Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/03418 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WGF5
N° de MINUTE : 24/00585

DEMANDEUR

Monsieur [I] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me Ouali BENMANSOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0198

C/

DEFENDEUR

La Société VILOGIA SA D’HLM
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Ornella FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0227


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 07 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.






EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 30 septembre 2010, la S.A. VILOGIA a donné à bail commercial à Madame [N] des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93). Le Bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de 12.000,00 euros hors taxes et hors charges, payable à terme échu au domicile du Bailleur ou de son représentant, en douze termes égaux, tous les premiers de chaque mois de chaque année. Ce loyer était révisable tous les trois ans selon l’indice INSEE du coût de la construction. 

Le montant des charges provisionnelles a été contractuellement fixé à 370 euros par trimestre. 

Par acte du 13 octobre 2015, la société VILOGIA a fait assigner Madame [N] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et voir expulser Madame [N].

Les parties se sont rapprochées et ont conclu, le 18 novembre 2015, un protocole d'accord transactionnel aux fins notamment d'apurer la dette locative.

Par acte du 03 mai 2016, la société VILOGIA a fait signifier à Madame [N] un commandement de quitter les lieux. Par jugement du 19 septembre 2017, le juge de l'exécution près le tribunal de céans a annulé ledit commandement.

Par acte du 10 avril 2017, la société VILOGIA a fait délivrer à Madame [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit du 09 mai 2017, Madame [N] a fait assigner la société VILOGIA devant le tribunal de grande instance de Bobigny en opposition au commandement de payer du 10 avril 2017. Cette instance a été radiée par ordonnance du juge de la mise en état le 20 décembre 2017 et sa péremption a été constatée par ordonnance du juge de la mise en état le 18 mai 2022

Par ordonnance du 23 juin 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a ordonné une expertise aux fins de déterminer si les désordres allégués par Madame [N] rendaient les locaux impropres à leur destination et de fournir tout élément de nature à permettre de déterminer les éventuelles responsabilités encourues ainsi que les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux.

Madame [N] est décédée le 1er novembre 2017.

Le rapport de l'expertise ordonnée le 23 juin 2017 a été déposé le 12 juillet 2018. L'expert a estimé que les désordres, qui étaient apparus en 2015, portaient gravement atteintes à la destination des lieux, tant pour le local commercial que le logement. Il a conclu que leur cause ainsi que l'état délabré des installations faisaient suite à une absence d'entretien et de maintenance qui incombaient au bailleur, la société VILOGIA. 

Par ordonnance du 14 juin 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a ordonné à Monsieur [Z] de remettre les clés des locaux loués.

Par acte sous seing privé du 08 juin 2019, la société VILOGIA et Monsieur [Z] ont conclu une convention d'occupation précaire portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93).

Cette convention a néanmoins été résiliée par jugement du tribunal de proximité de [Localité 6] du 18 janvier 2021 et Monsieur [Z] a été expulsé des locaux. Monsieur [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Par acte du 24 décembre 2019, Monsieur [Z] a fait signifier une demande de renouvellement de bail commercial à la société VILOGIA.


Par actes des 16 et 17 mars 2020, la société VILOGIA a fait signifier à Monsieur [Z] un refus de renouvellement de bail sans paiement d'une indemnité d'éviction.

Par exploit d'huissier délivré le 16 mars 2022, Monsieur [I] [Z] a fait assigner la S.A. VILOGIA devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

- ORDONNER la jonction de la présente procédure avec l'affaire pendante chambre 5 section 3 de BOBIGNY n° RG 17104990
- DIRE que l'acte de dénonciation du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré par le bailleur est nul
- DIRE en conséquence que le bail s'est renouvelé pour une période de 3,6,9 années à compter du 1er octobre 2019,
- CONDAMNER la société VILOGIA à l'établissement d'un bail commercial dans les termes du bail d'origine

Subsidiairement et à défaut,
- DIRE que M [I] [Z] a droit à une indemnité d'éviction,
- DIRE que les refus du bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction n'est fondé sur aucun motif grave et légitime
- ORDONNER une expertise judiciaire afin de procéder à son évaluation, et de fixer la de fixer la perte d'exploitation depuis le début du bail pour le calcul du préjudice de M [I] [Z] en tenant compte du fait que sa mère aux droits de laquelle il vient, puis lui-même, ont été empêchés d'exploiter et que l'absence de chiffre d'affaire ne saurait être le fondement de cette évaluation qui devra être faite par tous moyens et notamment par comparaison avec les commerces de cette nature dans la commune ou à proximité et du tout dresser rapport, 
- DESIGNER en conséquence tel expert qu'il plaira au Tribunal de nommer avec cette mission,
DIRE que le jugement sera assorti de l'exécution provisoire de droit,
- CONDAMNER la société VILOGIA au paiement de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner en tous les dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 juin 2023, Monsieur [Z] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

ORDONNER la jonction de la présente procédure avec l'affaire pendante chambre 5 section 3 de BOBIGNY n° RG 17/04990, 
 
• DIRE que l'acte de dénonciation du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré par le bailleur est nul, 
 
• DIRE en conséquence que le bail s'est renouvelé pour une période de 3, 6, 9 années à compter du 1er octobre 2019, 
 
• CONDAMNER la Société VILOGIA à l'établissement d'un bail commercial dans les termes du bail d'origine, 
 
 
Subsidiairement et à défaut, 
 
• DIRE que Monsieur [I] [Z] a droit à une indemnité d'éviction, 
 
• DIRE que le refus du bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction n'est fondé sur aucun motif grave et légitime, 

• ORDONNER une expertise judiciaire afin de procéder à son évaluation, et de fixer la perte d'exploitation depuis le début du bail pour le calcul du préjudice de Monsieur [I] [Z] en tenant compte du fait que sa mère, au droit de laquelle il vient, puis lui-même, ont été empêchés d'exploiter et que l'absence de chiffre d'affaires ne saurait être le fondement de cet évaluation qui devra être faite par tous moyens et notamment par comparaison avec les commerces de cette nature dans la commune ou à proximité et du tout dresser rapport, 
 
• DESIGNER, en conséquence, tel expert qu'il plaira au Tribunal dénommé avec cette mission, 
 
• DIRE que le jugement sera assorti de l'exécution provisoire de droit, 
 
• CONDAMNER la Société VILOGIA au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 
 
• La condamner en tous les dépens. 

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


La société VILOGIA a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, elle a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

In limine litis, 
- DECLARER irrecevables la demande de jonction avec la procédure n°17/0499 ; 
 
Sur le fond, 
A titre principal, 
- JUGER Monsieur [Z] mal fondé en ses demandes et, en conséquence, 
- DEBOUTER Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes ; 
 
A titre subsidiaire, 
- JUGER sans aucune approbation de la demande principale mais au contraire sous les plus expresses réserves de recevabilité et de bien-fondé qu'elle formule toutes les protestations et réserves d'usage ; 
 
En tout état de cause, 
- CONDAMNER Monsieur [Z] au paiement de la somme de 10.000 euros au itre de l’article 700 du CPC ; 
- CONDAMNER Monsieur [Z] au paiement des entiers dépens. 

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 07 février 2024. Elle a été mise en délibéré au 24 avril 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.









MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.


1 – Sur la demande de jonction avec la procédure RG 17/04990

Monsieur [Z] sollicite la jonction de la présente instance avec l'instance RG17/04990, engagée par exploit du 09 mai 2017 par Madame [C] [N] à l'encontre de la S.A. VILOGIA aux fins de voir notamment déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 avril 2017.

La société VILOGIA fait valoir que cette demande est irrecevable puisque le juge de la mise en état a constaté la péremption de l'instance RG17/04990, devenue l'instance RG22/00584, par ordonnance du 18 mai 2022.

*

Aux termes de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande, des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il est de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ensemble, et peut également ordonner la disjonction d'instance.

L'instance RG 17/04990 a fait l'objet d'une radiation par ordonnance du juge de la mise en état du 20 décembre 2017. Par acte du 24 avril 2019, Monsieur [Z] s'est constitué en qualité d'héritier de Madame [C] [N]. Le juge de la mise en état a sollicité que ce dernier justifie de sa qualité d'héritier dans le cadre de cette reprise d'instance. Aucun acte ni pièce établissant cette qualité n'a été transmis malgré le renouvellement de cette demande le 23 décembre 2019. Le juge de la mise en état a constaté la péremption de cette instance par ordonnance du 18 mai 2022, enregistrée sous le numéro RG 22/00584, après avoir recueilli les observations des parties, compte tenu de l'absence de toutes diligences des celles-ci pendant plus de deux ans. 

L'instance RG17/04990, devenue l'instance RG 22/00584, n'étant plus pendante du fait de sa péremption, elle ne peut faire l'objet d'une quelconque jonction. 

Il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur [Z] de sa demande de jonction. 


2 – Sur la validité des significations du refus de renouvellement de bail sans paiement d'une indemnité d'éviction

Monsieur [Z] soutient que la société VILOGIA n'a pas signifié de façon régulière son refus de renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction. Il considère qu'ayant été signifié selon deux modalités distinctes, les 16 et 17 mars 2020, l'acte se trouve invalidé. De surcroît, il fait valoir que la signification à la SELARL LAMANDIN-ROCHE-THUET serait dénuée de tout effet juridique, cette étude ayant été mentionnée comme domicile élu sur la demande de renouvellement du bail commercial signifié à la demande de Monsieur [Z] uniquement pour cet acte et non pour toutes les procédures à venir. La signification aurait dû être faite à personne, conformément à l'article 654 du code de procédure civile. Or deux significations ont été effectuées au domicile personnel de Monsieur [Z] sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), la première, le 16 mars 2020, confirme la réalité du domicile, par le constat de la présence d'une boite aux lettres et par la confirmation de voisins ; tandis que la seconde, le 17 mars 2020, affirme qu'il a été impossible de contacter Monsieur [Z], aucun nom ne figurant sur la boite aux lettres, la voisine du premier étage déclarant que l'intéressé était inconnu à cette adresse et les recherches sur l'annuaire et auprès des services postaux étant restées vaines. Un procès-verbal de vaines recherches était en conséquence établi. Monsieur [Z] déduit de ces contradictions que ladite signification à domicile est nulle.

La société VILOGIA fait valoir avoir procédé à la signification du refus de renouvellement du bail commercial aux deux adresses dont elle avait connaissance, l'adresse personnelle de Monsieur [Z] au [Adresse 2] à [Localité 6], et l'adresse à laquelle il s'était domicilié aux termes de sa demande de renouvellement du bail commercial signifiée le 24 décembre 2019. La société VILOGIA relève que cette signification de demande de renouvellement du bail a été réalisée à tort auprès de la société de gestion immobilière de construction sise [Adresse 3] à [Localité 7] alors que celle-ci n'était plus son gestionnaire depuis le 1er juillet 2014, ce que Monsieur [Z] ne pouvait ignorer. Elle rappelle qu'une signification faite en l'étude d'un huissier de justice, domicile élu par le destinataire de l'acte, est valable (Cass req. 21 déc.1931) et que, de fait, Monsieur [Z] reconnaît dans ses écritures que la SELARL LAMANDIN-ROCHE-THUET l'a informé de la signification du refus de renouvellement du bail reçue en leur étude. Elle soutient que Monsieur [Z] ne démontre en rien l'existence d'une collusion entre le bailleur et le commissaire de justice ayant établi le procès-verbal de vaines recherches ni de manquements professionnels de ce dernier. Elle fait état d'un courrier du 16 octobre 2019 dans lequel son conseil rappelait au conseil de Monsieur [Z] la nécessité que ce dernier appose son nom sur sa boite aux lettres, l'absence de cette mention empêchant toute communication avec lui. Elle considère avoir accompli les diligences nécessaires et que les significations auxquelles elle a procédé sont parfaitement régulières et respectent les dispositions de l'article L145-10 alinéa 4 du code de commerce.


