Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 1 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [HI] [H]
Madame [C] [H]
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/01287 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZB7Y

N° MINUTE : 
1 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 01 février 2024


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173


DÉFENDEURS
Monsieur [HI] [H], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
non comparant, ni représenté

Madame [C] [H], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 février 2024 par Morgane JUMEL, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 01 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/01287 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZB7Y


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 avril 2011 à effet du 11 mai 2011, [Localité 5] HABITAT OPH, a donné en location à Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C] un logement sis [Adresse 2] - [Localité 3], moyennant un loyer initial de 345,81 euros par mois.

Par acte d’huissier du 9 janvier 2023, notifié au Préfet le 10 janvier 2023, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS afin notamment que celui-ci :
déclare [Localité 5] HABITAT OPH recevable et bien fondé en ses prétentions,
Par conséquent,
- constate que Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C] manquent gravement et de façon persistante à leurs obligations de jouissance paisible des lieux loués,
- prononce la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [H] [HI] et Madame [C] [H], en raison des manquements répétés à leurs obligations de jouissance paisible des lieux loués,
- ordonne en conséquence l’expulsion de Monsieur [H] [HI] et Madame [C] [H], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours et l’assistance de la force publique des lieux loués à bail, à savoir du logement sis au [Adresse 2] [Localité 3],
- autorise [Localité 5] HABITAT OPH à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C],
- les condamne solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges appelées jusqu’au départ effectif des lieux,
- les condamne solidairement au paiement de la somme de 546,84 euros au titre des frais du procès-verbal de constat du 15 septembre 2022 et de la sommation interpellative du 27 octobre 2022,
- les condamne solidairement au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit,
- les condamne solidairement aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 15 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection, [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 5] HABITAT OPH fait valoir que les consorts [H] ont gravement manqué à leur obligation d’occupation paisible du logement, ce qui justifie pleinement le prononcé de la résiliation du bail.


Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C] étaient représentés par leur conseil lors de l’audience du 11 septembre 2023. Ils n’étaient en revanche ni presents, ni représentés lors de l’audience du 15 novembre 2023.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande de résiliation du bail aux torts des locataires :

En vertu de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le contrat de location stipule en son article 2 (conditions générales) :
"Le preneur sera tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et à ce titre devra notamment jouir paisiblement des lieux loués et respecter toutes les prescriptions établies dans l'intérêt de la sécurité, de l'hygiène et de la bonne tenue de l'immeuble, et en particulier les prescriptions du règlement intérieur en vigueur affiché dans les immeubles de l'OPAC de [Localité 5]."

L'article 13.1 intitulé "résiliation du bail" précise :
"En cas d'inexécution par le preneur des clauses du présent contrat, ou du règlement intérieur des immeubles, notamment en cas de refus d'accès au logement pour procéder aux travaux d'entretien nécessaires pour assurer la sécurité et la salubrité collective, ainsi que suite à des troubles répétés de jouissance, [Localité 5] HABITAT OPH peut demander la résiliation de l'engagement de location par voie judiciaire sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent être réclamés."

Le règlement intérieur de l'immeuble précise :
"Chaque locataire est personnellement responsable de ses agissements et de ceux des personnes vivant dans son logement. Il devra répondre de toutes réclamations faites par les autres locataires, notamment pour bruits, vibrations ou trépidations causés par lui, tout autre occupant de son logement ou par des appareils lui appartenant.

Le preneur est informé que le non-respect des dispositions du règlement intérieur engage sa responsabilité et peut entraîner la résiliation judiciaire de l'engagement de location

BRUITS DIVERS

S’abstenir de troubler la tranquillité de l’immeuble de jour comme de nuit."

Au soutien de ses pretentions, [Localité 5] HABITAT OPH produit les documents suivants :
une attestation de témoin du 15 décembre 2021 émanant de Madame [D] [P] (voisine) dans laquelle celle-ci expose que la famille [H] était à l’origine de bruits excessifs dans la cage d’escalier et dans la cour de l’immeuble et qu’elle ne respectait pas les parties communes ni les règles d’hygiène élémentaires en fumant et déposant des mégots dans la cage d’escalier. Madame [P] indiquait en outre que la famille [H] escaladait les échafaudages, sonnait à l’interphone des voisins à n’importe quelle heure et recevait une vingtaine de personnes dans son logement. Mme [P] sollicitait en consequence l’intervention de [Localité 5] HABITAT OPH auprès des consorts [H] pour garantir la tranquillité des residents de l’immeuble.Une pétition datée du 15 décembre 2021 signée par 37 locataires de l’immeuble dénonçant des faits identiques.Des courriers portant sur l’organisation d’une réunion des locataires organisée le 24 juin 2022 suite aux comportements évoqués dans la pétition susvisée.Un courier électronique du médiateur de la ville de [Localité 5] daté du 23 mai 2022, dans lequel ce dernier indiquait avoir été saisi de plaintes portant sur des nuisances dans l’immeuble susvisé.Un procès-verbal de constat établi par Maître [T] [NA], commissaire de justice, le 15 septembre 2022 dans lequel celui-ci reprenait les déclarations de plusieurs occupants de l’immeuble (Madame [U] [J], Monsieur [O] [P], Monsieur [FW] [W], Madame [Y] [UI], Madame [I] [NR], Monsieur [SN] [B], Monsieur [PL] [L], Monsieur [S] [R], Madame [X] [M] et Monsieur [A] [N]) qui confirmaient notamment les nuisances occasionnées par les consorts [H] se traduisant par des va-et-vient incessants de nuit et des vélos et trotinettes entreposés dans les parties communes ; que les locataires rapportaient en outre que les invités des consorts [H] urinent dans les parties communes et jardins extérieurs, que ces derniers sont agressifs et violents, profèrent des insultes, sont à l’origine d’altercation et de tapages nocturnes, parlent fort, squattent les parties communes et y déversents des déchets, consomment des stupéfiants, sonnent aux interphones de manière aléatoire de jour comme de nuit et frappent aux portes palières des logements.Des attestations de témoin émanant de plusieurs voisins (Monsieur [L] [PL], Monsieur [W] [FW], Madame [M] [X], Madame [DA] [K], Madame [F] [G], Madame [P] [D], Madame [LI] [TS], Madame [DW] [E], Madame [Z] [I], Madame [UI] [V]) établies au mois de février/août 2023 faisant état de diverses nuisances émanant des consorts [H], notamment des comportements agressifs au sein de l’immeuble, des nuisances sonores nocturnes répétées, des incivilités dans les parties communes de l’immeuble
PARIS HABITAT OPH justifie par ailleurs avoir adressé : :
un courier daté du 3 décembre 2020 adressé à Monsieur [H] [HI] mentionnant avoir reçu plusieurs signalements à la suite de nombreux passages de personnes dans son logement, ainsi que plusieurs plaintes pour des nuisances sonores concernant les personnes reçues dans son logement, ainsi que des plaintes quant aux agissements de ces personnes, lesquelles se permettraient de fumer dans le hall et l’escalier de l’immeuble, d’uriner dans la cour et entreposeraient des vélos et trotinettes dans les parties communes. PARIS HABITAT OPH invitait pour finir Monsieur [H] à faire cesser ces incivilités.un courier daté du 25 mai 2021 adressé à Monsieur [H] [HI] le mettant en demeure de cesser sans délai les agissements visés dans le courier du 25 mai 2021,une lettre recommandée avec accusé de reception datée du 12 août 2022 dans laquelle [Localité 5] HABITAT OPH rappelait à Monsieur [H] [HI] qu’aux termes de la reunion du 12 août 2022, il s’était engagé à faire cesser toutes les nuisances.une sommation délivrée aux consorts [H] le 27 octobre 2022 d’avoir à respecter les termes du bail et du règlement intérieur et notamment de cesser de troubler la tranquillité du voisinage.
L’ensemble de ces éléments laisse ainsi apparaître que par leur comportement ainsi que celui des personnes accueillies à leur domicile, les nuisances sonores et les incivilités commises, Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C] ont manqué à leur obligation de jouissance paisible des lieux. 

Ces attestations et déclarations recueillies par procès-verbal font en effet état de faits précis et circonstanciés de nature à démontrer l’existence de comportements agressifs et de nuisances répétées envers les occupants de l'immeuble. 

Ces éléments sont convergents quant à l’ampleur des nuisances qu’ils relatent et quant au comportement de Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C].

Le contenu de ces témoignages est en outre corroboré par les courriers et la pétition établis par certains locataires de l'immeuble.

Au vu de ces éléments, la preuve de l’existence de troubles de jouissance récurrents causés par Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C] aux autres locataires de l'immeuble est rapportée. Le caractère actuel de ces troubles est également suffisamment établi, la plupart des nuisances invoquées ayant perduré au cours de l’année 2023.

Ces circonstances constituent une atteinte grave aux obligations du locataire qui justifie la résiliation du contrat aux torts de Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C], ce à compter de la présente décision.

Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Il y a lieu, en conséquence, d’autoriser l'expulsion de Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C], ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Jusqu’à la complète libération des lieux par les locataires, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d'occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux. 

Enfin, aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes annexes :

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C] à verser la somme de 1.500 euros à [Localité 5] HABITAT OPH, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 15 septembre 2022 et de la sommation du 27 octobre 2022.

Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente decision.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement repute contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 2] [Localité 3], aux torts de Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C], ce à compter de la présente décision ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C], leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C] in solidum au paiement à [Localité 5] HABITAT OPH d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du dernier loyer, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux;

CONDAMNE Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C] in solidum à verser la somme de 1.500 euros à [Localité 5] HABITAT OPH au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [HI] et Madame [H] [C] in solidum aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.


LE GREFFIER LE JUGE