Cour d'Appel · 1ère Chambre — 25 avril 2024

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 

ASW/FA









REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 22/01907 - N° Portalis DBVG-V-B7G-ESSZ 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 25 AVRIL 2024 





Décision déférée à la Cour : jugement du 15 novembre 2022 - RG N°21/00069 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON 

Code affaire : 50A - Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente





COMPOSITION DE LA COUR :



Madame Anne-Sophie WILLM, conseiller, président de l'audience

Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller

Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.



DEBATS :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Anne-Sophie WILLM, conseiller, président de l'audience, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.



DELIBERE :



Mme Anne-Sophie WILLM, conseiller, président de l'audience, a rendu compte conformément à l'article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :



Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller.





L'affaire oppose : 



PARTIES EN CAUSE :



APPELANT



Monsieur [O] [E]

né le 17 Décembre 1974 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Ariel LORACH de la SCP LORACH AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON









ET :



INTIMÉ 



Monsieur [G] [F]

né le 16 Mars 1973 à [Localité 4]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]



Défaillant, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 31 janvier 2023.



ARRÊT :

- DEFAUT

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Michel Wachter, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.



*************



EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS



Par acte authentique passé le 17 juin 2019, M. [O] [E] a consenti à M. [G] [F] une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir non viabilisé situé [Adresse 2], pour une durée expirant le 30 septembre 2019 à 16 heures.



La réalisation de la promesse était soumise à la condition suspensive de l'obtention, par M. [G] [F], d'un permis de construire avant le 20 septembre 2019 pour la réalisation d'une opération de construction de deux maisons à usage d'habitation d'environ 100 m² chacune sur deux niveaux.



L'acte précisait que le bénéficiaire devait, pour se prévaloir de la condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai d'un mois à compter de l'acte, à défaut de quoi, après un délai de huit jours suite à mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il serait réputé avoir renoncé à la condition.



La promesse prévoyait en outre que dans le cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution de la promesse étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations exigibles, elle devrait verser à l'autre la somme de 12 500 euros à titre de pénalité.



Par lettre du 2 décembre 2019, l'agence Immo 25 a mis en demeure M. [G] [F] de justifier du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire sous huit jours, et par lettre recommandée avec avis de réception du 3 décembre 2019, M. [O] [E] lui a précisé qu'à défaut de réponse de sa part, il solliciterait le règlement de la pénalité.



Le 18 décembre 2019, la mairie de [Localité 4] a informé M. [G] [F] du rejet de plein droit de sa demande de permis de construire.



Par acte signifié le 15 décembre 2020, M. [O] [E] a fait assigner M. [G] [F] devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins de prononcer la résolution de plein droit de la vente, de le condamner au paiement de la somme de 12 500 euros ainsi qu'à des dommages et intérêts.



Par jugement rendu le 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Besançon a :



- débouté M. [O] [E] de sa demande de résolution de la vente intervenue le 17 juin 2019 avec M. [G] [F], ainsi que de ses demandes au titre de la clause pénale et de dommages et intérêts,

- condamné M. [O] [E] à payer à M. [G] [F] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [O] [E] aux dépens de l'instance.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :



- que la seule obligation mise à la charge de M. [F] était le dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire dans le délai d'un mois,

- que le contrat ne définissait pas ce qu'était un dossier complet,

- qu'il y avait lieu par conséquent de se référer à l'article 1188 du code civil et que dans le doute, le contrat s'interprétait contre le créancier et en faveur du débiteur, soit en faveur de M. [F],

- qu'il convenait également de se référer aux dispositions de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme,

- que M. [F] avait déposé, par l'intermédiaire de son architecte, une demande de permis de construire auprès des services de la ville de [Localité 4] qui avait été reçue le 19 juillet 2019,

- que le courrier du 18 décembre 2019 de la ville de [Localité 4] montrait que M. [F] avait fait parvenir les pièces obligatoires mentionnées aux dispositions du code de l'urbanisme,

- que seules des précisions sur le projet lui étaient demandées, et non des informations correspondant aux pièces énumérées par les articles R. 431-5 à R. 431-12 et et R. 431-13 à R. 431-33-1 du code de l'urbanisme,

- que dès lors, M. [F] avait bien déposé un dossier complet le 19 juillet 2019,

- que M. [F] n'avait pas été mis en demeure avant cette date par M. [E],

- que ce dernier ne pouvait en conséquence pas invoquer la renonciation du bénéficiaire à la condition suspensive,

- que le fait que M. [F] ait déposé la demande de permis de construire deux jours après l'expiration du délai d'un mois ne pouvait l'empêcher de se prévaloir de la condition suspensive d'absence d'obtention du permis de construire avant le 20 septembre 2019,

- qu'il ressortait des courriers de la ville de [Localité 4] que le projet de construction n'était pas conforme au plan local d'urbanisme,

- que dans ce contexte, la condition suspensive ne se serait jamais réalisée pour des motifs indépendants de la volonté de M. [F],

- que l'obligation était donc réputée n'avoir jamais existé.



-oOo-



Par déclaration du 19 décembre 2022, M. [O] [E] a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions.



La déclaration d'appel a été signifiée par procès-verbal de recherches à M. [G] [F] le 31 janvier 2023, qui n'a pas constitué avocat.



Aux termes de ses seules conclusions déposées le 22 février 2023, M. [O] [E] demande à cour :



- de le déclarer recevable et bien fondé en son appel de la décision rendue le 15 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Besançon,

Y faisant droit,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il : 

. l'a débouté de sa demande de résolution de la vente intervenue le 17 juin 2019 avec M. [G] [F], ainsi que de ses demandes au titre de la clause pénale et de dommages et intérêts,

. l'a condamné à payer à M. [G] [F] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. l'a condamné aux dépens de l'instance,

Et statuant à nouveau,

- de prononcer la résolution de la vente de plein droit du fait des manquements de M. [F] à ses obligations contractuelles,

- de condamner M. [F] du chef des causes sus énoncées au paiement de la somme de 12 500 euros au titre des pénalités prévues au contrat en cas de manquement,

- de condamner M. [G] [F] au paiement, à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice financier subi par lui, pour sa perte de chance de vendre le bien et la résistance abusive et mauvaise foi de celui-ci, d'une somme qui ne saurait être inférieure à 5 000 euros,

- de dire que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal, au besoin à titre compensatoire, à compter du courrier de mise en demeure du 2 décembre 2019, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1344-1 et 1343-2 du code civil,

- de débouter M. [G] [F] de ses moyens, fins et conclusions contraires,

- de condamner M. [G] [F] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner M. [G] [F] aux entiers frais et dépens de la procédure, dont distraction au profit de la SCP Lorach Avocats associés, et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



-oOo-



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 15 février 2024.



Elle a été mise en délibéré au 25 avril 2024.



Pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR



I. Sur la résolution de la vente



M. [O] [E] fait valoir que M. [G] [F] n'a pas fait le nécessaire pour transmettre un dossier complet et obtenir un permis de construire conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente. Il soutient que M. [F] a donc empêché la réalisation de la condition suspensive qui doit être considérée comme acquise et qui rend la clause pénale applicable. 



Réponse de la cour :



Aux termes de l'article 1103 du code civil : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'



Par ailleurs, selon l'article 1304-3 du même code : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.'



En l'espèce, il ressort du courrier de la ville de [Localité 4] du 18 décembre 2019 que M. [G] [F] a déposé un dossier de demande de permis de construire incomplet le 19 juillet 2019 et que dans le mois de ce dépôt, il lui avait été notifié, par lettre recommandée réceptionnée le 19 août 2019, un courrier l'avertissant que le dossier ne comportait pas toutes les pièces relatives à son instruction.



Cette lettre précise :



- que M. [G] [F] avait disposé d'un délai de trois mois à compter du 19 août 2019, soit jusqu'au 19 novembre 2019, pour présenter en mairie l'ensemble des pièces manquantes à son dossier,



- que le 15 novembre 2019, des pièces complémentaires avaient été déposées,



- que ces pièces s'étaient avérées toujours insuffisantes ou manquantes au regard des exigences de la réglementation pour permettre l'instruction du projet,



- que ces pièces, mentionnées dans la lettre du 8 août 2019, étaient les suivantes :



'PC02. Plan de masse des constructions à édifier ou modifier :

3) Les hauteurs de niveaux doivent être données soit par rapport à un point fixe existant et vérifiable : type borne ou regard soit en niveau NGF.

PC04. Notice décrivant le terrain et présentant le projet :

. Préciser les plantations en zone UD : arbres de hautes tiges ou arbres fruitiers, supprimés, conservés ou/et à planter.

