Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 23 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 23 AVRIL 2024



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16054 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKCF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juin 2021 -Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du RAINCY - RG n°11- 21-000393





APPELANTS

 

Madame [H] [X]

Domiciliée chez Maître Julien BOUZERAND

[Adresse 2]

[Localité 3]



Monsieur [R] [Y] représenté par sa mère, Madame [H] [X]

Domicilié chez Maître Julien BOUZERAND

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés par Me Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570, substitué par Me Jason PORTER, avocat au barreau de PARIS







INTIMES 



Monsieur [D] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Monsieur [W] [U] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentés par Me Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P049, substitué par Me Vanessa FRIMIGACCI, avocat au barreau de PARIS



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie MONGIN, conseiller faisant fonction de président, et Monsieur Claude CRETON, chargé du rapport , président magistrat honoraire.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le delibere de la Cour, composee de: 



Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Marie MONGIN, conseiller

Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Madame Eva ROSE-HANO



ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***

EXPOSÉ DU LITIGE



Le 11 septembre 2017, M. [T] et M. [E] ont donné à bail à Mme [X] un appartement dans une maison individuelle située à [Localité 4], [Adresse 1] puis, le 1er décembre 2017 un second appartement situé dans le même immeuble.



Le 22 octobre 2020, Mme [X] a écrit à M. [T] et Mme [E] leur déclarant avoir reçu en main propre un congé pour vendre.



Le 3 juin 2019, M. [T] et M. [E] ont fait signifier à Mme [X] un commandement de payer la somme de 422 euros au titre de l'arriéré de loyers puis, le 17 juin 2020, un congé pour vendre.



M. [T] et M. [E] ont assigné Mme [X] en validation du congé, subsidiairement en constatation de la résolution de la vente par l'effet de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



[R] [Y], fils mineur de Mme [X], qui le représente, est intervenu volontairement l'instance.



Mme [X] a conclu au rejet de ces demandes, à la requalification du bail meublé en bail de logement vide et sollicité la condamnation de M. [T] et M. [E] à lui payer la somme de 136,70 euros au titre de l'indemnisation du préjudice causé par l'absence de boîte aux lettres et la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice causé par l'atteinte à sa vie privée et l'insalubrité du logement, la somme de 1 500 euros au titre du trop-perçu de loyers et la somme de 2 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







Par jugement du 21 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a :

- déclaré non valide le congé pour vendre remis en main propre à Mme [X] le 20 octobre 2019 et valide le congé pour vendre signifié à Mme [X] le 17juin 2020 ;

- dit que Mme [X] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 30 novembre 2020 ;

- autorisé M. [T] et M. [E] à faire expulser Mme [X] et dit que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 396,25 euros et condamné Mme [X] à payer à M. [T] et M. [E] cette somme à compter du mois de mai 2021 ;

- condamné M. [T] et M. [E] à payer à Mme [X] la somme de 5 256,67 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

- rejeté toutes les autres demandes.



Le tribunal a rejeté la demande de requalification du bail meublé en bail de locaux vides en retenant que le contrat indique que sont annexés un inventaire et un état détaillé du mobilier et que si ces annexes ne sont pas signées, l'existence de ce mobilier est corroborée par les déclarations de Mme [X] qui fait état d'un 'meublé' dans la plainte qu'elle a déposé le 1er mars 2020 et un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 3 juin 2020 confirmant la présence du mobilier décrit dans l'inventaire.



Le tribunal a déclaré nul le congé pour vendre remis le 20 octobre 2019 pour le 15 juin 2020 alors que le bail n'arrivait à échéance que le 30 novembre 2020 et qu'en outre il n'est pas justifié qu'il a été remis à Mme [X] contre récépissé ou émargement .



Il a ensuite déclaré valide le congé signifié le 17 juin 2020 pour le 30 novembre 2020.



Pour condamner M. [T] et M. [E] à payer une indemnité en réparation des troubles de jouissance subis par Mme [X], le tribunal a constaté que l'appartement, situé au sous-sol de l'immeuble a une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres imposée par l'article 41 D du règlement sanitaire et social départemental de la Seine Saint-Denis. Il a ajouté que si M. [T] et Mme [E] ont fait réaliser les travaux imposés par la ville de [Localité 4] pour mettre fin aux désordres liés à l'humidité et l'absence de ventilation, ces désordres ont été à l'origine d'un préjudice de jouissance jusqu'au 23 décembre 2020, date de la visite de la ville ayant constaté la réalisation de ces travaux.

 Il a évalué le préjudice causé par l'insuffisance de la hauteur sous plafond, la location d'un logement en sous-sol et l'humidité due à l'absence de ventilation à une somme calculée sur la base du loyer et de l'indemnité d'occupation, hors provisions sur charges, soit un tiers de la date du bail au 23 décembre 2020, et un quart du 23 décembre 2020 au 30 avril 2021.



Mme [X] et [R] [Y], représenté par Mme [X], ont interjeté appel de ce jugement.



Mme [X] soutient d'abord qu'en l'absence de signature par les deux parties de l'inventaire du mobilier équipant le logement, le bail doit être requalifié en contrat de location de logement vide ; qu'il s'ensuit que le congé du 17 juin 2020 est nul, faute d'avoir été délivré au moins six mois avant l'échéance du bail et de mentionner le prix et les conditions de la vente.

Elle reproche ensuite à M. [T] et M. [E] de ne pas lui avoir remis les quittances de loyers des mois de janvier à septembre 2021, ce qui lui a fait perdre le bénéfice de l'allocation personnalisée au logement.

Elle déclare justifier par la production d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 3 juin 2020 de désordres (absence d'aération haute ou basse, insuffisance de la hauteur sous plafond, défaut de platitude du sol auquel il manque deux carreaux, traces d'humidité et de moisissures, absence de coffrage de protection sur le compteur de gaz dans la chambre, trou sous l'évier) et fait valoir que les travaux réalisés par les bailleurs n'ont pas mis fin à la non-conformité et à l'indécence du logement dues à son enfouissement par rapport au niveau du sol, une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres, un éclairement naturel insuffisant et une absence d'intimité lors de l'utilisation de la salle de bains. 

Elle conteste la décision du tribunal qui a retenu deux périodes différentes pour l'appréciation du préjudice de jouissance puisque les travaux qui ont été réalisés n'ont pas mis fin à ces non-conformités et soutient qu'aucun loyer ne peut lui être réclamé, ainsi qu'il résulte du rapport de l'ARS du 13 juillet 2021 selon lequel le bien ne peut pas être mis en location, de sorte qu'elle est fondée à réclamer le remboursement des loyers qu'elle a réglés du 1er décembre 2017 au 27 septembre 2021, soit 19 048,50 euros. 

Invoquant ensuite l'absence de boîte aux lettres, elle réclame la condamnation de M. [T] et M. [E] à lui rembourser les frais de réexpédition de son courrier et d'ouverture d'une boîte postale, soit 136,70 euros.

Mme [X] fait également valoir que le 1er février 2020 M. [T] et M. [E] ont posé un cadenas sur la porte de son domicile pour l'empêcher d'y accéder, qu'elle a dû faire intervenir la police pour entrer dans son appartement et constaté qu'une partie de leurs affaires avait été déplacée. Elle ajoute que le 29 février 2020, M. [T] et M. [E] l'ont encore empêchée de pénétrer dans son logement. Elle réclame en conséquence leur condamnation à lui payer ainsi qu'à son fils la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice causé par cette atteinte à sa vie privée. 

Elle sollicite enfin l'allocation d'une somme de 4 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. [T] et M. [E] concluent à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il les condamne à payer à Mme [X] la somme de 5 256,67 euros en réparation de son préjudice de jouissance et sollicite le rejet de la demande formée de ce chef. 

Ils concluent en outre à la condamnation de Mme [X] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE, 



1 - Sur la qualification du bail 



Considérant que, ainsi que l'a retenu le tribunal, le bail précise que lui est annexé 'un état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier' ; que cet inventaire, qui n'est pas signé mais qui est visé par le bail, comporte une liste des meubles équipant le logement qui apparaissent en nombre et qualité suffisants pour permettre à la locataire d'y vivre normalement ; que la présence du mobilier figurant sur cet inventaire est en outre corroborée par un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 35 juin 2020 ; qu'il en résulte que le bail a été régulièrement qualifié de meublé ; 



2 - Sur la validité du congé et l'expulsion de Mme [X]



Considérant que le congé pour vendre a été signifié le 17 juin 2020 pour le terme du bail du 30 novembre 2020, soit avec un délai de préavis de trois mois ; que ce congé, qui ne génère aucun droit de préemption au profit du locataire, est régulier malgré l'absence d'indication du prix et des conditions de la vente ; que c'est donc à bon droit que le tribunal, constatant que Mme [X] était devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2020, a ordonné son expulsion ;



3 - Sur les préjudices subis par Mme [X]



Sur les troubles de jouissance :



Considérant que le bailleur doit délivrer un logement répondant aux normes de confort et d'habitabilité ; que saisie par Mme [X], l'inspectrice de salubrité du service d'hygiène de la commune, qui a visité l'appartement le 16 juin 2020, a constaté des désordres et des anomalies (infiltrations par les murs périphériques, humidité à la base des mur périphériques du logement, absence de système de ventilation, extracteur d'air de la chambre relié à l'éclairage, absence de détecteur de fumée) et demandé à M. [T] et M. [E] par lettre du 6 juillet 2020 de rechercher les causes des infiltrations dans les murs périphériques du logement et y remédier de manière efficace et durable, rechercher les causes d'humidité à la base du mur périphérique dans la pièce principale, dans le mur sous la fenêtre de la chambre et dans le coin situé sous l'escalier de la chambre afin d'y remédier de manière efficace et durable, mettre en place un système de ventilation permanent, installer l'extracteur d'air de la chambre en fonction indépendante, poser un détecteur de fumée ; que suite à une visite de contrôle du 23 décembre 2020, il a été constaté que ces travaux ont été réalisés et sont conformes aux prescriptions de la mise en demeure et que le logement est conforme au règlement sanitaire départemental tout en relevant que sa hauteur sous plafond est de 1,95 mètre ; 



Considérant qu'il est ainsi établi que Mme [X] a subi à compter du 1er décembre 2017, date de la prise d'effet du bail, un préjudice de jouissance causé par les infiltrations dans les mur périphériques, l'humidité à la base des murs périphériques et l'absence de système de ventilation ; que le terme de ce préjudice doit être fixé au 22 mai 2020, M. [T] et M. [E] ayant informé Mme [X] le 9 mai 2020 de leur proposition de réaliser les travaux destinés à remédier aux désordres à compter du 16 mai suivant durant six demies journées ; qu'il convient d'évaluer ce préjudice, qui s'est prolongé pendant 29 mois et 22 jours, sur la base de 20 % du loyer, soit 83 euros x 29,75 = 2 469,25 euros ; que la hauteur sous plafond, inférieure à 2,20 mètres imposée par le règlement sanitaire départemental, est également à l'origine pour Mme [X] d'un préjudice de son entrée dans l'appartement le 1er décembre 2017 au 30 novembre 2020, date à laquelle a pris fin le bail, soit pendant trente-six mois ; qu'il convient d'évaluer ce préjudice sur la base de 5 % du loyer, soit 20,75 euros x 36 = 747 euros ;



Sur l'absence de boîte aux lettres et l'atteinte à la vie privée :



Considérant que Mme [X] reprend, sans justification complémentaire, les demandes qu'elle a formées devant le tribunal qui y a répondu par des motifs exacts que la cour adopte ;



4 - Sur la demande de transmission des attestations de loyers



Considérant que, comme l'a retenu le premier juge, Mme [X], occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er décembre 2020, n'est pas fondée à exiger la remise d'attestations de loyers pour la période de janvier à septembre 2021 ;



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement,



Confirme le jugement sauf en ce qu'il condamne M. [T] et M. [E] à payer à Mme [X] la somme de 5 256,67 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne M. [T] et M. [E] à payer à Mme [X] la somme de 3 216,25 euros ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [X] et la condamne à payer à M. [T] et M. [E] la somme de 1 000 euros ;



La condamne aux dépens.



Le greffier, la présidente de chambre,