Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 25 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 25 AVRIL 2024



(n° 103/2024, 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/11830 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5UD



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 juin 2021 -Tribunal de commerce de Paris (19ème chambre) - RG n° 2017004138





APPELANTE



S.A.R.L. SOCIETE FRANCAISE D'ESTIMATION ET DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES - FESTIM SARL

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 395 182 595

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055





INTIMEE



E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT-OPH

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 344 810 825

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0483

Assisté de Me Damien de LA MORTIERE de la SELAS LGH & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2007, la société Groupama a consenti à la Société Française d'Estimation et de Transactions Immobilières (FESTIM) un bail commercial pour des locaux composés de trois bureaux (n° 23, 24 et 48), situés à l'entresol de la galerie [Adresse 5] située [Adresse 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2007, se terminant le 30 juin 2016, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 19.380 euros.



Par un autre acte sous seing privé en date du 25 octobre 2007, la société Groupama a consenti à la société FESTIM un bail commercial pour des locaux pour des locaux composés de deux bureaux (n° 25 et 26) situés à l'entresol de la galerie [Adresse 5] également pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2007, se terminant le 31 octobre 2016, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 10.000 euros.



Les locaux loués étaient destinés l'un comme l'autre à l'exercice exclusif des activités d'agent immobilier, de transaction sur toutes marchandises, de tous services, la gestion et le négoce, l'activité de marchands de biens.



Par acte notarié en date du 1er août 2013, la société Groupama GAN VIE, venue aux droits de la société Groupama SA, a vendu l'ensemble immobilier constituant la [Adresse 5] à l'Epic Public Foncier d'Ile-de-France (EPFIF), lequel a consenti au profit de l'Epic [Localité 6] Habitat-OPH par acte notarié en date du 23 et 26 décembre 2013, un bail emphytéotique.



Par acte d'huissier du 22 décembre 2015, la société FESTIM a fait signifier à l'Epic [Localité 6] Habitat-OPH un congé sur les locaux afférant au bail du 26 juin 2007 (bureaux n° 23, 24 et 48), à effet du 30 juin 2016 et a restitué les lieux le 4 juillet 2016.



L'Epic [Localité 6] habitat-OPH a fait ensuite notifier à la société FESTIM, le 9 septembre 2016 une sommation d'avoir à lui payer la somme de 39.764,01 euros présentée comme un arriéré locatif arrêté au 29 août 2016. 



Par acte d'huissier du 6 janvier 2017, [Localité 6] Habitat OPH a fait citer la société FESTIM devant le tribunal de commerce de Paris aux fins principalement de la voir condamner à lui payer la somme de 39.764,01 euros à titre d'arriéré locatif. La société FESTIM s'est opposée à cette demande et sollicité reconventionnellement la somme de 311.307 € à titre de dommages et intérêts.



Par acte d'huissier du 6 janvier 2017, [Localité 6] Habitat OPH a fait délivrer à la société FESTIM un congé avec offre d'indemnité d'éviction pour le 30 septembre 2018 pour les locaux (bureaux n° 25 et 26) objet du bail du 25 octobre 2017.



Par jugement du 09 juin 2021, le tribunal de commerce de Paris a :

- condamné la société FESTIM à payer à l'Epic [Localité 6] habitat-OPH la somme en principal de 39.764,02 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2016 ;

- ordonné la capitalisation des intérêts en conformité avec l'article 1343-2 du code civil ;

- débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- condamné la société FESTIM aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 78,36 euros dont 12,85 euros de TVA.



Par déclaration du 23 juin 2021, la société FESTIM a interjeté appel du jugement. Paris Habitat-OPH a interjeté appel incident.



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 6 septembre 2023.





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Par conclusions déposées le 22 septembre 2021, la société FESTIM, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

A titre principal

- infirmer le jugement rendu par la 19ème chambre du tribunal de commerce de Paris le 9 juin 2021 ' RG 2017/004138 ;

Et statuant à nouveau :

- juger mal fondée la demande de la société [Localité 6] Habitat OPH et l'en débouter.

A titre reconventionnel

- condamner la société [Localité 6] Habitat OPH à verser à la société Française d'Estimation et de Transactions Immobilières « FESTIM SARL » :


311 307 euros à titre d'indemnité en réparation des divers préjudices subis ;

5 000 euros au titre de l'Article 700 du code de procédure civile.


- condamner la société [Localité 6] Habitat OPH à tous les dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Par conclusions déposées le 1er mars 2023, l'Epic [Localité 6] habitat-OPH, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

- recevoir [Localité 6] Habitat-OPH en ses conclusions et demandes reconventionnelles, et l'y déclarer bien fondé ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :


débouté [Localité 6] habitat-OPH de sa demande formulée au titre des intérêts de retard contractuels ;

débouté [Localité 6] HABITAT de sa demande formulée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


- confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant partiellement à nouveau :

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société FESTIM ;

- condamner la société FESTIM aux intérêts au taux légal sur la somme de 39.764,02 € à compter du 4 juillet 2016, date de la remise des clés, majorés de 5 points en application de l'article X du bail commercial ;

- condamner la société FESTIM à verser à [Localité 6] habitat-OPH la somme de 9.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles cumulés de première instance et d'appel,

- condamner la société FESTIM aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, et ce en application des dispositions spécifiques de l'article 699 du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. 



MOTIFS DE L'ARRÊT



Sur la demande en paiement du solde locatif



Selon les anciennes dispositions de l'article 1134 du code civil applicables au contrat de bail en cause, dont le principe est repris au nouvel article 1103 du même code, les conventions légalement formées tiennent de loi à ceux qui les ont faites.



Selon les articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer au preneur des lieux conformes à la destination prévue au bail, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée en effectuant les réparations nécessaires autres que locatives et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, de garantir le preneur des vices ou défauts de la chose louée empêchant son usage.



Selon l'article 1728 du code civil, le preneur a pour obligations principales, d'une part, d'user raisonnablement de la chose louée conformément à sa destination, d'autre part, de payer le loyer aux termes convenus.



Dès lors que le paiement du loyer est l'une de ses deux obligations principales, le preneur ne peut s'en dispenser en opposant l'exception d'inexécution que si l'utilisation des lieux est impossible, soit parce que le bailleur n'a pas rempli son obligation de délivrance, soit parce que sa défaillance à réaliser les travaux indispensables lui incombant interdit toute jouissance de l'immeuble. Si tel n'est pas le cas, le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance est susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle et d'entraîner les sanctions prévues par les dispositions du code civil antérieures à l'ordonnance du 10 février 2016, applicables en l'espèce, telles que l'exécution forcée, la résiliation ou des dommages et intérêts. Pour obtenir des dommages et intérêts en cas d'inexécution de ses obligations par le bailleur, le preneur doit rapporter la preuve qu'il en est résulté pour lui un préjudice .



En l'espèce, la société FESTIM reproche à la bailleresse de ne pas avoir respecté son obligation de délivrance en ce que notamment les règles de sécurité incendie n'ont pas été respectées. 



Il ressort du constat d'huissier réalisé le 27 janvier 2015 en exécution d'une ordonnance rendue à la requête du bailleur, que lors de la visite de l'huissier, M. [Z] gérant de la société FESTIM était présent dans les locaux objet du bail du 25 octobre 2007 déclarant y 'travailler seul sans salarié'. S'agissant des bureaux objet de l'autre bail consenti à la société FESTIM, aucune personne n'était présente mais l'huissier a relevé qu'un affichage apposé sur la porte d'entrée des bureaux mentionne FINIS AFRICAE, que le nom de cette société apparaît sur différents documents ainsi que le nom de son président qui apparaît également sur la session ouverte d'un ordinateur allumé sur l'un des bureaux et que selon la gardienne de la galerie les membres de la société IMT ne viennent plus les locaux étant occupés par la société FINIS AFRICAE. L'affirmation de la société FESTIM selon laquelle la sous-locataire des locaux aurait cessé de lui payer les loyers en raison de leur mauvais état n'est pas établie, aucune réclamation ou mise en demeure de la part de ce dernier n'étant d'ailleurs produite. Il apparaît donc que les locaux loués étaient occupés et utilisés par la locataire et sa sous-locataire et n'est pas démontré que la société FESTIM se serait trouvée dans l'impossibilité totale d'occuper ces locaux conformément à leur destination. Dès lors, elle n'était pas fondée à opposer l'exception d'inexécution en s'abstenant de payer tout loyer de décembre 2014 à juin 2016. 



Il ressort des pièces produites notamment du contrat de bail et du décompte locatif arrêté au 31 juillet 2016 inclus tenant compte du départ de la locataire le 4 juillet 2016, la locataire ne soutenant pas avoir réalisé des paiements non pris en compte, que le solde de la dette locative s'élevait à 39.764,02 € à cette date .



C'est à juste titre qu'au regard des circonstances de l'espèce, notamment du montant du loyer, l'état de la galerie que ses bailleurs successifs ont voulu rénové et de sa désertification, que le jugement déféré a estimé manifestement excessive la clause pénale consistant à majorer de 5 points le taux d'intérêt et qu'il a condamné la société FESTIM au paiementdes intérêts au taux légal sur la somme de 39.764,02 € à compter de la sommation de payer du 9 septembre 2016. C'est également à juste titre qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts.



Il convient de confirmer le jugement déféré sur ces différents points.



Sur la faute contractuelle préjudiciable reprochée par la société FESTIM



Pour soutenir que son bailleur a commis une faute contractuelle préjudiciable à son égard en manquant à son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible, la société FESTIM produit notamment :

- une réponse faite le 10 janvier 2012 par la Préfecture de Police à la demande du précédent bailleur, la société GROUPAMA, de voir classer l'ensemble immobilier en cause en Etablissement Recevant du Public (ERP) de 5ème catégorie, indiquant: 'les dispositions proposées dans votre dossier sont acceptées sous réserve de la stricte observation des mesures de sécurité énoncées en annexe', lesquelles concernaient essentiellement des travaux liés à la prévention incendie et aux dispositifs de sécurité y afférents, notamment l'isolation de locaux, l'installation d'un système d'extinction automatique à eau type Sprinkler, la mise en place d'une signalétique etc ;

- les notices techniques et les cahiers des clauses techniques relatifs aux travaux envisagés liés à la mise en sécurité incendie, à l'amélioration de la résistance au feu et à l'installation d'extinction automatique à eau, la convention de vérification technique passée avec SOCOTEC de novembre 2008, la convention du 3 novembre 2005 désignant le Responsable Unique de Sécurité ;

- le rapport d'expertise judiciaire sollicitée par la société GROUPAMA dans le cadre d'un référé préventif du 26 septembre 2012, déposé en l'état le 20 juin 2014 en raison de la vente de l'ensemble immobilier à [Localité 6] Habitat OPH, lequel n'est pas intervenu à cette procédure ;

- la lettre recommandée avec accusé de réception du 17 septembre 2014 signée par six 'entrepreneurs de la Galerie commerciale [Adresse 5]' adressée à [Localité 6] Habirat OPH rappelant que selon les conclusions du CSTB du 19 janvier 2010 la résistance au feu de la structure métallique de la galerie et celle de la façade sont insuffisantes, lui reprochant la détérioration des locaux et leur baisse de commercialité et exigeant la réalisation des réparations et travaux de mise aux normes incombant au bailleur ;

- le procès verbal de constat d'huissier effectué le 3 décembre 2014 à la requête de l'association 'L'AMICALE DE [Adresse 5]', relevant notamment que différentes boutiques sont fermées ; que la galerie est quasiment déserte à part trois visiteurs ; que certaines boutiques présentent des traces d'humidité ; qu'entre les boutiques 1 et 2 ainsi que 13 et 14 'il existe des commandes d'ouverture des trappes de désenfumage. Il n'existe pas de commande au niveau du rez-de-chaussée. Les deux trappes de désenfumage ne présentent pas de dégâts apparents' ; qu'avant la boutique 15 ainsi qu'entre les boutiques 8 et 9, 'il existe des commandes d'ouverture des trappes de désenfumage. Il n'existe pas de commande au niveau du rez-de-chaussée. Le vérin de droite de la trappe de désenfumage de gauche est descellé', il y a des fils partiellement fixés et enchevêtrés en partie haute avant la boutique 15 ;

- la lettre de la préfecture de police du 12 mars 2015 accusant réception de ce constat en rappelant qu'elle ne saurait s'ingérer dans un litige privé entre bailleur et preneur et que les mesures destinées à assurer la sécurité du public incombent tant au propriétaire qu'à l'exploitant ;

- le programme de réhabilitation de la [Adresse 5] établi par [Localité 6] Habitat OPH en septembre 2018 prévoyant notamment des travaux liés à l'amélioration de la sécurité incendie.



Il ressort de ces éléments que des travaux d'amélioration de la sécurité incendie de la galerie étaient jugés nécessaires par l'administration en 2012, que leur réalisation a été envisagée par le précédent bailleur et que [Localité 6] Habitat OPH ne donne aucun élément quant aux interventions qu'elle a réalisées dans les locaux lorsque la société FESTIM les occupait.



Cependant, la société FESTIM à qui incombe la charge de prouver la faute de son bailleur et le préjudice en résultant pour elle, ne produit aucun élément démontrant qu'aucune des préconisations faites par la préfecture dans sa lettre de 2012 n'aurait été suivie, le procès verbal de constat d'huissier du 3 décembre 2014 n'étant pas explicite sur ce point. Aucun document technique rédigé par un spécialiste ne permet d'établir précisément les manquements aux règles de sécurité, le danger et la gène en résultant pour les occupants de la galerie et leurs visiteurs. Il n'apparaît pas que la commission de sécurité ait ordonné la fermeture administrative des locaux ni qu'elle ait adressé une mise en demeure de prendre des mesures de sécurité.



Il n'apparaît pas non plus que la société FESTIM aurait adressé des réclamations ou mises en demeure son bailleur en raison d'un trouble de jouissance avant le présent litige relatif aux loyers impayés.



