Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 22 avril 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00190 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GT6P

MINUTE N° : 



Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 22 AVRIL 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [T] [O]
N°[Adresse 1]
[Localité 3] (REUNION)
représentée par Me Xavier BELLIARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Me Sophie RENAUDIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X], [V], [R] [Z]
N° [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2] (RÉUNION)
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valentine MOREL,

Assisté de : Loïs DECAESTEKER, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Mars 2024


DÉCISION :

Réputée contradictoire






RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [T] [O] a donné à bail, par l'intermédiaire de son mandataire la STIB, à Monsieur [X] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 2] par contrat du 17 août 2022, pour un loyer mensuel révisable et d'un montant de 550,32 euros charges comprises à la date de l'assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [O] a fait signifier à Monsieur [X] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 avril 2023 pour la somme en principal de 1360,76 euros. 

Madame [T] [O] a ensuite fait assigner Monsieur [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 1er février 2024, délivré à étude aux fins de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail et subsidiairement faire constater l'acquisition de la clause résolutoire par suite du non paiement des loyers par le locataire
- ordonner l'expulsion du locataire, de ses biens et de toute personne introduite dans le logement de son chef, avec concours de la force publique, 
- condamner Monsieur [X] [Z] à payer une indemnité d’occupation de 550,32 euros jusqu'à la libération du logement, 
- condamner Monsieur [X] [Z] en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à hauteur de 3172,81 euros, somme arrêtée à la date du 12 décembre 2023 avec intérêts de retard à compter du commandement de payer ; 
- condamner Monsieur [X] [Z] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 18 mars 2024, à laquelle l'affaire a été retenue dès le premier appel, Madame [T] [O]- représentée par Me Xavier Belliard - maintient l’intégralité de ses demandes et sollicite le bénéfice de son assignation.

Monsieur [X] [Z], cité à étude ne s'est ni présenté ni fait représenter à l'audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience ; étant précisé que Monsieur [Z] ne s'est pas présenté non plus au rdv fixé par le service social de prévention des expulsions.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 22 avril 2024 par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 05 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.
L’action est donc recevable.


La demanderesse forme une demande principale de résiliation judiciaire et subsidiaire de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, fondée sur les disposition de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; or les règles spéciales comme les dispositions de la loi précitée doivent s'appliquer prioritairement sur les règles générales, de sorte qu'en présence de deux fondements juridiques pour une même demande, il sera statué prioritairement sur la demande fondée sur le texte spécial, c'est à dire sur l'acquisition de la clause résolutoire. 

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ; 
or, bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d'une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l'espèce, le bail conclu le 17 août 2022 contient une clause résolutoire (en page 10/16 du contrat de bail) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois, a été signifié le 05 avril 2023, pour la somme en principal de 1360,76 euros. 

Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 06 juin 2023.

L'indemnité d’occupation 

Depuis cette date, le bail est résilié, si bien que Monsieur [X] [Z], occupant sans droit ni titre, est redevable d'une indemnité d'occupation destinée à la fois à compenser l'occupation des lieux par le locataire, et à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre. 
Cette indemnité sera fixée, conformément à la demande de la bailleresse, au montant du loyer augmenté des charges prévues au contrat de bail, soit la somme de 550,32 euros, et sera due depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion.

La libération des lieux loués

Monsieur [X] [Z] qui n'a plus de titre justifiant l'occupation du logement devra restituer ce dernier libre de ses biens et de toute personne, dès la signification du présent jugement.

À défaut de libération volontaire, Madame [T] [O] sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [X] [Z] deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, dans le respect des règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin. 

III. Sur le montant des sommes dues :

Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Madame [T] [O] évoque dans son assignation un décompte faisant état des impayés suivants : 
- solde décembre 2022 : 282,22 euros 
- loyer de février 2023 : 539,27 euros 
- loyer de mars 2023 : 539,27 euros 
- loyer de mai2023 : 539,27 euros 
- loyer d'août 2023 : 539,27 euros 
- loyer de décembre 2023 : 550,32 euros 

- frais de commandement : 183,19 euros 

Le montant de l'arriéré locatif dont peut être tenu Monsieur [X] [Z] se limite au montant des sommes contractuellement prévues, telles que le loyers et les charges locatives, à l'exception de frais d'huissier qui sont des dépens de l'instance. 

À cet égard, il ressort du décompte produit que Monsieur [X] [Z] est redevable de la somme de 2989,62 euros au titre des loyers impayés à la date du 12 décembre 2023, après expurgation des frais d'huissier.

Monsieur [X] [Z] ne comparait pas et par conséquent, ne justifie d'aucun paiement.

En conséquence, il sera condamné à payer à Madame [T] [O] la somme de 2989,62 euros avec intérêts au taux légal 
sur la somme de 1360,76 euros à compter du commandement de payer (05 avril 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 
V. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [X] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [T] [O], Monsieur [X] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2022 entre Madame [T] [O] et Monsieur [X] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 2] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ; 

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 06 juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à verser à Madame [T] [O] la somme de 2989,62 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupations impayés à la date du 12 décembre 2023 (comprenant loyer de décembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2023 sur la somme de 1360,76 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE à Monsieur [X] [Z] de restituer les lieux libres de toute occupation dès la signification du présent jugement, 

AUTORISE Madame [T] [O], à défaut de libération volontaire, à procéder à l'expulsion de Monsieur [X] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier au besoin ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à verser à Madame [T] [O] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 550,32 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à verser à Madame [T] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 22 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Monsieur Nicolas Brunet, greffier placé présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection