Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 24/01742 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K3MJ

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/291 


OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[D] [U]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à ARCHIPEL HABITAT
























Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mars 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [O] [E], munie d’un pouvoir


ET :

DEFENDEUR :

Mme [D] [U]
[Adresse 4]
Porte 044
[Localité 2]
non comparante, ni représentée












RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2000, l'établissement public Archipel Habitat a donné à bail d'habitation à Mme [D] [U] et M. [C] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4]. Suivant acte séparé en date du 23 mars 2000, le bailleur a également donné à bail un parking numéro 8 situé à la même adresse. Un avenant au contrat a été signé le 1er juin 2001 suite à la transformation de la place de parking en box. 

Par ordonnance en date du 30 novembre 2007, le Juge d'Instance a constaté la résiliation du bail relatif au logement et ordonné l'expulsion du couple. 

Le couple s'est maintenu dans le logement après la résiliation du bail et aucune procédure d'expulsion n'a été manifestement engagée à leur encontre. 

Le 13 septembre 2016, M. [C] [L] a donné congé et est resté cosolidaire du paiement des loyers jusqu'au 14 décembre 2018. 

Par la suite, l'établissement public Archipel Habitat a abandonné le logement, celui-ci a fait l'objet d'une reprise le 8 juillet 2021. 
 
Suite au départ de la locataire et des dégradations constatées par le bailleur, ce dernier a sollicité le paiement des travaux de remise en état du logement auprès de Mme [D] [U]. 

Faute de paiement de la part de Mme [D] [U], le bailleur a demandé, par assignation délivrée le 6 mars 2024, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir :
-condamner Mme [D] [U] au paiement de la somme de 6 841,15€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, 
 - condamner Mme [D] [U] au paiement de la somme de 136€ au titre de la réfection des clés, 
- condamner Mme [D] [U] au paiement de la somme de 94,58€ au titre des frais du procès-verbal de constat d'état des lieux, 
- prononcer la résiliation du bail consenti pour le box n°8, 
 - ordonner l'expulsion des lieux sans délai et au besoin avec le concours de la force publique, 
- condamner Mme [D] [U] au paiement d'une somme de 1 131,27€ au titre des loyers impayés au 16 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, des loyers du 17 février 2024 à la date de la résiliation du bail et d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner Mme [D] [U] au paiement de la somme de 50€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des dépens. 

L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 22 mars 2024. 

A cette audience, l'établissement public Archipel Habitat a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant n'avoir aucune nouvelle de Mme [D] [U]. 

Assignée selon les modalités de l'article 659 du Code de Procédure Civile, Mme [D] [U] ne s'est pas présentée, ni fait représenter à l'audience.

En cet état l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives :

L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que " sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif " et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués. 

En l'espèce, un état des lieux d'entrée a été réalisé le 15 mars 2000, ce dernier est très succinct et ne comporte que quelques mentions pour certaines pièces du logement. En l'absence de précisions sur les différentes pièces et équipements du logement, ceux-ci sont présumés avoir été remis en bon état à la locataire. En revanche, l'état des lieux de sortie, réalisé le 24 septembre 2021, est détaillé et mentionne plusieurs dégradations justifiant des travaux. 
l'établissement public Archipel Habitat sollicite :
- la réfection des peintures, papiers peints des murs et plafonds dans l'entrée, la cuisine, le séjour, les toilettes, les chambres, le palier et le dégagement en raison de leur état (peinture tâchée, abîmée, papier peint arraché). 
- le remplacement du sol vinyle dans la cuisine, le séjour, les toilettes, la chambre 1 et la chambre 2 en raison de leur état (abîmé, tâché, encrassé, vétuste), 
- un nettoyage de l'ensemble de l'appartement, dont les pièces et les équipements sont décrits comme " poussiéreux, encrassés, entartrés ".
- le remplacement de divers équipements abîmés ou cassés (porte d'entrée cassée, sur le meuble sous évier abîmé, abattant de la cuvette des toilettes manquant, lavabo cassé, applique cassée. 

Si ces constations confirment des dégradations commises au sein du logement, il convient néanmoins de relever que le logement a été occupé durant 21 ans et que par conséquent une vétusté doit être appliquée aux travaux sollicités. Ainsi s'agissant des travaux de peintures, seule la valeur résiduelle de 10% du montant des travaux réalisés pourra être mis à la charge de la locataire, soit la somme de 410,62€. Pour les travaux de réfection des sols, la valeur résiduelle de 20% sera retenue, soit 456,52€. En revanche, les travaux de plomberie, d'électricité, de remplacement des équipements manquants et les travaux de nettoyage seront intégralement pris en charge par la locataire à hauteur de 1 393,31€, les dégradations constatées ne relevant pas de la vétusté mais d'un mauvais usage du bien par Mme [D] [U]. Le remplacement des clés non restituées à hauteur de 136€ sera également intégralement mis à la charge de la locataire. 

Mme [D] [U] est donc redevable de la somme de totale de 2 396,45€ au titre des dégradations locatives, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d'un montant de 330,66€ conservé par les bailleurs. Mme [D] [U] sera donc condamnée à payer à l'établissement public Archipel Habitat la somme de 2 065,79€. 

Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion :

L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ".

L'article 1 728 du Code Civil prévoit que "le preneur est tenu de deux obligations principales :1° D'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail"
 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ".

L'article 1 224 du Code Civil prévoit ensuite que "la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice". 

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 4 octobre 2022, Mme [D] [U] n'a pas réglé la dette mentionnée d'un montant de 462,89€. Plusieurs lettres de relance lui ont été adressées postérieurement. 
l'établissement public Archipel Habitat verse aux débats un décompte permettant de constater que depuis le 28 février 2021, Mme [D] [U] ne s'est pas acquittée du paiement du loyer du box. Aucun paiement n'est donc intervenu depuis plus de 3 années.
 
Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois et années, ainsi que l'absence de réaction de Mme [D] [U] suite aux courriers de son bailleur, caractérisent un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire à compter de la présente décision et son expulsion des lieux. 

Sur la dette locative et les indemnités d'occupation :

 Aux termes de l'article 1103 du Code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".

 Aux termes de l'article de l'article 1353 du Code civil : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

Selon le décompte précité produit par l'établissement public Archipel Habitat, la dette locative s'élève désormais à la somme de 1 165,74€ au 29 février 2024 (loyer du mois de février 2024 inclus). Défaillante dans le cadre de cette procédure, Mme [D] [U] n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ce montant. 
Il y a donc lieu de retenir la somme justifiée par l'établissement public Archipel Habitat, en y ajoutant le loyer du mois de mars 2024, d'un montant de 34,47€. 
Mme [D] [U] sera donc condamnée à payer la somme totale de 1 200,21€ au titre des loyers impayés du 28 février 2021 jusqu'à la résiliation du bail. 

 En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, Mme [D] [U] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation, fixée au 19 avril 2024, et jusqu'à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. 

Sur les demandes accessoires : 

L'article 696 du Code de Procédure civile dispose que "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie". 

En l'espèce, il convient de mettre à la charge de Mme [D] [U] les dépens de la présente instance. Les dépens comprendront notamment le coût de la mise en demeure et de l'assignation/la moitié du coût du procès-verbal de constat.

L'article 700 du Code de Procédure Civile dispose que "le juge condamne la partie tenue aux dépens [...] à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée". 

Tenue aux dépens, Mme [D] [U] sera condamnée à payer à la somme de 50 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, 

CONDAMNE Mme [D] [U] à payer à l'établissement public Archipel Habitat la somme de 2 065,79 euros au titre des réparations locatives et réfection des clés, déduction faite du dépôt de garantie de 330,66€, 

PRONONCE la résiliation du bail consenti à Mme [D] [U] le 23 mars 2000 pour le box n°008 situé [Adresse 3], à compter du présent jugement, 

AUTORISE l'établissement public Archipel Habitat, à défaut de libération spontanée des lieux et après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l'expulsion de Mme [D] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

CONDAMNE Mme [D] [U] à payer l'établissement public Archipel Habitat la somme de 1 200,21euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024 (loyer du mois de mars 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [D] [U] à verser à l'établissement public Archipel Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [D] [U] à payer à l'établissement public Archipel Habitat la somme de 50€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

CONDAMNE Mme [D] [U] aux dépens, qui comprendront notamment la moitié du coût du procès-verbal de constat,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 

La présente décision a été signée par Madame CASAGRANDE, Vice-Présidente et par Madame SIMON, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE