Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 25 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00017 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSNV
NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON 
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 25 Avril 2024






















DEMANDERESSE


Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL LOGER, immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le n° B 339 757 411 00014, ayant son siège social sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE


Mme [H] [K] [O] [N]
[Adresse 5]
[Localité 2]


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 28 Mars 2024


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 25 Avril 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 



Copie exécutoire à Maître BESSUDO délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :






EXPOSE DU LITIGE 


Madame [H] [N] est propriétaire des lots n°4, 5, 16 et 17 de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 3].

La société LOGER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 2 mai 2023.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Madame [H] [N].

En outre, les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2022 et 2 mai 2023 lui ont été transmis.

La mise en demeure de payer en date du 24 juillet 2023 (avis de réception signé le 2 août 2023) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 4 décembre 2023 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 6 542,30 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2024 à étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic LOGER a fait assigner Madame [H] [N] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond. 

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] demande de:
- CONDAMNER Madame [H] [N] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE RAVENNE la somme de 6 472,30 euros correspondant aux charges de copropriete impayées au 4 décembre 2023, montant qui sera reactualise sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,
- CONDAMNER Madame [H] [N] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE RAVENNE la somme de 70 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 1er janvier 2023, montant qui sera reactualisé sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,
- CONDAMNER Madame [H] [N] à payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE RAVENNE la somme de 2 131,78 euros de provisions sur charges non encore échues,
- CONDAMNER Madame [H] [N] à payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE RAVENNE la somme de 161,36 € au titre de l’interet au taux legal a compter de la mise en demeure du 24 juillet 2023, a parfaire au jour de la decision à intervenir,
- CONDAMNER Madame [H] [N] à payer au syndicat des coproprieiaires de la RESIDENCE RAVENNE la somme de 2 000 euros a titre de dommages et interéts,
- CONDAMNER Madame [H] [N] a payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE RAVENNE une indemnite de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prevues par l’article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers depens,
- ORDONNER l'execution provisoire de droit sur le fondernent de l’article 514 du CPC.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [H] [N] n’a pas comparu à l’audience du 28 mars 2024. 

A l’issue de l’audience, le juge a indiqué que la décision serait prononcée le 25 avril 2024 par mise à disposition des parties au greffe de la juridiction. 




MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 : 
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.» 

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi : 
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.» 

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi : 
 « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de condamner la défenderesse à payer la somme totale de 4 616,38 euros, correspondant aux arriérés de charges impayées pour l’année 2022 (comptes approuvés par l’AG du 2 mai 2023), à la régularisation de charges pour l’année 2021 (comptes approuvés par l’AG du 12 avril 2022), aux provisions de charges et cotisations au fonds de travaux impayées pour les trois premiers trimestres 2023 (budget prévisionnel approuvé par l’AG du 12 avril 2022 et réajusté par l’AG du 2 mai 2023) . 


La somme de 1 161,54 euros, mentionnée en tête du décompte au débit sous le libellé “RAN au 31/12/2021", qui n’est ni détaillée ni justifiée, n’a pas été prise en compte.

Les sommes libellées “relance” et “frais pré-état daté Alter Immo” n’ont pas été comptabilisées, puisqu’il ne s’agit pas de charges impayées.

En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure au copropriétaire défaillant, soit le 2 août 2023.

La défenderesse n’étant pas comparante, il n’est pas possible de tenir compte d’une demande de condamnation à une somme supérieure à celle indiquée dans l’assignation, qui seule, saisit la juridiction, et qui ne saurait être modifiée oralement à l’audience sur la seule base du décompte actualisé versé aux débats, sans violer le principe du contradictoire. 

Sur la demande au titre des provisions non encore échues

En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.

En l’espèce, la mise en demeure du 2 août 2023 a rendu immédiatement exigibles les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours non encore échues à cette date, mais non celles qui seraient dues au titre des budgets prévisionnels des exercices postérieurs.

Ainsi, en l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande portant sur les provisions non encore échues pour le dernier trimestre 2023, qui correspondent à 391,38€.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.


Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. 
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l'espèce, il y a lieu d'écarter les sommes correspondant à des frais antérieurs à la mise en demeure dont il est justifié au dossier.

Ainsi, les seuls frais pouvant être mis à la charge du défendeur s’élèvent à la somme de 40 euros correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR, selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic.

Sur la demande de dommages et intérêts

Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve.

Il sera toutefois constaté que la partie demanderesse ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.


PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,


CONDAMNE Madame [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 4 616,38 € (quatre mille six cent seize euros et trente huit centimes) correspondant aux charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2022 au 24 juillet 2023 ;

CONDAMNE Madame [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 391,38 € (trois cent quatre vingt onze euros et trente huit centimes) au titre des provisions non encore échues pour l’exercice 2023 ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 2 août 2023, pour 4 616,38 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 40€ (quarante euros) au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande formulée au titre des dommages et intérêts ; 

CONDAMNE Madame [H] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile; 

REJETTE le surplus des demandes ; 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;


LE GREFFIERLA PRESIDENTE