Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/07384 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X5QR
N° de MINUTE : 24/00629

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BAILLI SUFFREN [Adresse 1] ET [Adresse 6] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société COPRO 2 A SARL, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/


DEFENDEURS

Madame [U] [I] [S] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représentée

Monsieur [F] [E] [K] [W]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 25 Avril 2024.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.



EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [W] et Mme [S] [Y] sont propriétaires des lots 2006, 404 et 442 au sein de la résidence le Bailli de Suffren [Adresse 1] et [Adresse 6], à [Localité 5] (93), ensemble immobilier soumis au statut des immeubles en copropriété. 

Par exploit du 27 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Bailli de Suffren [Adresse 1] et [Adresse 6], à [Localité 5] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [K] [W] et Mme [S] [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
- 9.113,32 euros au titre des charges impayées au 1er juillet 2023, 3e trimestre 2023 inclus avec intérêts à compter du 15 mars 2022 ;
- 1.412,23 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 2.500 euros à titre de dommages-intérêts ;
- outre les dépens et 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par la remise de l’acte en étude, le commissaire de justice ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de M. [K] [W] et Mme [S] [Y] par la présence de leurs noms sur les boites aux lettres et l’interphone de l’immeuble ainsi que par la confirmation du voisinage, M. [K] [W] et Mme [S] [Y] n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 21 novembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 29 février 2024 et mise en délibéré au 25 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- l’extrait de matrice cadastrale ;
- l’extrait du compte copropriétaires arrêté au 12 juillet 2023 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 6 octobre 2020, 17 juin 2021 et 14 avril 2022 ;
- les appels de fonds ;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [K] [W] et Mme [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.113,32 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 appel provisionnel du 3e trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.381,62 euros à compter de la sommation du 15 mars 2022.


Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, seule la sommation du 15 mars 2022 a fait courir les intérêts moratoires et a donc été nécessaire à la mise en œuvre de la présente procédure, les autres mises en demeure et relances n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Les frais de suivi contentieux, de recouvrement et de transmission à l’avocat correspondent à des diligences qui entrent dans les missions normales d’un syndicat des copropriétaires. Les frais qui y sont associés n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais d’hypothèque de 85 euros du 24 février 2022 ont été nécessaires à la présente procédure et ils sont postérieurs à la mise en demeure ayant fait courir les intérêts moratoires.

Les frais d’huissier au titre de sommations ou de frais de procédure entrent dans la catégorie des dépens et non dans la catégorie des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Par conséquent, M. [K] [W] et Mme [S] [Y] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 85 euros au titre des frais de recouvrement.


Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’est pas établi que M. [K] [W] et Mme [S] [Y] seraient de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.


Sur la solidarité

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit etre expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d'un lot ne se présume point et qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une clause de solidarité entre M. [K] [W] et Mme [S] [Y] pour le paiement des charges de copropriété. La condamnation des défendeurs au paiement des charges sera donc prononcée à proportion des droits de chacun dans l’indivision.


Sur les autres demandes

M. [K] [W] et Mme [S] [Y], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

M. [K] [W] et Mme [S] [Y] seront également condamnés in solidum à verser 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
















PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [K] [W] et Mme [S] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence le Bailli de Suffren [Adresse 1] et [Adresse 6], à [Localité 5] (93), à hauteur des droits de chacun dans l’indivision, la somme de 9.113,32 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 appel provisionnel du 3e trimestre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal sur le montant de 3.381,62 euros à compter du 15 mars 2022;

Condamne M. [K] [W] et Mme [S] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence le Bailli de Suffren [Adresse 1] et [Adresse 6], à [Localité 5] (93) la somme de 85 euros au titre des frais de recouvrement;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence le Bailli de Suffren [Adresse 1] et [Adresse 6], à [Localité 5] (93) de sa demande à titre de dommages-intérêts;

Condamne in solidum M. [K] [W] et Mme [S] [Y] aux dépens;

Condamne in solidum M. [K] [W] et Mme [S] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence le Bailli de Suffren [Adresse 1] et [Adresse 6], à [Localité 5] (93) la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;


La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CARLIER