*

Aux termes de l'article L145-10 alinéa 4 du code de commerce : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Selon l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.

L'article 655 du code de procédure civile dispose que « Si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification. »

En l'espèce, Monsieur [Z] a fait signifier à la société VILOGIA le 24 décembre 2019 une demande de renouvellement de bail sans paiement d'une indemnité d'éviction. Aux termes de cet acte, il a rappelé son adresse personnelle et mentionné qu'il élisait domicile à l'étude d'huissiers de justice LAMANDIN-ROCHE-THUET. Il ne peut en conséquence reprocher à la société VILOGIA d'avoir fait signifier, en réponse à cet acte, son refus de renouvellement de bail à ces deux adresses. La signification auprès de la SELARL LAMANDIN-ROCHE-THUET est en conséquence parfaitement régulière.

De surcroît, Monsieur [Z] ne peut valablement affirmer que ledit refus de renouvellement du bail lui aurait été signifié à son adresse personnelle à deux reprises, les 16 et 17 mars 2020, et que ces actes comporteraient des contradictions de nature à s'interroger sur les formalités accomplies par le commissaire de justice. Il y a en effet lieu de constater que l'acte versé par Monsieur [Z] en pièce n°8 pour justifier de ce moyen est incomplet et composé de deux pages sans rapport entre elles. Chaque acte réalisé par un huissier porte en effet mention à chaque page du numéro qui lui est attribué par l'étude en charge de sa signification. L'acte de refus de renouvellement de bail sans paiement d'une indemnité d'éviction signifié à la demande de la société VILOGIA porte le numéro 217853. Or la seconde page qui y figure, correspondant aux diligences réalisées par le commissaire de justice, porte le numéro 206855. Cette seconde page n'est en outre pas datée et fait mention de sept feuillets alors que le document transmis n'en comporte que deux. Il ressort de ces éléments qu'elle ne peut correspondre aux diligences accomplies par la SELARL Laurent DUBOIS et Fleur FONTAINE dans le cadre du refus de renouvellement de bail. 



En revanche, la pièce n°28 versée par Monsieur [Z] ainsi que la pièce n°7 de la société VILOGIA constituent bien l'acte de refus de renouvellement de bail et de paiement d'une indemnité d'éviction signifié par la SELARL Laurent DUBOIS et Fleur FONTAINE à Monsieur [Z] le 17 mars 2020. L'huissier de justice y précise ses diligences et notamment l'impossibilité de rencontrer Monsieur [Z], l'absence de son nom sur les boîtes aux lettres, la déclaration d'une voisine selon laquelle il est inconnu au [Adresse 2] à [Localité 6] (93) ainsi que ses recherches infructueuses auprès de la Poste et dans l'annuaire. Ces mentions respectent les dispositions des articles 654 et 655 du code de procédure civile susvisés.

Au regard de ces éléments, les significations du refus de renouvellement de bail et de paiement d'une indemnité d'éviction effectuées les 16 et 17 mars 2020 à la demande de la société VILOGIA sont régulières et le bail a en conséquence pris fin le 30 septembre 2019. Monsieur [Z] sera donc débouté de sa demande tendant à les voir déclarer nulles.


3 – Sur la validité du refus de paiement d'une indemnité d'éviction

Monsieur [Z] fait valoir que l'exploitation des locaux a été rendu impossible du fait du non respect par la société VILOGIA de son obligation de délivrance, celle-ci n'ayant pas procédé aux travaux d'entretien et de rénovation desdits locaux. Il mentionne les procès-verbaux de constat réalisés à la demande de sa mère les 11 mai 2016 et 21 novembre 2016 ainsi que l'expertise diligentée sur ordonnance de référé du 23 juin 2017 et dont le rapport a été déposé par l'expert le 12 juillet 2018. Monsieur [Z] rappelle les conclusions de l'expert qui relevait que la cause des désordres et l'état délabré des installations de façon générale faisaient suite à une absence d'entretien et de maintenance qui incombaient au bailleur, la société VILOGIA. 

Monsieur [Z] précise que les loyers dus au titre du bail ont été réglés jusqu'au mois de février 2016 et que les difficultés de paiement postérieures résultent de l'impossibilité d'exploiter le commerce compte tenu de l'état de vétusté et d'insalubrité des lieux. Il soutient que la société VILOGIA ne peut lui reprocher l'absence d'exploitation des locaux et de paiement des loyers qui résultent de sa propre turpitude du fait d'une absence de délivrance de la chose louée. Monsieur [Z] fait également mention de difficultés personnelles liées au covid-19 pour expliquer des retards pris dans le paiement des loyers, notamment en raison de la régularisation de son enregistrement au registre du commerce et des sociétés, qui a nécessité du temps du fait de la délivrance très tardive par les autorités algériennes de l'acte de notoriété suite au décès de sa mère, et de la demande qui lui était faite de justifier de la copie du nouveau bail. Il fait état de l'absence de toute information donnée par le bailleur quant à la date de fin des travaux, le contraignant à engager plusieurs procédures en référé, ainsi que de la décision prise par ce dernier de concéder les locaux querellés le 24 mars 2022 à des tiers. Monsieur [Z] soutient que cette location ne peut justifier un refus de renouvellement du bail ou un refus de versement d'une indemnité d'éviction. Considérant que le versement d'une indemnité d'éviction lui est dû, Monsieur [Z] sollicite que soit diligentée une expertise aux fins d'estimer le montant de celle-ci.

La société VILOGIA fait valoir, au visa de l'article L145-17 du code de commerce, qu'elle a refusé le renouvellement de bail sans paiement d'une indemnité d'éviction au motif que Monsieur [Z] n'aurait réglé aucune somme, tant au titre du bail commercial conclu avec sa mère, Madame [N], qu'au titre de la convention d'occupation précaire du logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93). Elle rappelle que ladite convention d'occupation précaire a été résiliée par jugement du tribunal de proximité de Pantin du 18 janvier 2021 et que Monsieur [Z] a été condamné aux termes dudit jugement au paiement d'un arriéré de loyers à hauteur de 5.766,66 euros. 






La société VILOGIA précise avoir également justifié son refus de renouvellement du bail en raison de l'absence d'exploitation du commerce. Elle soutient que Madame [N] n'aurait pas exploité celui-ci depuis l'année 2014 et que Monsieur [Z] n'aurait, quant à lui, jamais été occupant ou locataire des locaux ni ne les aurait exploités. Elle fait valoir que Monsieur [Z] ne peut fonder son action en demande de paiement d'une indemnité d'éviction sur le non respect de l'obligation de délivrance de la chose louée et l'impossibilité d'exploiter le commerce qui en découlait, des suites d'un sinistre survenu le 11 décembre 2015, ces évènements étant prescrits et la péremption de la procédure qui portait sur ceux-ci ayant été constatée. Aucune faute ne pourrait en conséquence être retenue contre elle s'agissant de la délivrance de la chose louée. La société VILOGIA mentionne l'article 11 de la convention d'occupation précaire signée par Monsieur [Z] aux termes duquel ce dernier ne pouvait se prévaloir d'un quelconque préjudice afférent à la non exploitation des locaux commerciaux et la non exploitation d'une activité commerciale dans les locaux donnés à bail durant la période de relogement temporaire.

Enfin, la société VILOGIA fait valoir que le refus de renouvellement de bail et de paiement d'une indemnité d'éviction se fonde également sur l'absence d'immatriculation de Monsieur [Z] au registre du commerce et des sociétés. Elle rappelle, au visa de l'article L145-1 du code de commerce, que l'immatriculation à ce registre est une condition essentielle et déterminante pour bénéficier du statut des baux commerciaux et que cette obligation s'impose aux héritiers du titulaire du bail. Elle relève qu'un héritier ne peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction s'il n'est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés antérieurement à sa demande de renouvellement. La société VILOGIA précise, au visa des articles R526-21 et R526-16 du code de commerce, qu'un héritier souhaitant poursuivre l'activité professionnelle du défunt en qualité d'entrepreneur individuel doit en faire porter la mention au registre dont il relève dans un délai de trois mois à compter de la date du décès. La société VILOGIA fait état d'un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 22 septembre 2016 pour justifier de l'absence de nécessité d'une mise en demeure préalable à la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison d'un défaut d'immatriculation. La mention du nom de Monsieur [Z] figurant désormais au KBIS est dénué de tout effet, cette inscription étant postérieure à la demande de renouvellement du bail et par conséquent tardive.

