Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/00772 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XDLF
N° de MINUTE : 24/00592

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3], représenté par son Syndic, le cabinet FONCIA PARIS EST, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEUR

Madame [G] [J] épouse [U]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0273


INTERVENANT FORCÉ

Le Cabinet FONCIA PARIS EST, SAS
[Adresse 2]
[Localité 4],
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.




DÉBATS

Audience publique du 07 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [J] [U] est propriétaire des lots n°6 et 29 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93).
 
Par acte d’huissier de justice du 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3]), représenté par son syndic, le cabinet FONCIA PARIS EST, a fait assigner Madame [G] [J] [U] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER Madame [G] [J] [U] au paiement d”une somme de 5.415,40 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du ler trimestre 2023 incluse).
ORDONNER la capitalisation des intérêts.
CONDAMNER Madame [G] [J] [U] au paiement d'une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et qu”aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée.
CONDAMNER Madame [G] [J] [U] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] une indemnité d'un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [J] [U] a constitué avocat.

Par acte extra-judiciaire du 27 mars 2023, Mme [J] épouse [U] a fait délivrer au syndic, le Cabinet FONCIA PARIS EST, une assignation en intervention forcée aux fins de :

Joindre la présente procédure à l'instance principale opposant Madame [G] [J] [U] au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], enregistrée sous le numéro de RG 23/00772 devant la 5e chambre du tribunal judiciaire de Bobigny afin qu'il soit statué par une seule et même décision ;
Condamner la société FONCIA PARIS EST à garantir Madame [G] [J] [U] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
Condamner la société FONCIA PARIS EST au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 


Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 07 septembre 2023, elle a demandé au tribunal de céans de :

CONDAMNER la SAS FONCIA PARIS EST à garantir Madame [J] [U] de toutes condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 5200 € ;
CONSTATER ensuite que Madame [J] [U] est à jour de ses charges, et en conséquence,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes autres demandes à son encontre ;
CONDAMNER la SAS FONCIA PARIS EST au paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens exposés par la concluante.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


La société FONCIA PARIS EST a constitué avocat et a pris le même conseil que le syndicat des copropriétaires.

Aux termes des dernières conclusions communes du syndicat des copropriétaires et de la société FONCIA PARIS EST, notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, il est demandé au tribunal de céans de :

- DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIA PARIS EST, recevable et bien fondé en ses demandes, 
 
En conséquence, 
 
- CONDAMNER Madame [G] [J] épouse [U] au paiement d’une somme de 5.415,41 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2023 incluse). 
- ORDONNER la capitalisation des intérêts. 
- CONDAMNER Madame [G] [J] [U] au paiement d’une somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. 
- DEBOUTER Madame [G] [J] épouse [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions. 
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée. 
- CONDAMNER Madame [G] [J] épouse [U] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


L'affaire a été clôturée par ordonnance du 23 novembre 2023 et fixée à l'audience du 07 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 24 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [G] [J] [U];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 28 mai 2019, 10 décembre 2020, 10 mars 2022, 13 juillet 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 et les appels travaux dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 23 mars 2021 au 23 mars 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Madame [J] [U] soutient que le décompte actualisé au 03 avril 2023 de son compte propriétaire ne serait pas complet en ce qu'il ne ferait pas apparaître le dernier versement qu'elle a effectué le 03 janvier 2023 à hauteur de 2.500 euros. De surcroît, elle conteste être redevable de la facture de recherche de fuite du 20 juillet 2021, considérant avoir elle-même fait diligenter une telle recherche en octobre 2020 et qu'il n'appartenait pas au syndic d'effectuer une seconde recherche.

Le syndicat des copropriétaires justifie cependant que les versements effectués par Madame [J] [U] ont bien été pris en compte et ont été, comme les dispositions de l'article 1342-10 du code civil le prévoient, imputés sur les dettes les plus anciennes. L'extrait de compte versé en pièce n°10 par le syndicat des copropriétaires fait apparaître l'ensemble des sommes appelées ainsi que l'ensemble des sommes versées, dont notamment la somme de 2.500 euros versée le 03 janvier 2023 par Madame [J] [U]. Il justifie ainsi clairement du montant des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient en effet de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 510 euros (30 euros au titre de mises en demeure des 11/03/2020, 28/05/2020 et 29/05/2020, 350 euros au titre de « honoraires constitution avocat » du 12 octobre 2022 et 70 euros au titre de « Honoraires suivi contentieux » du 16 décembre 2022).

Les pièces transmises par la défenderesse attestent du passage au mois d'octobre 2020 de l'entreprise « Artisans Plombiers de Paris » qui précise, dans sa facture du 05 octobre 2020, avoir constaté la présence de condensation sur la tuyauterie de la salle d'eau du fait de l'absence d'aération ainsi qu'une « importante quantité d'eau au sol ». Les joints en silicone du receveur de douche s'avéraient quant à eux étanches et les wc ne présentaient aucune fuite. 

Il était mentionné « prévoir un second rendez-vous avec un chargé d'affaires et la propriétaire afin d'établir un devis pour la rénovation totale de la cuisine et de la salle de bains ». Il apparaît sur le document d'accompagnement de l'en-tête de la facture de l'entreprise «Artisans Plombiers de Paris » la mention manuscrite « 05/10/2020 Pas de fuites ».