Par ailleurs, la société FESTIM ne rapporte pas la preuve de son affirmation selon laquelle le bailleur aurait laissé dépérir les locaux, les pièces produites ne permettant pas de l'établir. La démonstration n'est pas non plus faite que c'est en raison des carences du bailleur en matière de sécurité ou d'entretien de la galerie que des locataires auraient quitter les lieux. En tout état de cause, le reproche fait à la bailleresse relatif à la désertification de la galerie est inopérant dès lors que le bailleur n'avait pas d'obligation contractuelle de garantir à sa locataire la commercialité de la galerie et l'occupation de l'ensemble des boutiques et bureaux.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société FESTIM ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'une faute préjudiciable de son bailleur justifiant une indemnisation.



Sur les demandes en paiement de la société FESTIM :



Le contrat de bail en cause ayant été conclu le 26 juin 2007, la société FESTIM n'est pas fondée à se prévaloir des nouvelles dispositions du code civil résultant de l'ordonnance du 10 février 2016 qui ne lui sont pas applicables.



Il ressort des anciennes dispositions de l'article 1371 du code civil applicables en l'espèce, dont le principe est repris aux nouvelles dispositions de l'article 1303 du même code, que les règles de l'enrichissement sans cause ne peuvent être invoquées lorsque l'appauvrissement et l'enrichissement allégués trouvent leur cause dans l'exécution d'une convention conclue entre les parties. La société FESTIM n'est donc pas fondée à soutenir qu'il y aurait enrichissement sans cause de la bailleresse au motif que le prix du loyer contractuel serait trop élevé au regard de la valeur locative des lieux loués.



Par ailleurs, dès lors que les conventions font la loi des parties, la société FESTIM n'est pas fondée à soutenir qu'au regard de la vraie valeur locative des locaux loués et du montant du loyer du bail emphytéotique payé par [Localité 6] Habitat OPH, les loyers prévus aux contrats de bail seraient trop élevés et devraient être réduits. Le montant du loyer contractuel s'impose.



En conséquence, la société FESTIM sera déboutée de sa demande non fondée juridiquement, aux fins d'obtenir la somme de 42.010 € correspondant à la différence entre les loyers facturés et le prix qui, selon elle, aurait dû étre pratiqué durant 58 mois.



La société FESTIM qui ne démontre pas l'existence d'une 'mise en danger de la vie d'autrui' par la bailleresse, le risque de condamnation pénale qu'elle aurait encouru du fait de la bailleresse, ni le préjudice en résultant pour elle, sera déboutée de sa demande en paiement de 75.000 € de dommages et intérêts à ce titre.



S'agissant du contrat de bail conclu le 25 octobre 2007, la bailleresse a délivré à la société FESTIM un congé pour le 30 septembre 2018 avec offre d'indemnité d'éviction et il ressort des écritures des parties qu'une procédure judiciaire relative à la fixation de cette indemnité est en cours, il ne peut donc être réclamé aucune somme dans le cadre de la présente procédure à titre de dommages et intérêts pour les conséquences dommageables résultant de la rupture de ce bail.



Le contrat de bail conclu le 26 juin 2007 a pris fin en raison de la délivrance d'un congé à son expiration par la locataire. Cette dernière, qui n'a pas sollicité la résiliation du bail pour manquement contractuel fautif de la bailleresse, ne démontre pas que c'est en raison d'un tel manquement qu'elle a exercé son droit de délivrer congé. Dès lors, en l'absence de lien de causalité établi entre la fin du bail et une faute imputable au bailleur, les conséquences financières en résultant tels que les frais de réinstallation et le surcoût résultant de la différence entre l'ancien et le nouveau loyer ne peuvent faire l'objet d'une indemnisation à la charge du bailleur.



La société FESTIM sera donc déboutée de sa demande en paiement de 68.000 €au titre de ses frais de réinstallation et de celle de 80.000 € au titre du surcoût de loyers.



De même, dès lors qu'elle est à l'origine du congé délivré pour le bail du 26 juin 2007, la société FESTIM n'est pas fondée à demander une indemnisation de 75.441,84 € correspondant aux frais de travaux et de mobilier exposés lors de son entrée dans les lieux, dont une partie ont d'ailleurs pu être amortis, déménagés ou pris en compte dans l'indemnité d'éviction relative au bail d'octobre 2007.



La demande en paiement d'une somme totale de 311.307 € à titre d'indemnité en réparation des divers préjudices subis formée par la société FESTIM n'est donc pas fondée et il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société FESTIM de ses demandes reconventionnelles.



Sur les autres demandes



Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives à l'exécution provisoire, aux dépens et frais irrépétibles de première instance.



La société FESTIM qui succombe sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel.



Il apparaît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour la procédure d'appel. Elles seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Les autres demandes seront rejetées.





PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;



Confirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 9 juin 2021 (RG 2017004138) en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;



Rejette les autres demandes ;



Condamne la société FESTIM aux dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de Maître C. Hennequin, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La greffière, La présidente