La société VILOGIA soutient, au regard de ces éléments, que Monsieur [Z] ne peut bénéficier d'une indemnité d'éviction et relève qu'il ne peut non plus faire l'objet d'une réintégration, le local commercial ayant fait l'objet d'une convention d'occupation précaire le 07 juillet 2021, soit plus d'un an après la signification du refus de renouvellement du bail à ce dernier. Le local d'habitation a quant à lui fait l'objet d'une convention suite à la garantie d'emprunt octroyée par la préfecture de Seine-Saint-Denis, qui s'est accompagnée d'un contrat de sous-location avec un tiers, qui a intégré les lieux le 31 mars 2022. La société VILOGIA relève que Monsieur [Z] a attendu deux ans à compter de la signification du refus de renouvellement du bail pour intenter son action en paiement d'une indemnité d'éviction, ce qui interroge selon elle sur sa bonne foi.

*

Aux termes de l'article L145-14 du code de commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »
L’article L.145-17 I 1° du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.


Selon l'article L145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels est exploité un fonds appartenant soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerces.
Cet article dispose également que « En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. » 

En l'espèce, il ressort des pièces de la procédure que Monsieur [Z] n'a pas sollicité le maintien de l'immatriculation de sa mère au registre du commerce et des sociétés suite au décès de celle-ci, le 1er novembre 2017, ni n'a fait procéder à sa propre inscription antérieurement au 24 décembre 2019, date à laquelle il a fait signifier à la société VILOGIA sa demande de renouvellement de bail commercial. Or, à défaut de justifier d'une immatriculation à cette date, il ne pouvait prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux et solliciter valablement ledit renouvellement du bail. De surcroît, la condition d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés n'était pas non plus remplie aux 16 et 17 mars 2020, date de signification par la société VILOGIA à Monsieur [Z] de son refus de renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction. 

Monsieur [Z] échoue en conséquence à rapporter la preuve de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés à la date de signification de sa demande de renouvellement du bail ainsi qu'à la date de signification par la société VILOGIA du refus dudit renouvellement. Or ce manquement, spécifiquement mentionné par la société VILOGIA comme fondant son refus de renouvellement de bail sans paiement d'une indemnité d'éviction, aux termes de l'acte signifié à Monsieur [Z] les 16 et 17 mars 2020, caractérise le motif grave et légitime visé à l'article L145-17 du code de commerce susvisé et par conséquent justifie légalement le refus de renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction et ce, sans qu'il soit besoin de répondre aux autres moyens développés par les parties. 

Monsieur [Z], ne pouvant valablement prétendre au bénéfice d'une indemnité d'éviction, sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre ainsi que de sa demande d'expertise en découlant.


4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [I] [Z], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.


- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il convient de condamner Monsieur [I] [Z] au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la S.A.VILOGIA et de le débouter de sa demande formée sur ce fondement.
- Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [I] [Z] de sa demande de jonction ;

DEBOUTE Monsieur [I] [Z] de sa demande tendant à voir déclarer nulles les significations du refus de renouvellement de bail sans paiement d'une indemnité d'éviction des 16 mars 2020 et 17 mars 2020 ;

CONSTATE la régularité des significations de refus de renouvellement de bail sans paiement d'une indemnité d'éviction des 16 mars 2020 et 17 mars 2020 ;

CONSTATE que le bail commercial a pris fin le 30 septembre 2019 ;

DEBOUTE Monsieur [I] [Z] de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction ;

DEBOUTE Monsieur [I] [Z] de sa demande d'expertise ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à la S.A.VILOGIA la somme de 3.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [I] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] au paiement des entiers dépens de l'instance ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT