Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/04920 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUWI
N° de MINUTE : 24/00578

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8], [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentaux légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 134

C/

DEFENDEURS

Monsieur [M] [B] [H]
[Adresse 2]
[Localité 6]
non représenté

Madame [S] [H]
[Adresse 2]
[Localité 6]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 21 Février 2024.




JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [B] [H] et Madame [S] [H] sont propriétaires des lots n°38 et 83 de la [Adresse 8] sise [Adresse 1] (93).
 
Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, a fait assigner Monsieur [M] [B] [H] et Madame [S] [H] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [M] [B] et Madame [H] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], [Adresse 1], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de la somme de 11.647,19 € correspondant aux appels de charges impayés au 3 mai 2023 (appel de fonds du 2ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter du 25 novembre 2021, date de la première mise en demeure.
- CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [M] [B] et Madame [H] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], [Adresse 1], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 709,20 € correspondant aux frais exposés parle syndic pour le recouvrement des charges de copropriété.
- ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1343-2 du Code Civil
- CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [M] [B] et Madame [H] [S] au paiement d'une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts.
- CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [M] [B]et Madame [H] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], [Adresse 1], représenté par son syndic la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, une indemnité d'un montant de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [M] [B] [H] et Madame [S] [H] n’ont pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 décembre 2023 et fixée à l'audience du 21 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 24 avril 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [B] [H] et Madame [S] [H];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 19 décembre 2019, 10 décembre 2021 et 30 janvier 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic applicable du 11 décembre 2021 au 30 juin 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

En l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. Le règlement de copropriété transmis en pièce n°5 est en effet celui de la [Adresse 7] sise [Adresse 3]) et non celui de la [Adresse 8], sise [Adresse 1] (93).
 
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [M] [B] [H] et Madame [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.647,19 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 mai 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.



L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 25 novembre 2021, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [M] [B] [H] et Madame [S] [H], sur la somme de 6.553,82 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 709,20 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 25 novembre 2021. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de relance des 17 septembre 2021, 21 octobre 2021 et 16 novembre 2021.

Il est justifié de l'envoi de dix relances les 18 décembre 2021, 18 janvier 2022, 19 juin 2022, 20 juillet 2022, 17 octobre 2022, 23 décembre 2022, 18 janvier 2023, 20 février 2023, 19 mars 2023 et 19 avril 2023, facturées 57,60 euros chacune, conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à ces demandes.

La solidarité entre Monsieur et Madame [H] n'étant pas démontrée par le syndicat des copropriétaires, elle en sera pas retenue.

Monsieur [M] [B] [H] et Madame [S] [H] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 576,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que de la mauvaise fois de Monsieur et Madame [H], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 
Il y a lieu en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [B] [H] et Madame [S] [H] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] [H] et Madame [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 11.647,19 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 mai 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2021 sur la somme de 6.553,82 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] [H] et Madame [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 576 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [B] [H] et Madame [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [B] [H] et Madame [S] [H] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE



Madame [E] Madame [G]