Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Maître POULIGUEN-MANDRIN

Copies certifiées conformes
délivrées le :
à Maître ELMAN-DOUCE 
et à Maître MARTIN




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8ème chambre 
2ème section


N° RG 21/14869
N° Portalis 352J-W-B7F-CVNBJ


N° MINUTE : 


Assignation du :
25 Novembre 2021








ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 25 Avril 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic coopératif, Madame [P] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Aurélie POULIGUEN-MANDRIN de la SELARL LEXCASE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J026


DÉFENDEURS

Monsieur [S] [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Laurence ELMAN-DOUCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0051


Société MULLER EXPRESS
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0466


MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Anita ANTON, Vice-présidente

assistée de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de l’audience, et de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé


DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 25 Avril 2024.


ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSÉ DU LITIGE

L'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [S] [N] est propriétaire des lot n°1 et n°72 de l'immeuble du [Adresse 1] désignés comme suit : 
 
- Lot n°1: "LOT NUMERO UN 
Au rez de chaussée sur la [Adresse 5] avec accès porte face à gauche de l'entrée principale de l'immeuble, un local à usage commercial comprenant : 
Boutique, arrière-boutique avec escalier intérieur privatif d'accès au premier étage (lot n°6) et marquise ou auvent sur la [Adresse 5]." 
 
- Lot n°72: "LOT NUMERO SOIXANTE-DOUZE 
Au sous-sol : Une cave porte n° (1)" 
 
Ces deux lots sont loués à la société Muller Express exerçant une activité de restaurant sous le nom commercial "[2]". 

Le syndicat des copropriétaires soutenant subir divers troubles en provenance des locaux loués à la société Muller Express, par une assemblée générale du 9 novembre 2021, les copropriétaires ont approuvé la résolution n°4 tendant à voir obtenir l'anéantissement du bail, pour palier la carence du propriétaire des lots qui refuse de faire respecter les termes du règlement de copropriété par la société Muller Express, et à l'expulsion de cette dernière. 
 
Par exploits d'huissier des 25 et 29 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] a assigné Monsieur [N] et la société Muller Express aux fins d'obtenir à titre principal la nullité du bail consenti par Monsieur [N] à la société Muller Express portant sur le lot n°1 et la cave au sous-sol dépendant de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3], l'expulsion de la société Muller Express ainsi que celle éventuelle de tout occupant de son chef lot n°1 et la cave au sous-sol et la condamnation in solidum de Monsieur [N] et de la Société Muller Express à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 31.806,45 euros au titre des frais d'assistance et la somme de 10.000 euros au titre des surcoûts pour le nettoyage de l'immeuble. 
 
Cette procédure a été enrôlée sous le numéro 21/14869. 
 
Le syndicat des copropriétaires ayant appris que les lots concernés faisaient l'objet d'une indivision, une assignation en intervention forcée des autres indivisaires a été parallèlement délivrée. 
 
Cette procédure est enrôlée sous le RG n°23/08400. 

Par conclusions au fond régularisées le 16 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes dans la procédure principale enrôlée sous le RG 21/14869 en demandant au tribunal judiciaire de : 
"PRONONCER la résiliation du bail consenti par Monsieur [N] à la société Muller Express au titre des lots n°1 et n°72 de l'état descriptif de division du [Adresse 1] à [Localité 4], 

ORDONNER l'expulsion de la société Muller Express des lieux qu'elle occupe au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, 

ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la société Muller Express, 

CONDAMNER in solidum la société Muller Express et Monsieur [N] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] de la somme de 10.387,42 euros au titre du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires, 

CONDAMNER Monsieur [N] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 608,54 euros au titre des charges impayées, 
CONDAMNER in solidum la société Muller et Express et Monsieur [N] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile." 

Par conclusions d'incident n°3 notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, la société Muller Express demande au juge de la mise en état de :

"DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions. 




DECLARER le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes en raison de la prescription de sa demande principale, et de l'irrecevabilité de sa demande additionnelle qui n'a pas été dirigée à l'encontre de l'ensemble des propriétaires ayant donné les lieux à bail à la Société Muller Express, le nouveau bail signé le 1er janvier 2022 privant de qualité et d'intérêts à agir le syndicat des copropriétaires. 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, Madame [P] [L], à payer à la Société Muller Express la somme de 6.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens".

Par conclusions d'incident n°3 notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] demande au juge de la mise en état de :

"Vu les articles 4 et 789 du code de procédure civile, 
Vu les articles 6 et 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu la jurisprudence, 

DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] en toutes ses demandes, fins et prétentions, 

DEBOUTER la société Muller Express de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, 

CONDAMNER la société Muller Express à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'incident".

Par message notifié par voie électronique le 17 mars 2024, Monsieur [N] a indiqué s'en rapporter à la sagesse du juge de la mise en état s'agissant de l'incident.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L'incident a été évoqué à l'audience de mise en état du 19 mars 2024 et la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2024.


MOTIFS

Sur la prescription de l'action oblique en nullité du bail du syndicat des copropriétaires 

Au soutien de la prescription de l'action oblique du syndicat des copropriétaires en nullité du bail, la société Muller Express fait valoir 
que :





- l'action du syndicat des copropriétaires porte exclusivement sur la mise en œuvre d'une action oblique, aux lieu et place du propriétaire, pour conduire à "l'annulation du bail", le cadre de l'action étant limité par le mandat donné par l'assemblée générale,

- l'action en nullité du bail de la société Muller Express est soumise à la prescription de 5 ans et il en est de même d'une action pour prétendre que l'activité du preneur est contraire à la destination de l'immeuble. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] soutient que par conclusions régularisées le 16 janvier 2023, il a sollicité la résiliation du bail sur le fondement de l'action oblique visée à l'article 1341-1 du code civil. 

En l'espèce, par exploits d'huissier des 25 et 29 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [N] et la société Muller Express aux fins d'obtenir notamment la nullité du bail consenti par Monsieur [N] à la société Muller Express portant sur le lot n°1 et la cave au sous-sol dépendant de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] et l'expulsion de la société Muller Express.

Par conclusions au fond régularisées le 16 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a modifié ses demandes sollicitant la résiliation du bail et maintenant sa demande d'expulsion de la société Muller Express.

L'objet de la demande a donc été modifié, puisqu'au lieu et place de la demande de nullité du bail le syndicat des copropriétaires sollicite à présent la résiliation de celui-ci.

Dans ces conditions, la prescription de l'action oblique en nullité du bail soulevée par la société Muller n'a plus d'objet.

En conséquence, il n'y a pas lieu à statuer sur la prescription de l'action oblique en nullité du bail.

Sur la recevabilité de la demande additionnelle en résiliation du bail

La société Muller Express fait valoir que :

- l'action du syndicat des copropriétaires porte exclusivement sur la mise en œuvre d'une action oblique, aux lieu et place du propriétaire, pour conduire à "l'annulation du bail", le cadre de l'action étant limité par le mandat donné par l'assemblée générale,

- la société Muller Express exploite son fonds de commerce depuis 2003 soit plus de 20 ans. 
 
- de surcroit, un protocole d'accord a déjà été conclu entre les parties et le syndicat des copropriétaires ne peut pas remettre en cause l'existence du restaurant de la société Muller Express, 
 
- l'exploitation d'un restaurant dans les lieux est parfaitement conforme à la destination de l'immeuble surtout que dans la même copropriété un autre restaurant est exploité,

- l'action pour prétendre que l'activité du preneur est contraire à la destination de l'immeuble est soumise à la prescription de 5 ans, 




- par ses conclusions modifiant sa demande, le syndicat des copropriétaires s'est désisté de sa demande en annulation du bail, 

- par application des articles 394 et suivants, le désistement étant parfait, même partiel, l'instance était éteinte relativement à la demande objet du désistement,
 
- s'il est exact qu'une demande additionnelle peut être formée après un désistement, il n'en demeure pas moins que pour que cette demande additionnelle soit recevable il est nécessaire qu'elle soit dirigée contre l'ensemble des parties concernées par cette nouvelle demande, 
 
- le syndicat des copropriétaires, agissant dans le cadre de l'action oblique aux lieu et place de l'ensemble des propriétaires des locaux donnés à bail ne pouvait procéder que par voie d'assignation en l'absence de la majorité des propriétaires indivis, 
 
- le syndicat des copropriétaires devait délivrer une nouvelle assignation à l'encontre de l'ensemble des parties, une demande incidente ne pouvant s'effectuer que par voie d'assignation. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] s'y oppose et soutient que :

- par conclusions régularisées le 16 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité la résiliation du bail sur le fondement de l'action oblique visée à l'article 1341-1 du code civil en ces termes : 
 
- l'action oblique en résiliation du bail n'est nullement prescrite. 
 
- peu importe que la résolution n°4 du procès-verbal d'assemblée générale du 9 novembre 2021 vise la nullité du bail et non sa résiliation. 

- l'autorisation donnée au syndic en exercice d'agir en justice est régulière dès lors que l'habilitation précise l'objet et la finalité? du contentieux engagé afin que le syndicat des copropriétaires ait connaissance de l'étendue du pouvoir octroyé? au syndic pour l'action en justice, que tel est le cas d'une action en résiliation et d'une action en annulation qui tendent aux mêmes fins, 
 
- le vote de la résolution n°4 de l'assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2024 confirme l'habilitation du syndic à agir en justice pour obtenir la résiliation du bail manifestant sans équivoque la volonté de ratifier l'action introduite,

- la demande en résiliation judiciaire du bail formulée par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions n'a pas porté atteinte à l'objet du litige, et la prescription d'une action en nullité du bail est sans incidence sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire par action oblique, 
 
- la demande en résiliation judiciaire du bail formulée par le syndicat des copropriétaires a été dirigée à l'encontre de Monsieur [S] [N] et la société Muller Express dans le cadre de la présente procédure, mais également à l'encontre des autres indivisaires dans le cadre de l'assignation en intervention forcée enrôlée sous le RG n°23/08400 en attente de jonction.




En droit, selon l'article 65 du code de procédure civile, "Constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures."
L'alinéa 1er de l'article 70 du même code précise que "les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant".

Il n'est pas exclu qu'une demande additionnelle puisse présenter une prétention ayant un objet et un fondement différents des prétentions originaires, s'il y a un lien suffisant entre ces deux prétentions.

En matière de bail, d'assez larges possibilités sont offertes quant au changement de cause de la demande . Il est possible de demander la validation d'un congé en se fondant d'abord sur une sous-location irrégulière puis sur le non-paiement des loyers (Soc., 9 oct. 1963 : Bull. civ. IV, n° 661), ou de demander d'abord de déclarer le locataire déchu du droit au maintien puis demander la validation du congé (Soc., 20 juin 1957 : Bull. civ. IV, n° 726 ), ou après s'être fondé sur une convention fixant la fin du bail faire état, non plus de la convention, mais d'un congé (Soc., 4 déc. 1963 : Bull. civ. IV, n° 840).

En matière de résiliation de bail, il est admis une notion large de cause, celle-ci étant entendue comme "l'inexécution par le locataire de ses obligations et le préjudice en résultant pour son cocontractant" (3ème civ., 16 mai 1974 : Bull. civ. III, n° 204). 

Ainsi, tendent aux mêmes fins, la cessation des rapports locatifs, les demandes en expulsion visant la clause résolutoire et la demande en exécution d'un congé (3ème Civ., 9 juill. 1979 : Bull. civ. III, n° 151). A contrario, l'action en résiliation en appel, qui a pour effet de mettre à néant le contrat de bail, ne tend pas aux mêmes fins que la demande de première instance tendant à l'application de clauses de ce contrat, qui le laisse subsister (3ème Civ., 20 Janvier 2010 - n° 09-65.272).

S'agissant plus particulièrement du changement d'objet de la demande, est admise la demande en annulation d'un contrat après celle tendant à sa résiliation ou à sa résolution, et inversement, les deux demandes tendant aux mêmes fins : mettre la cession à néant.

Par ailleurs, les infractions découvertes postérieurement au renouvellement ou qui se sont poursuivies après celui-ci peuvent être invoquées au soutien d'une demande de résiliation judiciaire du bail commercial (3ème Civ., 22 janvier 2008, n°07-10.175). 

Relèvent de la prescription de droit commun quinquennale (art 2224 du code civil), les actions qui ne sont pas fondées sur les dispositions statutaires des baux commerciaux, à savoir notamment l'action en résiliation judiciaire pour infraction aux obligations contractuelles du bail.

Enfin, il sera rappelé que le désistement implicite ne se présume pas et ne peut résulter que de faits incompatibles avec l'intention de continuer l'instance (2ème Civ., 6 novembre 1974, n°73-12.030).








En l'espèce, par exploits d'huissier des 25 et 29 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [N] et la société Muller Express aux fins d'obtenir notamment la nullité du bail consenti par Monsieur [N] à la société Muller Express portant sur le lot n°1 et la cave au sous-sol dépendant de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] et l'expulsion de la société Muller Express.

Par conclusions au fond régularisées le 16 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a modifié ses demandes sollicitant la résiliation du bail et maintenant sa demande d'expulsion de la société Muller Express.

La société Muller Express soutient que l'action oblique en résiliation du bail serait prescrite. Pour autant, elle ne développe en fait et en droit aucun moyen au soutien de sa fin de non-recevoir, n'expliquant pas en quoi cette action serait soumise à la prescription. Surtout, elle ne demande pas, aux termes du dispositif de ses conclusions d'incident, que la demande en résiliation du bail soit déclarée irrecevable comme prescrite. 
 
Le juge de la mise en état relève cependant qu'au soutien de sa demande de résiliation, le syndicat des copropriétaires invoque des agissements de la société Muller Express, qui constitueraient une infraction répétée depuis plus de dix années aux règles d'occupation stipulées au règlement de copropriété.

Certains de ces manquements sont en date de 2019, de 2021 et perdurent jusqu'à ce jour. Il appartiendra à la juridiction saisie au fond d'apprécier ces manquements et leur conséquence en termes de résiliation du bail. 

En outre, si l'objet de la demande a été modifié, puisqu'au lieu et place de la demande de nullité du bail le syndicat des copropriétaires sollicite à présent la résiliation de celui-ci, l'action du syndicat des copropriétaires a toujours pour finalité la cessation du bail, outre l'expulsion de la société Muller Express.

Il sera précisé que contrairement à ce que soutient la société Muller Express, il ne peut être considéré que par ses conclusions modifiant sa demande, le syndicat des copropriétaires s'est désisté de sa demande puisqu'au contraire, la modification de celle-ci n'est pas incompatible avec l'intention de continuer l'instance. 

Dans ces conditions, sa demande additionnelle en résiliation du bail pouvait être formulée par voie de conclusions.

Le renouvellement de bail à effet du 1er janvier 2022 invoqué par la société Muller Express ne saurait être opposable au syndicat des copropriétaires dès lors que son action en justice a été introduite par actes extrajudiciaires des 25 et 29 novembre 2021, soit antérieurement au renouvellement.

Il ressort des éléments versés aux débats que le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée les indivisaires afin de leur rendre opposable la résiliation du bail et que cette procédure a été enrôlée sous le RG n°23/08400. 

En conséquence, il y a lieu de débouter la société Muller Express de sa fin de non-recevoir.



Sur les demandes accessoires

La société Muller Express, succombante, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens de l'incident.

Elle sera déboutée de ses propres demandes à ce titre.

Les parties seront déboutées de toutes leurs demandes autres, plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile : 

DEBOUTONS la société Muller Express de sa fin de non-recevoir,

CONDAMNONS la société Muller Express à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société Muller Express aux dépens de l'incident,

DEBOUTONS la société Muller Express de ses demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

DEBOUTONS les parties de toutes leurs autres demandes,

RENVOYONS l'affaire à l'audience du juge de la mise en état du 21 mai 2024 à 10h00 pour :

- observations éventuelles des parties sur la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le numéro RG n°23/08400 (art.367 du code de procédure civile). 


Faite et rendue à Paris le 25 Avril 2024.


La Greffière La Juge de la mise en état