Or, au mois de juillet 2021, soit 9 mois plus tard, il existe un sinistre important au niveau des parties communes de la copropriété, faisant suite à un dégât des eaux, ainsi qu'en atteste le rapport de visite de la société de plomberie Établissement Rousset & Fils du 20 juillet 2021 (pièce n°11 du syndicat des copropriétaires). Ce rapport mentionne que ce dégât des eaux visible dans les parties communes de la copropriété a pour origine une fuite en partie privative de l'appartement appartenant à Madame [U] [J] et ce, du fait de la mauvaise étanchéité du sol de la salle d'eau. Au regard de ces éléments, attestant de l'existence d'un sinistre visible dans les parties communes et nécessitant d'en déterminer l'origine, la somme appelée le 17 août 2021 au titre de la recherche de fuite réalisée au sein de l'appartement de Madame [J] [U] est justifiée. 
 
Ainsi, il convient de condamner Madame [G] [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.905,41 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, s'il n'est pas formulé en tant que telle au dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au travers de la demande qui y est formulée au titre des charges de copropriété ainsi que des extraits de comptes propriétaire versés en procédure, que ce dernier sollicite la somme de 510 euros au titre de ces frais. Le décompte transmis en pièce n°10 distingue en effet sur la période du 1er janvier 2020 au 03 avril 2023 le total des sommes appelées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété (13.643,93 euros), du montant total des frais de recouvrement et contentieux (510 euros) et des versements de Madame [J] [U] (8.738,52 euros).

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre de ces frais.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi de Madame [J] épouse [U], qui n'a jamais cessé d'effectuer des versements aux fins de régler ses charges, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il y a lieu en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts.


Sur la demande reconventionnelle de Madame [J] [U] à l'encontre de la société FONCIA PARIS EST

Madame [J] [U] fait valoir, au visa de l'article 1240 du code civil, que le syndic serait fautif en ayant tardé à lui donner connaissance de la consommation excessive d'eau provenant de son appartement. Elle précise que la société FONCIA PARIS EST a eu connaissance de cette consommation anormale d'eau dès le mois de novembre 2018 et qu'elle n'en a été informée qu'en juillet 2019, à réception de ses charges. Elle précise avoir fait appel à un plombier dès réception de cette facture. Elle estime que huit mois de fuite auraient pu être évités si le syndic avait rempli ses obligations de conseil et d'informations. Elle en déduit que le montant de la consommation d'eau doit être en partie mis à la charge du syndic. Le montant appelé à ce titre étant de 5.933,479 euros au titre de la répartition de charges 2019 et la consommation d'eau moyenne au titre de son appartement étant de 615 euros, elle soutient être fondée à appeler en garantie la société FONCIA PARIS EST à hauteur de 5.200 euros.

La société FONCIA PARIS EST fait valoir que Madame [J] [U] reconnaît elle-même dans ses écritures que l'obligation d'information relative à une surconsommation d'eau pèse sur le fournisseur d'eau et non sur le syndic. Elle soutient que malgré l'importance du sinistre, le locataire de Madame [J] [U] n'a pas pris contact avec le syndic, ni avec sa bailleresse, et aucun dossier sinistre n'a été ouvert. La société FONCIA PARIS EST estime en conséquence n'avoir commis aucune faute, n'étant pas informée de l'existence d'une fuite dans les parties privatives de l'appartement de Madame [J] [U]. Il considère en conséquence que l'appel en garantie doit être rejeté.

Selon l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Madame [J] [U] argue d'un retard de la société FONCIA PARIS EST dans la dénonciation de l'existence d'une surconsommation d'eau au sein de son appartement. Cependant, seul le fournisseur d'eau est légalement tenu d'une information relative à la surconsommation d'eau d'un usager, non le syndic d'une copropriété. Or il n'est pas rapporté la preuve que la société FONCIA PARIS EST aurait été spécifiquement avisée par le fournisseur d'eau d'une consommation excessive en provenance du lot de Madame [J] [U].

De surcroît, la surconsommation d'eau dont celle-ci fait état dans ses écritures, et dont elle n'aurait eu connaissance qu'à compter de juillet 2019, est celle prise en compte dans la régularisation de ses charges au titre de l'année 2018, qui ne sont pas l'objet de la présente procédure. 

Au surplus, les pièces versées par les parties en procédure établissent que les travaux réalisés par Madame [J] [U] en 2019, après qu'elle ait découvert la surconsommation d'eau au sein de son logement, n'ont pas mis fin à cette problématique. Il est en effet démontré, d'une part, le constat par la société de plomberie intervenant à la demande de la défenderesse en octobre 2020 au sein de son logement d'une problématique de condensation et de présence importante d'eau au sol et, d'autre part, l'existence d'un sinistre constaté par le syndicat des copropriétaires au sein des parties communes en juillet 2021, du fait d'une mauvaise étanchéité du sol de la salle d'eau dudit logement. 

Au regard de ces éléments, Madame [J] [U] échoue à démontrer l'existence d'une faute du syndic, la société FONCIA PARIS EST, de nature à justifier un appel en garantie à l'égard de la facturation de sa consommation d'eau. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [J] [U] sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [J] [U] sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Madame [G] [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3]), représenté par son syndic, le cabinet FONCIA PARIS EST, la somme de 4.905,41 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés arrêtés au 03 avril 2023, deuxième trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3]), représenté par son syndic, le cabinet FONCIA PARIS EST, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3]), représenté par son syndic, le cabinet FONCIA PARIS EST, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [G] [J] [U] de son appel en garantie à l'encontre de la SAS FONCIA PARIS EST ;

CONDAMNE Madame [G] [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3]), représenté par son syndic, le cabinet FONCIA PARIS EST, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [G] [J] [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [J] [U] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT