Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/08466 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X75C
N° de MINUTE : 24/00631

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par la SELARL [K] [H] ALIREZAI, prise en la personne de Maître [K] [H], administrateur judiciaire
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 3]
représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

DEFENDEUR

Monsieur [X] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 29 Février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] est propriétaire des lots 3 et 18 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété. 

Par exploit du 17 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 5] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 9.596,75 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 juillet 2023, charges du 3ème trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 2 juin 2023, date de la première lettre valant mise en demeure,
- 416 euros, au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, 
- 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par la remise de l’acte à son épouse celle-ci ayant confirmé le domicile de l’intéressé, le défendeur n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 5 décembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 29 février 2024 et mise en délibéré au 25 avril 2024. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.





En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [Z] ;
- l’extrait du compte copropriétaire de M. [Z] pour la période du 2ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2023 inclus,
- l’ordonnance du 8 avril 2013 désignant Maître [K] en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] et les ordonnances de prorogation de sa mission,
- le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 13 mai 2014,
- les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire des 22 juin 2015, 15 juillet 2015, 7 octobre 2015, 6 octobre 2016, 24 octobre 2016, 25 septembre 2017, 26 décembre 2017, 1er mars 2018, 18 février 2019, 21 août 2020, 19 janvier 2021, 22 septembre 2021, 12 octobre 2021, 1er décembre 2021, le 3 mars 2022, le 8 septembre 2022 et le 18 janvier 2023,
- les appels de fonds adressés au copropriétaire du 29 mars 2019 au 1er juillet 2023.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.596,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 9.418,48 euros à compter du 6 juin 2023, date de première présentation de la mise en demeure.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.







En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état d’honoraires de syndic afférents à ses prestations pour l’établissement d’un pré-état daté ainsi que d’une provision intitulée « [Localité 6]/[Z] ». Toutefois, les diligences associées à ces frais ne sont pas détaillées. Il n’est donc pas établi que les diligences en question ont été nécessaires pour l’introduction de la présente instance. Il n’est donc pas établi que ces frais sont les frais nécessaires à l’introduction de l’instance et qu’ils entrent dans la catégorie des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [Z] ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Son dernier règlement a été effectué le 17 novembre 2020 soit un impayé qui s’aggrave depuis près de 4 ans. Il a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La situation financière de la copropriété étant particulièrement dégradée et ayant nécessité son placement sous administration judiciaire en 2013 renouvelée depuis lors. 

L’inertie du copropriétaire défaillant oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’attitude de M. [Z] relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Par conséquent, M. [Z] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros.








Sur les autres demandes

M. [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [Z] sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 5] (93) la somme de 9.596,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal sur le montant de 9.418,48 euros à compter du 6 juin 2023 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 5] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 5] (93) la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne M. [Z] aux dépens;

Condamne M. [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] à [Localité 5] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CARLIER