Tribunal Judiciaire · 4ème chambre 1ère section — 23 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

4ème chambre 1ère section

N° RG 19/08946 
N° Portalis 352J-W-B7D-CQMY4

N° MINUTE : 



Assignations des :
03 et 14 Juin 2019



JUGEMENT 
rendu le 23 Avril 2024 








DEMANDEURS

Monsieur [R] [J] [E] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0391

Madame [N] [H] [C] [T] épouse [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0391


DÉFENDEURS

S.N.C. GENERAL FOY INVESTISSEMENT
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Me Cécile BIGRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D1426, avocat postulant, et par Me Alban D’ARTIGUES, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant 

Monsieur [O] [Y], ès qualités de mandataire ad’hoc de la S.A.S. FINANCES ET PATRIMOINE
[Adresse 2] 
[Localité 4]
représenté par Me Céline LEMOUX de la SELEURL CL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2341



Décision du 23 Avril 2024
4ème chambre 1ère section
 N° RG 19/08946 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQMY4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Julie MASMONTEIL, Juge 
Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Nadia SHAKI, Greffier,


DÉBATS

A l’audience du 06 Février 2024 tenue en audience publique devant Madame DETIENNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Le 22 avril 2011, M. [R] [X] et Mme [N] [T], son épouse, ont, par l’intermédiaire de la société par actions simplifiée Finances et Patrimoine (ci-après la société Finances et Patrimoine), conclu avec la société en nom collectif SNC Général Foy Investissement (ci-après la SNC Général Foy Investissement) un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement pour un appartement de type T2 de 43,81 m2, une cave et un parking couvert, dans un ensemble immobilier dénommé « Les Jardins de Céline », situé à [Localité 7] (Vienne), lieudit « [Localité 6] », pour un prix de 137.000 euros.

L'acte authentique de vente en l'état futur d’achèvement a été régularisé le 28 juillet 2011 avec la SCI [Localité 7] Céline.

Cet investissement devait permettre à M. et Mme [X] de bénéficier du dispositif de défiscalisation Scellier.

Prétendant que la simulation financière remise lors de leur acquisition était erronée et que la valeur du bien avait été surévaluée, M. et Mme [X] ont, par correspondance de leur conseil en date du 25 septembre 2018, mis en demeure les sociétés Finances et Patrimoine et SNC Général Foy Investissement de leur régler la somme de 62.000 euros aux fins d'indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité de revendre leur bien pour le montant investi.

Les parties n’étant pas parvenues à trouver une issue amiable à leur litige, M. et Mme [X] ont, par actes d’huissier des 3 et 14 juin 2019, fait citer les sociétés SNC Général Foy Investissement et Finances et Patrimoine devant ce tribunal.



La société Finances et Patrimoine a fait l’objet d’une procédure de liquidation amiable clôturée le 30 juin 2019 et a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 19 août 2019.
 
Par ordonnance en date du 20 novembre 2019, M. [O] [Y], ancien liquidateur amiable de la société Finances et Patrimoine, a été désigné en qualité de mandataire ad'hoc de la société.

Par exploit du 13 mai 2020, la SNC Général Foy Investissement a fait citer M. [Y] ès qualités en intervention forcée. Les instances ont été jointes au cours de la mise en état.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 février 2022, M. et Mme [X] demandent au tribunal de :
« Vu les motifs exposés et les pièces versées aux débats
RECEVOIR Monsieur et Madame [X] en leurs demandes et les dire bien fondées.
DEBOUTER la société GENERAL FOY INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Vu l’article 1116 du Code civil (nouveau 1137 du Code civil),
DIRE ET JUGER que le consentement de Monsieur et Madame [X] a été vicié par des manœuvres dolosives de la part de la société GENERAL FOY INVESTISSEMENT,
Vu l’article 1382 du Code Civil (nouvel article 1240 de ce même Code),
DIRE ET JUGER que la société GENERAL FOY INVESTISSEMENT a manqué à son devoir d’information et de conseil.
EN CONSEQUENCE
CONDAMNER solidairement les sociétés GENERAL FOY INVESTISSEMENT à payer à Monsieur et Madame [X], la somme de 62.000,00 € parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER solidairement les GENERAL FOY INVESTISSEMENT à payer Monsieur et Madame [X] la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. ».

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 8 avril 2022, la SNC Général Foy Investissement demande au tribunal de :
« Vu les articles 1240 et 2224 du code civil,
Vu l’article 122 du Code de Procédure Civile,
Vu l’article 1137 du code civil
A titre liminaire,
Juger l’action de Madame et Monsieur [X] irrecevable, comme tardive faute pour eux d’avoir agi dans le délai légal de cinq ans à l’encontre de la défenderesse, la société SNC GENERAL FOY INVESTISSEMENT,
Juger par conséquent que l’instance introduite par Madame et Monsieur [X] est définitivement éteinte à l’égard de la société SNC GENERAL FOY INVESTISSEMENT,
A titre principal,
Dire et juger que la société SNC GENERAL FOY INVESTISSEMENT a rempli ses obligations d’information et de conseil,


En tout état de cause,
Débouter Monsieur et Madame [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
Condamner Monsieur et Madame [X] à verser à la société SNC GENERAL FOY INVESTISSEMENT une somme de 6.000 euros,
Condamner Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens,
A titre subsidiaire :
Vu l’article 331 du Code de Procédure Civile,
Vu l’ordonnance en date du 20 novembre 2019 prononcée par le Président du Tribunal de Commerce de Chartres (n° 2019OP01021)
Juger que la société SNC GENERAL FOY INVESTISSEMENT est bien fondée en son recours en intervention forcée et en garantie à l’encontre de Monsieur [O] [Y] es qualité de mandataire ad’hoc de la société FINANCES ET PATRIMOINE,
En conséquence,
Condamner Monsieur [O] [Y], es qualité de mandataire ad’hoc de la société FINANCES ET PATRIMOINE, à relever et garantir indemne la société SNC GENERAL FOY INVESTISSEMENT de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre,
Condamner Monsieur [O] [Y], es qualité de mandataire ad’hoc de la société FINANCES ET PATRIMOINE à payer à la société SNC GENERAL FOY INVESTISSEMENT la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner Monsieur [O] [Y], es qualité de mandataire ad’hoc de la société FINANCES ET PATRIMOINE aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 18 janvier 2022, la société Finances et Patrimoine demande au tribunal de :
« A titre principal,
Juger que l’action des époux [X] à l’encontre de la société GENERAL FOY INVESTISSEMENT est irrémédiablement prescrite de sorte l’appel en garantie de la société GENERAL FOY INVESTISSEMENT à l’encontre Monsieur [O] [Y] en qualité de mandataire ad hoc de la société FINANCES ET PATRIMOINE est sans objet ;
A titre subsidiaire,
Juger que la société GENERAL FOY INVESTISSEMENT échoue à démontrer une quelconque faute de la société FINANCES ET PATRIMOINE ;
Débouter la société GENERAL FOY INVESTISSEMENT de toutes ses demandes à l’encontre de Monsieur [O] [Y] en qualité de mandataire ad hoc de la société FINANCES ET PATRIMOINE ;
A titre très subsidiaire,
Juger que les consorts [X] échouent à démontrer subir un préjudice réparable ;
Juger en conséquence que l’appel en garantie de la société GENERAL FOY INVESTISSEMENT à l’encontre Monsieur [O] [Y] en qualité de mandataire ad hoc de la société FINANCES ET PATRIMOINE est sans objet ;
En tout état de cause,
Condamner la société GENERAL FOY INVESTISSEMENT au paiement d’une somme de 3.000 € en application de l’article 700 CPC ainsi qu’aux dépens. ».



La clôture de la procédure a été prononcée le 5 juillet 2022. L'affaire, initialement fixée à l'audience du 16 mai 2023, a été renvoyée à celle du 6 février 2024 en raison de l'indisponibilité du juge rapporteur.

Préalablement à l’ouverture des débats, le juge de la mise en état a révoqué la clôture pour acceptation d’une nouvelle constitution dans l’intérêt des demandeurs et l’a de nouveau ordonnée le jour même. A l’issue des plaidoiries, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2024.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « dire et juger » et « juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il y a lieu également de rappeler qu'en application de l'alinéa 2 de l’article 768 du code de procédure civile, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. ».

Sur la prescription

La SNC Général Foy Investissement fait valoir en substance que l'action de M. et Mme [X] est prescrite faute d'avoir été initiée dans les cinq ans de la conclusion du contrat de réservation. Elle expose que les demandeurs lui reprochent un manquement à son obligation de conseil et un dol en lien avec les informations sur le dispositif Scellier et principalement la valeur du bien ; que ces manquements qui ont trait à la validité de leur consentement et à la formation du contrat, à les supposer établis, ont été commis au plus tard lors de la signature du contrat de réservation ; que le dommage qu'ils invoquent résultant dans la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à un prix inférieur est également survenu à cette date et qu'ils étaient en mesure de se rendre compte de la surévaluation alléguée dès la conclusion du contrat. Elle soutient également que M. et Mme [X] se contredisent en ce qu'ils prétendent avoir découvert en 2017 l'insuffisance de rentabilité de l'investissement et, dans le même temps, avoir acquitté dès 2013 des frais plus élevés que ceux attendus mais que, dans cette hypothèse, ils pouvaient se rendre compte dès 2013 des difficultés pour obtenir la rentabilité escomptée.

La société Finances et Patrimoine conclut également à la prescription de l'action de M. et Mme [X]. Elle prétend que le préjudice invoqué qui repose uniquement sur la prétendue surévaluation du bien au jour de l'acquisition est né à la date de signature de l’acte authentique de vente, soit le 28 juillet 2011, et que le délai de prescription a commencé à courir au plus tard à la date de la livraison de l’immeuble, M. et Mme [X] étant alors en mesure, en leur qualité de propriétaires, d'en connaître la valeur vénale. Elle ajoute que retenir un point de départ différent aurait pour effet de rendre les demandeurs seuls maîtres de la prescription attachée à leur action car le propriétaire d'un bien acquis dans le cadre du dispositif Scellier n’est pas tenu d’attendre la fin de la période de défiscalisation pour le vendre et peut le faire estimer à la date qu'il souhaite.

M. et Mme [X] objectent pour l'essentiel que la rentabilité d'une opération de défiscalisation est basée sur trois éléments, à savoir la valeur initiale du bien, sa location et la perception de l'avantage fiscal ; qu'il s'agit d'une opération globale qui ne peut pas être divisée ; que si, comme en l'espèce, le bien a été surévalué au moment de l'acquisition, l'équilibre de l'investissement est irrémédiablement compromis et qu'ils n'ont pu se rendre compte de la surévaluation qu'à la fin de la période de défiscalisation, en décembre 2017, lorsqu'ils ont fait estimer leur appartement.

Sur ce,

A titre liminaire, il convient de préciser que, compte tenu de la date de l'investissement objet du litige, les développements de M. et Mme [X] sur le droit applicable avant la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et les dispositions transitoires de cette loi sont sans objet.

M. et Mme [X] soutiennent que la SNC Général Foy Investissement a vicié leur consentement par des manœuvres dolosives ou, qu'à tout le moins, elle a manqué à son obligation d'information et de conseil et sollicitent l'indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité de revendre leur bien au prix auquel ils l'ont acquis.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. ».

S'agissant du dol, l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause, dispose : « Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts. ».

Il est de principe qu'en matière d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. 



Il est constant que, dans le cadre du dispositif Scellier, le gain fiscal attendu de l'opération de défiscalisation nécessite le maintien du bien en location pendant une durée de neuf ans. La simulation remise à M. et Mme [X] lors de leur acquisition a d'ailleurs été établie sur une période de dix ans. Il ne peut dès lors pas leur être reproché de ne pas avoir fait estimer leur bien en vue de sa revente avant la fin de la période de défiscalisation et l'évaluation à laquelle ils ont fait procéder ne correspond pas à un choix arbitraire de leur part.

Ainsi, les faits qui ont pu permettre à M. et Mme [X] de se rendre compte de la surévaluation alléguée ne se situent pas au jour de la conclusion du contrat de réservation ou de la livraison du bien mais au jour où ils l'ont fait évaluer, soit le 27 décembre 2017.

Le préjudice invoqué étant en lien avec la surévaluation du bien et l'action étant en toute hypothèse fondée sur la perte de chance de faire un placement plus rentable, placement qui doit être apprécié dans sa globalité, le fait que M. et Mme [X] prétendent avoir dû supporter dès 2013 des charges plus importantes que celles annoncées est indifférent.

Dès lors, en l'absence d'autre élément mis en débat par les défenderesses susceptible de démontrer que les demandeurs ont eu ou pouvaient avoir connaissance de la surévaluation avant la fin de l'année 2017 ou, à tout le moins, dans les cinq années qui ont précédé l'introduction de l'instance, la fin de non-recevoir qu'elles invoquent ne peut pas prospérer.

Sur le fond

M. et Mme [X] font valoir en substance que la SNC Général Foy Investissement a vicié leur consentement par des manœuvres dolosives ou, qu'à tout le moins, elle a manqué à son obligation d'information et de conseil dès lors que les documents commerciaux et la simulation financière remis lors de leur acquisition comportaient des informations erronées et qu'ils n'ont pas été informés des risques et aléas de l'opération et de l'impossibilité d'atteindre la rentabilité économique annoncée.

Ils soutiennent ainsi que la résidence ne correspond pas au « standing » annoncé dans la brochure commerciale ; qu'il leur a été assuré qu'ils disposeraient d’un « revenu mensuel garanti » et pourraient revendre le bien pour le montant investi voire à un prix supérieur ; qu'ils n'ont pas été informés des risques liés aux carences et vacances locatives et aux loyers impayés et n'ont pas été en mesure d'appréhender les aléas de l'opération. Ils ajoutent que la simulation financière qui leur a été présentée était erronée sur le montant des loyers et la valeur du bien ainsi que sur l'évolution de ces deux données et le montant de l'effort d'épargne mensuelle qu'ils devraient consentir. Ils prétendent également et principalement que le prix du bien a été surévalué de plus de 82% en rappelant que celui-ci constitue un élément essentiel en ce que, d'une part, il détermine le montant de l’emprunt souscrit pour financer l'opération de défiscalisation et que, d'autre part, la plus-value à la revente est prise en compte pour apprécier sa rentabilité.

En réponse à l'argumentation adverse, ils soutiennent que la SNC Général Foy Investissement, professionnel de l'investissement locatif, était le promoteur et l'instigateur de l'opération de défiscalisation, qu'elle a fourni à la société Finances et Patrimoine, qui était son mandataire et dont elle doit répondre, les informations nécessaires à la commercialisation du bien dans le cadre du dispositif Scellier et à l'établissement de la simulation financière.

Ils prétendent alors qu'ils ont subi un préjudice consistant dans la perte de chance de ne pas contracter et résultant de l'impossibilité de revendre leur bien pour le montant investi, préjudice qu'ils évaluent à la somme de 62.000 euros correspondant à la différence entre le prix qu'ils ont payé et la valeur du bien à la fin de l'année 2017.

La SNC Général Foy Investissement oppose que les griefs invoqués ne sont pas établis et qu'en toute hypothèse, ceux-ci ne constituent ni une manœuvre dolosive, ni un défaut d'information et de conseil.

Elle prétend qu'elle a respecté l'ensemble des obligations lui incombant en sa qualité de réservant, que seule la société Finances et Patrimoine a procédé à une étude de la situation patrimoniale et fiscale de M. et Mme [X] et a établi la simulation critiquée ; qu'elle ne s'est pour sa part, à aucun moment, engagée sur une rentabilité et qu'elle n'a ainsi garanti ni le montant du revenu mensuel, ni le montant de l'économie fiscale, ni même une plus-value à la revente, une telle garantie étant impossible compte tenu des aléas inhérents au marché de l'immobilier. Elle ajoute qu'en tout état de cause, M. et Mme [X] ne démontrent ni le caractère déterminant de la rentabilité financière et fiscale de l'opération, ni l'absence de rentabilité de celle-ci.

S'agissant de la surévaluation alléguée, la SNC Général Foy Investissement fait valoir que M. et Mme [X] n'en justifient pas ; qu'à supposer celle-ci établie, l’erreur sur la valeur n’ouvre jamais droit à réparation en matière immobilière sauf en cas de lésion laquelle ne peut être invoquée que par le vendeur et que les demandeurs doivent supporter seuls l’aléa du marché immobilier inhérent à toute acquisition. Elle ajoute que, même si le préjudice devait être évalué au jour de la revente du bien, ce qu'elle conteste, celui-ci est en l'espèce hypothétique, faute de revente du bien. Elle prétend encore que M. et Mme [X] ne démontrent pas que la surévaluation invoquée résulte d'un manquement à ses obligations ou d'une quelconque manœuvre dolosive, que la plaquette de commercialisation n'est pas mensongère, que le prix y apparaît clairement et que les demandeurs ne justifient pas davantage d'un lien causal entre lesdits manquements et le préjudice invoqué.

La société Finances et Patrimoine s'associe aux moyens opposés par la SNC Général Foy Investissement tenant à l'absence de preuve de la surévaluation du bien et du préjudice invoqué.

Sur ce,

La victime d'un dol peut agir, soit en nullité de la convention sur le fondement de l'article 1109, devenu 1137, du code civil, soit en réparation du préjudice en résultant sur le fondement de l'article 1382, devenu 1240 du code civil.

L'obligation précontractuelle d'information et de conseil impose par ailleurs au professionnel, d'une part, de fournir des données objectives sur l'objet du contrat et, d'autre part, d'orienter en opportunité la décision de son cocontractant. Le manquement à cette obligation est constitutif d'une faute de nature délictuelle engageant la responsabilité de son auteur sur le fondement de l'article 1382, devenu, 1240 du code civil.

En l'espèce et à titre liminaire, il convient de relever que l'opération en cause ne peut pas s'analyser comme une simple vente mais constitue un investissement locatif réalisé dans un but de défiscalisation. C'est donc en vain que la SNC Général Foy Investissement reproche à M. et Mme [X] de ne pas démontrer le caractère déterminant pour eux de la rentabilité financière et fiscale de l'opération dès lors que celui-ci résulte de la nature même de l'opération.

Il est constant que la SNC Général Foy Investissement, qui exerce l'activité de promoteur immobilier, est intervenue en qualité de réservant et apparaît, à ce titre, sur la plaquette de commercialisation du projet. Il est toutefois tout aussi constant que la société Finances et Patrimoine, qui exerce l'activité de conseil en investissement patrimonial et de commercialisation de produits de placement, est intervenue en qualité de mandataire de la SNC Général Foy Investissement pour proposer à M. et Mme [X] l'investissement litigieux ainsi que cela ressort expressément des mentions du contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement et est également soutenu par la société Finances et Patrimoine sans contestation de la SNC Général Foy Investissement.

Le mandant répondant à l'égard des tiers des faits dommageables commis par son mandataire dans l'exécution de la mission confiée, la responsabilité délictuelle de la SNC Général Foy Investissement est susceptible d'être engagée tant pour ses fautes personnelles que pour celles commises par la société Finances et Patrimoine à l'occasion de la commercialisation du bien auprès de M. et Mme [X]. La SNC Général Foy Investissement était donc tenue, par l'intermédiaire de son mandataire, à une obligation d'information claire, complète et sincère lui imposant notamment de fournir tous les renseignements utiles sur l'investissement proposé, de faire état de toutes ses caractéristiques, en ce compris les moins favorables et notamment des éventuels risques encourus. Elle est ainsi responsable à l'égard de M. et Mme [X] des informations et conseils fournis par la société Finances et Patrimoine dont il n'est pas contesté qu'elle a établi la simulation financière critiquée.

Si M. et Mme [X] invoquent plusieurs manquements susceptibles de caractériser des manœuvres dolosives ou un défaut d'information et de conseil, le seul préjudice dont ils demandent l'indemnisation, aux termes de leurs conclusions (page 27), résulte de l'impossibilité de revendre leur bien pour le montant investi et partant de la surévaluation du bien lors de son acquisition, la somme de 62.000 euros sollicitée correspondant à la différence entre le prix qu'ils ont réglé (137.000 euros) et son estimation à la fin de l'année 2017 (75.000 euros).

Il n'existe par conséquent pas de lien causal entre le préjudice dont l'indemnisation est sollicitée et les manquements tenant à l'absence d'information sur les risques et aléas de l'opération, aux informations erronées contenues dans la brochure commerciale et la simulation, exception faite du prix du bien. Ces manquements, à les supposer établis, sont donc inopérants.


S'agissant de la surévaluation du bien, celle-ci doit être appréciée par rapport au marché de l'immobilier à la date de l'acquisition, soit en 2011 et, plus précisément, par rapport aux prix pratiqués pour le marché spécifique des biens acquis dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation. 

Dans le cas présent, M. et Mme [X] ne versent aux débats aucun élément se rapportant à des biens neufs, présentant les mêmes caractéristiques que celui objet du litige, vendus en 2011, dans un environnement proche.

Les seuls éléments de comparaison datant de la période de leur acquisition dont ils se prévalent sont extraits d'un ouvrage intitulé « La Cote annuelle des valeurs vénales immobilières au 01/01/2011 ». Il convient alors de relever que le tableau en cause contient une moyenne des prix au mètre carré sur l'ensemble de la ville de [Localité 7] sans distinction des zones géographiques ce qui ne peut que lui conférer une force probante limitée. De plus, si quatre catégories de logements sont mentionnées, il n'est pas précisé les critères correspondant à chacune d'elles. Pour conclure qu'en 2011, leur bien avait une valeur de 89.790 euros, M. et Mme [X] retiennent, d'une part, le prix de 2.050 euros par mètre carré correspondant à la catégorie la plus basse alors que la résidence « Les jardins de Céline » est présentée comme une résidence de standing et qu'aucune des pièces communiquées ne vient contredire cette présentation, le rapport de visite effectué en octobre 2017 étant manifestement insuffisant pour ce faire, et, d'autre part, une superficie de 43,8 m2 sans tenir compte de la cave et de l'emplacement de parking. Or, ainsi que le relève justement la SNC Général Foy Investissement, en prenant en compte ces deux éléments, le prix au mètre carré du bien objet du litige est de 2.947,82 euros, prix légèrement inférieur à celui de la catégorie « grand standing ». Sur la base du prix de la catégorie « standing », le prix du bien s'établit à 123.623 euros. Dès lors, compte tenu des réserves formulées ci-avant quant à la force probante des données de référence, la pièce produite par les demandeurs ne permet pas de démontrer la surévaluation alléguée.

M. et Mme [X] se prévalent également de plusieurs éléments datés de 2017 et 2018. S'il peut être admis qu'une différence d'une ampleur de celle qu'ils dénoncent puisse démontrer la surestimation initiale du bien encore faut-il que les estimations communiquées puissent être considérées comme suffisamment probantes.

