Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 9 avril 2024

N° RG : N° RG 23/01439 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQYT
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






50G

N° RG : N° RG 23/01439 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQYT

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


[J] [E]

C/

[Y] [S]



 







Grosses délivrées 
le

à 
Avocats :
Maître Léon NGAKO-DJEUKAM de la SELARL BORGIA & CO, AVOCATS
Me Nadia HASSINE



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 09 AVRIL 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Monsieur Pierre GUILLOUT, Magistrat honoraire exercçant des fonctions juridictionnelles

Isabelle SANCHEZ greffier lors des débats et Pascale BUSATO, greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2024, tenue en rapporteur
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 

DEMANDERESSE :

Madame [J] [E]
née le 17 Octobre 1984 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Léon NGAKO-DJEUKAM de la SELARL BORGIA & CO, AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [S]
né le 13 Juin 1972 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
N° RG : N° RG 23/01439 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQYT


représenté par Me Nadia HASSINE, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant

******

Par acte sous-seing privé du 27 août 2022, Monsieur [S] a signé une offre d’achat d’un bien immobilier, une échoppe de 26 m² située [Adresse 1], pour la somme de 176 000 €, pour un prix affiché de 180 000 €, par l’intermédiaire de l’agence Pietari immobilier représentée par Monsieur [V].

Une promesse de vente, par acte notarié, a été signée le 29 septembre 2022 entre Madame [E], propriétaire du bien, en qualité de promettant, et Monsieur [S], en qualité de bénéficiaire, valable jusqu’au 29 décembre 2022.

Par acte du 14 février 2023, Madame [E] a fait assigner Monsieur [S] au visa de l’article 1124 du Code civil et de la promesse de vente du 29 septembre 2022, aux fins de le condamner à lui payer la somme de 16 600 €correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente au motif qu’il a abusivement refusé de contracter aux conditions prévues.

Par ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 20 juillet 2023, Madame [E], au visa des articles 1112–1, 1124 et 1137 du Code civil, et de la promesse de vente précitée, conclut à ce que la somme de 16 600 €, consignée dans les mains du notaire instrumentaire, lui soit versée au titre de l’indemnité d’immobilisation avec application d’intérêts de retard d’un montant égal au taux de la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente, majorée de dix points de pourcentage, à compter du 11 janvier 2023, outre condamnation à payer une somme de 3 000 € pour résistance abusive et celle de 3 000 € titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, Monsieur [S], au visa des articles 1112–1, 1130 et 1137 du Code civil, conclut au débouté de la demande et conclut à l’annulation de la promesse de vente du 29 septembre 2022, avec restitution à son profit de la somme de 16 600 €, outre condamnation de Madame [E] à lui payer une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 précité.

Il fait principalement valoir que le bien était affecté par les termites et présente de l’humidité de sorte que la promettant a manqué à son devoir d’information.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2024.

Motifs de la décision:

Selon l’alinéa premier de l’article 1112–1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son contractant.

Le deuxième alinéa prévoit qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contrat ou la qualité des parties et selon les troisième et quatrième alinéas, il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie, 


les parties ne pouvant ni limiter, ni exclure ce devoir.

De même, le dernier alinéa dispose contre la responsabilité de celui qui en est est tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Les dispositions de l’article 1112–1 précité, notamment le dernier alinéa, sont invoquées par Monsieur [S] au soutien de sa demande d’annulation de la promesse de vente du 29 septembre 2022 en soutenant que Madame [E], par l’intermédiaire de son représentant, l’agence immobilière, a fait preuve d’obstruction dans la délivrance d’ informations, qu’il n’a obtenues que sur ses demandes réitérées, alors qu’aucun document obligatoire concernant l’état du bien ne lui a été remis avant les visites de sorte qu’il ne pouvait deviner la présence de termites.

Il prétend également qu’après la signature de la promesse de vente, il lui a été indiqué qu’il s’agissait d’un traitement curatif rendu nécessaire, avec une information erronée sur la présence de simples traces de termites, outre l’absence d’information sur l’état d’humidité de l’immeuble, d’où des manœuvres de nature à caractériser le dol de l’article 1137 Code civil par dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il rappelle que l’acte définitif d’achat prévoit une exonération totale pour les vices apparents mais aussi des vices cachés par le promettant et soutient dès lors que son refus de réitérer l’acte authentique est justifié par le comportement fautif de Madame [E].

Madame [E] soutient, en réponse à la demande d’annulation de la promesse de vente soutenue par Monsieur [S], que ce dernier a été dûment été informé de l’état général du bien, de la présence de traces de termites d’un devis de traitement du bois remis lors de la signature de la promesse de vente laquelle mentionne que le bénéficiaire a reçu préalablement à l’état parasitaire ce diagnostic et un devis de traitement anti-parasitaire et que le bénéficiaire déclare faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque de cette situation.

Elle prétend, en outre, que l’agent immobilier aninformé Monsieur [S] de l’état du bien concerné, tous les documents obligatoires lui ayant été remis le jour de la signature de la promesse.

Il est produit aux débats le justificatif de la visite le 27 août 2022 de l’immeuble par Monsieur [S] par l’intermédiaire de l’agence immobilière ainsi que la promesse d’achat de Monsieur [S] valable jusqu’au 29 septembre 2022 pour la somme de 176 000 € avec une attestation de la banque concernant sa disponibilité des fonds.

De même, Madame [E] produit la promesse unilatérale de vente du 29 septembre 2022 au profit de Monsieur [S] concernant le bien litigieux, pour une durée expirant le 29 décembre 2022 à 16 heures, stipulant qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, le promettant disposera librement de son bien outre la présence d’une clause relative à l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme 16 600 € versée par les mains du notaire du bénéficiaire.

Concernant l’état du bien, l’acte prévoit que le bénéficiaire prendra le bien dans l’état où il se trouve, tel qu’il la vu et visité et sans recours contre le promettant, notamment pour les vices 


apparents ou les vices cachés, avec la précision que pour ses dernières l’exonération de garantie ne s’applique pas si le promettant a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si le bénéficiaire a également cette qualité ou s’il est prouvé par le bénéficiaire dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du promettant.

En page 21 de l’acte, sont insérés les mentions relatives au dossier de diagnostic technique dont les termites en conformité avec les articles L271–4 à L271–6 du code de la construction de l’habitation.

Au titre des diagnostics techniques, celui porté à la connaissance de Monsieur [S] mentionne différentes pièces dont un état parasitaire, dans les conditions rappelées ci-dessus par Madame [E] qui produit également un rapport de l’état relatif à la présence de termites dans les bâtiments du 23 février 2022.

De l’ensemble des documents produits, rappelés ci-dessus, et des moyens de droit et de fait exposés par les parties, il ressort qu’il appartient dans un premier temps à Monsieur [S], qui se plaint d’un manquement au devoir précontractuel d’information de Madame [E], de rapporter la preuve de l’information concernant la présence de termites et d’humidité de l’immeuble à vendre et, dans un second temps, à Madame [E] de prouver qu’elle a effectivement transmis à Monsieur [S] lesdites informations.

Les documents précités , tant le diagnostic que la promesse de vente, sont de nature à justifier cette information, par les mentions qui y sont contenues, alors même que Monsieur [S] a visité l’immeuble préalablement à la signature de la promesse de vente parMadame [E], de sorte qu’il était suffisamment informé de la situation ou, en cas de doute, lui aurait permis de demander une mesure de vérification voire des documents supplémentaires, sans pouvoir reprocher à Madame [E] un dol, dont la charge de la preuve lui incombe , concernant les informations dont elle aurait eu connaissance et dont elle aurait volontairement gardé le silence, preuve qui en l’espèce n’est rapportée par aucun élément objectif du dossier.

Il s’ensuit que les conditions d’application de l’article 1112–1 du Code civil, telles qu’ invoquées par Monsieur [S] ne sont pas remplies, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de Madame [E] de lui faire remettre par le notaire de Monsieur [S], détenteur de cette somme, le montant de l’indemnité d’immobilisation dont il était prévu qu’elle s’impute sur le prix de vente et qu’elle sera versée aux promettant et non réductible, faute pour Monsieur [S] d’avoir refusé de lever l’option ou signer l’acte de vente dans le délai prévu à la promesse.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de Madame [E] tendant à condamner Monsieur [S] à lui payer une somme de 3 000 € pour résistance abusive, à défaut de démontrer une faute de nature à lui allouer des dommages intérêts différents de la non levée de l’option, compensée par l’attribution contractuelle de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal et non en fonction de la banque centrale européenne.

Monsieur [S], condamné aux dépens, sera condamné à payer à Madame [E] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier au sort, prononcé par mise à disposition au greffe:

DIT que Madame [J] [E] est créancière de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 29 septembre 2022, consignée dans les mains du notaire de Monsieur [S] à hauteur de 16 600 € qui doit lui être versée par ce même notaire, avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

DÉBOUTE Madame [E] de son chef de demande relative à des dommages intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [S] aux dépens ainsi qu’à payer à Madame [E] une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.



Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Pascale BUSATO, Greffier.




LE GREFFIER LA PRESIDENTE