Cour d'Appel · 3e chambre civile — 25 avril 2024

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 25 AVRIL 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/04141 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P5S6





Décision déférée à la Cour : 

Arrêt du 09 FEVRIER 2023 

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 

N° RG 18/00548





DEMANDEURS A LA REQUETE :



Monsieur [O] [F] [G]

né le 30 Novembre 1972 à [Localité 11] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 7]

[Localité 10]- IRLANDE

et

Madame [E] [C] épouse [G]

née le 04 Octobre 1972 à [Localité 11] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 7]

[Localité 10]- IRLANDE

Représentés par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER







DEFENDEURS A LA REQUETE :



S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE par fusion absorption en date du 1er juin 2015, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Me Sebastien PINET de la SARL SPE GRESSIER PINET EXPERT COMPTABLE AVOCAT, avocat au barreau de NARBONNE









S.C.P. BENEDETTI-[T]-GALLY-DARISCON prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Marion CHOL, avocat au barreau de MONTPELLIER



SARL HPA HOLDING anciennement GROUPE GARRIGAE et dont le nom commercial est " PROPRIETE ET CO "

RCS de Béziers n°447 690 660, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 13]

[Localité 5]

et

SCI LES [12]

RCS de Béziers n°487 721 268, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentées par Me Yannick CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 février 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire, 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;





- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





*

* *







EXPOSE DU LITIGE

 

M. [O] [G] et Mme [E] [C] épouse [G] ont conclu le 15 août 2007, un contrat de réservation d'une vente en l'état futur d'achèvement avec la SCI Les [12], portant sur une maison d'habitation de type P3 vendue dans un programme de défiscalisation dans une résidence de tourisme située à [Localité 15] en France, comportant une promesse de bail commercial, de l'immeuble de la SARL Garrigae Hotels and Resorts.

 

Par acte authentique du 17 avril 2008, M. et Mme [G] ont régularisé la vente en l'état futur d'achèvement avec la SCI Les [12], de l'immeuble réservé, situé à [Localité 15], pour un prix de 326 508 euros financé à l'aide d'un prêt du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne.

 

Un avenant au bail commercial a ensuite été conclu par la SARL Garrigae Hotel and Resorts au vu des problèmes financiers qu'elle rencontrait, prévoyant une substitution de preneur (la SCI Les [12]) et une réduction du loyer à 8 148,88 euros.

 

M. et Mme [G] n'ont plus été en mesure d'honorer les échéances du prêt contracté auprès du Crédit Immobilier de France à compter du mois d'octobre 2014.

 

La SARL Garrigae Hotel and Resorts a été déclarée en redressement judiciaire par jugement du 30 janvier 2013, puis en liquidation judiciaire le 12 février 2014, après un plan de cession en date du 25 juin 2013.

 

Par actes des 30 décembre 2014, 5 janvier et 6 février 2015, M. et Mme [G] ont assigné le Crédit Immobilier de France, la SCP Alain Benedetti et [I] [T], la SARL Groupe Garrigae dénommée HPA Holding, la SCI Les [12], la société Taurean Properties et M. [Z] [W] (Notary Public à [Localité 11]) afin de voir prononcer la nullité du contrat de vente et du contrat de prêt.

 





Par jugement réputé contradictoire du 17 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

- dit recevable l'intervention volontaire de la SA du Crédit Immobilier de France venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne ;

- déclaré son incompétence en ce qui concerne les demandes formées à l'encontre de M. [W], invitant les demandeurs à mieux se pourvoir ;

- rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et les demandes de toute nature qui en découlent ;

- rejeté les demandes formulées à l'encontre de la société Taurean Properties Limited, la SCI Les [12] et de la SARL HPA Holding sur le fondement de la responsabilité contractuelle et délictuelle ;

- rejeté les demandes formulées à l'encontre de la SCP Alain Benedetti et [I] [T] ;

- rejeté toute autre demande des parties ;

- dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laisse les dépens de l'action à la charge des demandeurs et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l'avance sans en avoir reçu provision.

 

Sur appel des époux [G], par un arrêt prononcé le 9 février 2023, la 3ème chambre civile de la cour d'appel de Montpellier a rendu la décision suivante :

 

" Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de réparation formulées à l'encontre du Crédit Immobilier de France et de la SCP Benedetti [T] Gally Dariscon et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

 

Prononce la nullité du contrat de vente reçu par Maître [I] [T] Notaire associé de la SCP Alain Benedetti et [I] [T] le 17 avril 2008 entre la SCI Les [12] et M. et Mme [G] portant sur la vente du lot n°26 à savoir une maison de type P3bis dite également P3 de luxe, élevée d'un étage sur simple rez-de-chaussée, d'une surface habitable de 66,26 m2 comprenant : entrée, séjour cuisine, WC, dégagement, deux chambres, une salle de bains, penderie sous l'escalier menant à l'étage, tablettes sur l'escalier, terrasse à l'arrière de la maison, et jardin attenant, le tout cadastré commune de [Localité 15] (Aude), " [Localité 14] ", section C, numéro [Cadastre 3], pour une contenance de 00 are 75 centiares pour un prix de 326 508 euros TVA incluse, pour dol ;

 

Dit qu'à compter du prononcé de la nullité du contrat de vente M. et Mme [G] seront tenus de restituer l'immeuble objet de la vente annulée à la SCI Les [12] ;

 

Constate l'annulation de plein droit du prêt consenti à M. et Mme [G] par la banque Crédit Immobilier de France, suivant offre acceptée et acte reçu par Maître [I] [T] notaire associé de la SCP Alain Benedetti et [I] [T], le 17 avril 2008;

 

Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à M. et Mme [G] par la SA Crédit lmmobilier de France Développement venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne ;

 

Condamne in solidum la SCI Les [12] et la société HPA Holding anciennement Groupe Garrigae à régler à la SA Crédit lmmobilier de France Développement venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne la somme de 280 250 euros TVA incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2014 ;

 

Condamne in solidum la SCI Les [12] et la SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae à régler à M. et Mme [G] les sommes de :

 

- 52 256 euros au titre de leur apport personnel,

- 19 827,57 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l'intérêt au taux légal à compter du 30 décembre 2014,

- 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

 

Condamne in solidum la SCI Les [12] et la SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae à régler à M. et Mme [G] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel ;

 

Condamne M. et Mme [G] à régler à la SCP Benedetti [T] Gally Dariscon, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

 

Condamne in solidum la SCI Les [12] et la SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae aux entiers dépens de première instance et d'appel, sauf ceux concernant la SCP Benedetti [T] Gally Dariscon qui seront à la charge de M. et Mme [G] et qui seront recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

 

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

 

Ordonne la publication du présent arrêt au service charge de la publicité foncière de la situation de l'immeuble à la diligence de M. et Mme [G] ;

 



Dit qu'une copie du présent arret sera transmies à la diligence du greffe à la direction départementalee des 'nances publiques de l'Aude en application des dispositions de l'article L.101 du livre des procédures fiscales."

 

Selon leurs requête enregistrées au greffe les 8 août et 6 octobre 2023, les époux [G] demandent à la cour de :

 

- réparer les erreurs matérielles suivantes, en remplaçant dans le dispositif de l'arrêt rendu le 9 février :

 

- La mention relative à la description du bien et faisant état de l'existence d'une seule salle de bain alors que la maison en comporte deux, comme il resort de l'acte de vente,



- La mention selon laquelle la résolution du prêt entraînera la restitution des intérêts versés à M. et Mme [G] par la banque alors ce sont les consorts [G], en leur qualité d'emprunteurs, qui ont versé ces intérêts à la banque, et non l'inverse ; ainsi, remplacer la mention "Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à M. et Mme [G] par le Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne" par la mention "Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement du capital et des intérêts du prêt versés par M. et Mme [G] au Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne".

 

- rectifier les omissions de statuer suivantes :

 

- La cour aurait omis d'indiquer que le capital du prêt réglé par M. et Mme [G] à la banque devra également leur être remboursé, ce d'autant plus que l'arrêt condamne in solidum la SCI Les [12] et la SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae à régler à la banque l'intégralité du montant du prêt ; M. et Mme [G] demandent d'ajouter au dispositif de l'arrêt rendu le 9 février 2023 la mention suivante : " Dit que la résolution du prêt entrainera remboursement du capital et des intérêts du prêt versés par M. et Mme [G] au Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne ",



- La cour aurait également omis de statuer concernant les intérêts au taux légal dont se trouve assortie la condamnation à restitution de l'apport personnel de M. et Mme [G], à compter de la date de l'acte annulé, soit en l'espèce le 17 avril 2008.

 

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 11 janvier 2024, la SCP Benedetti [T] déclare s'en rapporter à la justice quant aux mérites de la requête en rectifications d'erreurs matérielles et omissions de statuer déposée par les époux [G], de débouter toutes parties de toutes demandes qui pourraient être formulées à l'encontre du notaire et de statuer ce que de droit sur les dépens.

 

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 9 février 2024, la SA Crédit Immobilier de France Développement demande à la cour de débouter les époux [G] de leurs demandes de rectification et d'omission de statuer et de constater qu'elle s'en remet à droit sur leur demande relative aux intérêts légaux sur leur apport personnel. Elle demande en outre à voir juger que les dépens seront mis à la charge du Trésor Public, ou à défaut à la charge des époux [G]. 



La société HPA Holding et la SCI [12] n'ont pas conclu. 

 

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties. 





MOTIFS



Sur les erreurs matérielles



L'arrêt comportant une erreur matérielle concernant le nombre de salles de bains, il sera fait droit aux demandes des époux [G] sur ce point. 



Concernant le remboursement des intérêts, si l'arrêt contient une erreur en ce qu'il a dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à monsieur et madame [G] par la SA Crédit Immobilier de France Développement alors que c'était à la banque d'effectuer le remboursement auprès des époux [G], pour autant les demandes des époux [G] se limitaient sur ce point à voir 'Condamner le Crédit Immobilier de France à restituer aux Consorts [G] les intérêts du prêt (') ' et ne comportaient aucune mention concernant le remboursement du capital. 



Dans ces conditions, la mention 'Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à monsieur [O] [G] et madame [E] [C] épouse [G] par la SA Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne' sera remplacée par la mention 'Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés par monsieur [O] [G] et madame [E] [C] épouse [G] à la SA Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne'.





Sur les omissions de statuer



Les conclusions enregistrées dans l'intérêt des époux [G] devant la cour contenaient au principal, les demandes suivantes :



" Juger que le consentement des Consorts [G] à la vente et au prêt conclus le 17 avril 2008 a été vicié par un dol et en conséquence,

- Juger nuls et de nul effet les contrats de vente et de prêt conclus le 17 avril 2008 entre la SCILES [12] et les Consorts [G] et le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE et en conséquence,

- Juger que la SCP Alain BENEDETTI et [I] [T] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en n'informant pas les Consorts [G] des risques inhérents aux actes de son ministère et en conséquence,

- Ordonner la restitution du bien immobilier au vendeur, en l'occurrence la SCI LES JARDINS DESAINT BENOIT, ainsi que la restitution corrélative des fonds perçus par la SCI LES [12] au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE outre la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges et hypothèques intervenues à la suite de l'acte de vente du 17 avril 2008, aux frais exclusifs des défendeurs supportés in solidum ;

- Condamner in solidum la SCI LES [12], la société HPA HOLDING et la SCP BENEDETTI ET [T] à relever et garantir les Consorts [G] de toutes les demandes tendant à la restitution des fonds du prêt ;

- Condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à restituer aux Consorts [G] les intérêts du prêt consenti et indument perçus assortis de l'intérêt au taux légal à compter de l'assignation; 

- Condamner in solidum la SCI LES [12], la société HPA HOLDING, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE et la SCP BENEDETTI ET [T] à indemniser les Consorts [G] de l'intégralité de leur préjudice spécial non couvert par les resti tuti ons à hauteur de :

- cinquante-deux mille deux cent cinquante-six euros (52 256 €) au titre de la restitution de leur apport personnel, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du17 avril 2008,

- deux cent quatre-vingt mille euros huit cent quarante cents (280 840 €) au titre du

gain manqué correspondant à la perte de loyer,

- dix neuf mille huit cent vingt-sept euros et cinquante-sept cents (19 827,57€) au titre

des frais exposés dans le cadre du prêt et de la gestion du bien immobilier, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 17 avril 2008,

- cinquante mille euros (50 000 €) en indemnisation de leur préjudice moral. "

Elles ne contenaient aucune demande relativement au remboursement aux époux [G] du capital par la banque et les époux [G] seront déboutés de leur demande en omission de statuer sur ce point. 



Concernant, les intérêts au taux légal assortissant la condamnation à restitution de l'apport personnel, l'arrêt mentionne en page 13 ces intérêts à compter du 30 décembre 2014, date de la première assignation (et non comme le demandent les époux [G] à compter du 17 avril 2008), mais omet cette mention dans son dispositif en page 19. Cette omission sera réparée. 





PAR CES MOTIFS



La cour, par arrêt rectificatif,



Déboute monsieur [O] [G] et madame [E] [C] épouse [G] de leur demande en omission de statuer relative au remboursement du capital du prêt ; 



Dit qu'en page 18 de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 9 février 2023 la mention 'deux chambres, une salle de bains' sera remplacée par la mention 'deux chambres, deux salles de bains' ;



Dit qu'en page 19 de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 9 février 2023 la mention 'Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à monsieur [O] [G] et madame [E] [C] épouse [G] par la SA Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne' sera remplacée par la mention 'Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés par monsieur [O] [G] et madame [E] [C] épouse [G] à la SA Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne'.



Dit qu'en page 19 de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 9 février 2023 la mention '52 256 euros au titre de leur apport personnel' sera remplacée par la mention '52 256 euros au titre de leur apport personnel, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2014, date de la première assignation' ;

 

Déboute monsieur [O] [G] et madame [E] [C] épouse [G] de leurs demandes plus amples ou contraires au présent arrêt;

 

Dit que la présente décision sera mentionnée sur la minute et les expéditions de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 9 février 2023 ;



Laisse les dépens à la charge du Trésor Public.

 

 

 Le greffier, Le président,