Les demandeurs produisent tout d'abord deux estimations établies les 27 décembre 2017 et 11 juin 2018 par la société Citya Sogexo, agence immobilière située à [Localité 7], concluant que la valeur de leur appartement occupé se situe entre 65.000 et 68.000 euros net vendeur pour la première et entre 75.000 et 80.000 euros pour la seconde. Ces estimations qui se présentent de la même manière précisent que, pour évaluer l'appartement, il a été tenu compte de « sa situation et son environnement, de la distance par rapport aux commodités (transports, commerces, écoles, etc...) mais également du style de construction, de son état de conservation, de son authenticité et de ses éléments de confort, ainsi que des surfaces habitables » et qu'il ne s'agit que d'un « avis de valeur qui n'est pas le résultat d'une expertise approfondie ». Outre les réserves expressément mentionnées quant à la portée des estimations en cause, il ne peut qu'être constaté que leur lecture ne permet pas de déterminer si leur auteur s'est effectivement déplacé sur les lieux et a procédé à la visite de l'appartement. Elles ne sont en outre accompagnées d'aucun élément de comparaison (prix des ventes enregistrées sur la période en cause pour des biens présentant les mêmes caractéristiques par exemple) permettant de justifier les sommes retenues. Par suite, elles n'apparaissent pas suffisantes pour justifier de la valeur de l'appartement à la date de leur réalisation, ni a fortiori sept ans auparavant.

Les simulations issues des sites internet LaCotelmmo et MeilleursAgents sont également beaucoup trop imprécises pour être considérées comme probantes, la première n'ayant manifestement été effectuée que sur la base du nombre de pièces de l'appartement et de sa localisation à [Localité 7], sans même que soit renseignée l'adresse du bien.

Quant à la comparaison avec un appartement faisant partie du programme neuf Atmosphère, elle n'apparaît pas plus pertinente pour établir la valeur du bien litigieux en 2018 et a fortiori en 2011 dès lors qu'il n'est pas démontré que les résidences et les appartements présentent les mêmes caractéristiques.

En dépit des critiques expressément formulées en défense sur le défaut de force probante des éléments qu'ils versent aux débats, M. et Mme [X] ne produisent aucune autre évaluation détaillée prenant en compte l'ensemble des caractéristiques du bien et sa situation géographique.

Du tout, il résulte que les éléments produits par M. et Mme [X] ne sont pas suffisants pour rapporter la preuve que le prix de 137.000 euros qu'ils ont acquitté en 2011 ne correspondait pas à la valeur du marché immobilier à cette date et partant qu'ils subissent un préjudice en lien avec une faute de la SNC Général Foy Investissement. Ils ne peuvent par conséquent qu'être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Compte tenu du sens de la présente décision, l'appel en garantie formé par la SNC Général Foy Investissement à l'encontre de la société Finances et Patrimoine est sans objet et il n'y a pas lieu de statuer de ce chef.

M. et Mme [X] qui succombent seront condamnés aux dépens. Au vu des circonstances de la cause et des situations respectives des parties, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SNC Général Foy Investissement les frais irrésistibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. Elle sera par conséquent déboutée de la demande qu'elle forme à ce titre.

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Finances et Patrimoine dont le maintien dans la procédure était justifié. Elle sera par conséquent déboutée de la demande qu'elle forme à ce titre à l'encontre de la SNC Général Foy Investissement.

Au vu de l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'assortir le prononcé de la présente décision de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société en nom collectif SNC Général Foy Investissement et la société par actions simplifiée Finances et Patrimoine, représentée par M.[O] [Y] agissant en qualité de mandataire ad'hoc de la société ;

Déboute M. [R] [X] et Mme [N] [T] épouse [X] de leur demande de dommages et intérêts ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [X] et Mme [N] [T] épouse [X] aux dépens ;

Dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

Fait et jugé à Paris le 23 Avril 2024. 


Le GreffierLa Présidente
Nadia SHAKIGéraldine DETIENNE