. Préciser les modalités d'accès à la parcelle (portail existant et chemin privé desservant d'autres parcelles, servitude de passage ' et de branchements aux différents réseaux (boitiers et regards en attente ' à créer ' servitudes '

PC16-1. Formulaire attestant la prise en compte de la réglementation thermique : il convient de fournir 2 attestations (celle en vigueur) correspondant à chacune des maisons, celles-ci doivent être signées impérativement.'



- qu'il manquait toujours l'attestation 'g1", la prise en compte des prescriptions émises par la Direction départementale des territoires et notamment la soumission du projet à une étude géotechnique, ainsi que la prise en compte des remarques concernant la non conformité avérée du projet actuel vis à vis du plan local d'urbanisme,



- que le délai imparti pour la production des pièces était alors échu, de sorte qu'il convenait de déposer une nouvelle demande accompagnée de l'ensemble des pièces nécessaires à son instruction.



Il ressort de ces éléments que le dossier de demande de permis de construire déposé en mairie par M. [G] [F] n'a jamais été complet, ce qui a empêché la réalisation de la condition suspensive permettant la vente, et celui-ci n'a pas justifié du dépôt d'un dossier complet après la mise en demeure qui lui a été adressée le 2 décembre 2019.



La promesse de vente est en conséquence caduque et M. [O] [E] sera débouté de sa demande de résolution de la vente, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.



II. Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 12 500 euros



M. [O] [E] fait valoir que dans la mesure où M. [G] [F] n'a pas respecté les termes de la promesse de vente qu'il a signée, il doit être condamné au paiement de la somme de 12 500 euros prévue à titre de clause pénale.



Réponse de la cour :



L'article 1231-5 du code civil dispose que : 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'



En l'espèce, la clause 'Stipulation de pénalité' prévue à l'acte du 17 juin 2019 est ainsi rédigée :



'Dans le cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de DOUZE MILLE CINQ CENTS EUROS (12 500,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.'



Il a été vu supra que M. [G] [F] n'a pas déposé de dossier complet de demande de permis de construire et qu'il n'a pas non plus justifié du dépôt d'un tel dossier après mise en demeure.



Il n'a en outre donné aucune explication à ses manquements suite aux mises en demeure des 2 décembre 2019 et 9 janvier 2020 qui lui ont été adressées à cette fin.



M. [G] [F] a donc manqué à ses obligations contractuelles, de sorte que M. [O] [E] est en droit de prétendre au bénéfice de la clause pénale ainsi visée qui correspond à 10 % du prix de vente.



Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé sur ce point et M. [G] [F] sera condamné à payer à M. [O] [E] la somme de 12 500 euros au titre des pénalités prévues au contrat.



III. Sur la demande dommages et intérêts





M. [O] [E] soutient avoir subi un préjudice en ayant manqué des opportunités de vente en raison de l'attitude de M. [G] [F] et en ayant été contraint de baisser le prix de son terrain de 5 000 euros. Il fait valoir que son bien est toujours en vente et que la somme qu'il réclame correspond à la perte subie par la non réalisation de la transaction, à la perte de chance qui en découle, à la mauvaise foi et à la résistance abusive de M. [G] [F].



Réponse de la cour :



M. [G] [F] ne peut être tenu pour responsable de la situation décrite par M. [O] [E] qui ne justifie d'ailleurs pas de la propriété actuelle du bien et alors que c'est lui qui avait décidé, le 3 décembre 2019, de recourir à la caducité de la promesse de vente en écrivant qu'il procédait à la remise en vente du terrain.



La preuve d'un préjudice distinct de celui réparé par l'indemnité allouée au titre de la clause pénale n'étant pas rapportée, tout comme celle d'une résistance abusive de M. [F] et d'une mauvaise foi de sa part, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] [E] de sa demande de dommages et intérêts.



IV. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement entrepris sera infirmé sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile.



M. [G] [F] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés directement en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Il sera en outre condamné à payer à M. [O] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt de défaut, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,



CONFIRME le jugement rendu le 15 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu'il :

- a débouté M. [O] [E] de sa demande au titre de la résolution de la vente,

- a débouté M. [O] [E] de sa demande de dommages et intérêts,



L'INFIRME pour le surplus ;









STATUANT A NOUVEAU et Y AJOUTANT



CONDAMNE M. [G] [F] à payer à M. [O] [E] la somme de 12 500 euros au titre des pénalités prévues au contrat ;



CONDAMNE M. [G] [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [G] [F] à payer à M. [O] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.





Le greffier, Le président,