 euros par mois,
- condamner Monsieur [E] [T] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisables outre la régularisation des charges justifiée, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [E] [T] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre la sommation de payer et les dépens qui comprendront les frais d’assignation et de notification aux services préfectoraux.

L’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 27 novembre 2023.

Lors de l’audience du 13 février 2024, la Société CDC HABITAT, qui a maintenu ses prétentions, sauf à voir prononcer une condamnation en deniers ou quittances, a fait valoir que Monsieur [E] [T] n’a pas payé les loyers entre le mois de juin 2023 et le mois de janvier 2024, et que l’arriéré locatif s’élève à 5.241,92 euros à la date de l’audience.
Elle n’a pas entendu se positionner quant à la demande de délais de 
paiement du locataire.


Présent à l’audience, Monsieur [E] [T] a indiqué avoir repris le paiement du loyer. Il a expliqué avoir été contraint de régler des frais sur sa voiture. Il affirme percevoir un salaire mensuel de 1800 euros outre des primes, un treizième mois et environ 150/180 euros au titre d’heures supplémentaires, et vivre seul.
Il sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de régler une somme de 200 euros par mois.

Le jugement est contradictoire. Il est mis en délibéré au 9 avril 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au Préfet de la Gironde au moins deux mois avant la date de l’audience prévue le 13 février 2024. 

Le bailleur justifie également avoir saisi le 21 août 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

La procédure est donc régulière.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. 

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Cette obligation est reprise par le contrat de bail dans son article 11.

Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail, conformément à l’article 15 des conditions générales du contrat de bail signé entre les parties.

En outre l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. 

En l’espèce, la Société CDC HABITAT justifie avoir fait délivrer à Monsieur [E] [T] le 18 août 2023 une sommation de payer la somme de 1.329,58 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Monsieur [E] [T] ne s’est pas acquitté du paiement de cette dette qui à l’inverse s’est aggravée.

Le manquement aux obligations principales du locataire est ainsi suffisamment caractérisé. Dès lors la résiliation du bail et l'expulsion du locataire seront prononcées.

Sur la demande en paiement des loyers

Le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers et les charges convenus au contrat de bail, et dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Il résulte en l’espèce du bail et du décompte versés aux débats par le bailleur que la dette locative s’élève à la somme de 5.228,41 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 31 janvier 2024.

Faute de rapporter la preuve du paiement de ces sommes, Monsieur [E] [T] sera condamné au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation


En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges.

Monsieur [E] [T] sera condamné à en payer le montant.

Sur la demande de délais de paiement 


Aux termes de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Selon le VII) de ce même article « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». 

En l'espèce, Monsieur [E] [T] sollicite des délais de paiement et indique avoir repris le versement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024, comme le confirme le décompte de créance locative pour le mois de janvier 2024. 

Il réclame des délais de paiement sans justifier de sa situation à l’audience, aucune pièce n’étant produite à l’appui de ses allégations.

Le bailleur ne s'est pas positionné sur l'octroi des délais demandés.

Dans ces conditions, il convient d'accorder au locataire des délais de paiement suivant les modalités décrites au dispositif du jugement, étant précisé que ces délais suspendent l'application de la clause résolutoire et que celle-ci sera censée n'avoir jamais joué s'ils sont respectés. Il sera précisé qu’en application des dispositions de l’article 24 VII de cette même loi, cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Sur les autres demandes

Monsieur[E] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens et en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, sera condamé à payer à la Société CDC HABITAT la somme de 500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties ;







CONDAMNE Monsieur [E] [T] à quitter les lieux loués situés à GRADIGNAN (33) Résidence Saint Géry Bât 2 Porte 426 4, rue des Cèdres ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [E] [T] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] à payer à la Société CDC HABITAT la somme de 5.228,41euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation échus à la date du 31 janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] à payer à la Société CDC HABITAT une indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (669,45 euros par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

ACCORDE à Monsieur [E] [T] un délai de 27 mois pour s’acquitter de sa dette et suspend pendant ce délai les effets de la résolution du bail à condition qu'à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement et au plus tard le 20 de ce mois et de chacun des mois suivants, le locataire effectue versements de 200 euros en sus du loyer courant et un versement soldant la dette, jusqu’à complet paiement de l’arriéré ;

DIT que si Monsieur [E] [T] s’acquitte de sa dette selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;








DIT qu'en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer courant :

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] aux dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] à payer à La Société CDC HABITAT la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée du
contentieux de la protection