Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 23 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
 Karim MORAND - LAHOUAZI

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05176 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EYF

N° MINUTE : 
4 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 23 avril 2024


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH (anciennement OPAC DE [Localité 3]), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399


DÉFENDERESSE
Madame [I] [E] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Karim MORAND - LAHOUAZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0887


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 01 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier






Décision du 23 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05176 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EYF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2004, la SAGI, aux droits de laquelle vient [Localité 3] HABITAT OPH, a consenti à Madame [E] [O] [I] un bail portant sur un logement situé au [Adresse 2].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2022, [Localité 3] HABITAT OPH a fait délivrer à Madame [E] [O] [I] une mise en demeure de justifier de l’occupation effective des lieux, cette mise en demeure ayant été signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses, la gardienne de l’immeuble ayant indiqué que la locataire était partie depuis six ans, qu’elle avait installé un sous-locataire mais que ce dernier avait quitté le logement depuis le confinement et que celui-ci est vide depuis lors.

Le 6 janvier 2023, Maître [V] [U], commissaire de justice, a procédé à un constat d’occupation des lieux mentionnant que les lieux semblaient vraisemblablement abandonnés.

Dans une requête datée du 16 janvier 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a présenté devant le juge des contentieux de la protection une requête aux fins de voir constater la résiliation du bail conclu le 30 avril 2004 sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection a rejeté cette requête dans une ordonnance rendue le 23 janvier 2023.

Par acte d’huissier en date du 30 mai 2023, notifié au Préfet le 31 mai 2023, PARIS HABITAT OPH a alors fait assigner Madame [E] [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin notamment que celui-ci :

A titre principal, prononce la résiliation pour abandon du logement,

Subsidiairement, prononce la résiliation pour défaut d’occupation du logement,

Par conséquent,
Ordonne l’expulsion de Madame [E] [O] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2],Condamne Madame [E] [O] [I] au paiement de la somme de 15.268,56 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er mai 2023,La condamne au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
A titre infiniment subsidiaire, prononce l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail,

Par conséquent,
Ordonne l’expulsion de Madame [E] [O] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2],La condamne au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de ses accessoires, tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux,Condamne Madame [E] [O] [I] au paiement de la somme de 15.268,56 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er mai 2023,
En tout état de cause,
Condamne Madame [E] [O] [I] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,Maintienne l’exécution provisoire du jugement.
Lors de l’audience du 1er février 2024, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son avocat, a actualisé sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 16.474,41 euros arrêtée au 1er janvier 2024. Il a maintenu le surplus de ses demandes telles que figurant dans l’exploit introductif d’instance en s’opposant à tout délai de paiement.

Madame [E] [O] [I], représentée par son avocat, a indiqué qu’elle souhaitait libérer les lieux au plus vite. Elle n’a pas contesté qu’elle n’occupait plus les lieux. Elle a précisé qu’elle n’entendait pas contester non plus le montant de la dette locative. Elle a insisté pour finir sur sa bonne foi et elle a sollicité le bénéfice des plus larges délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions soutenues oralement lors de l'audience du 1er février 2024 pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail :

PARIS HABITAT OPH sollicite le prononcé de la résiliation du bail à titre principal pour abandon du logement et à titre subsidiaire, pour défaut d’occupation du logement.

L’abandon des lieux n’est pas caractérisé en l’espèce compte tenu des constatations effectuées par Maître [V] [U], commissaire de justice, le 6 janvier 2023, qui a relevé que l’appartement était entièrement meublé et que de nombreux vêtements et effets personnels étaient présents sur les lieux.

La demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour abandon du logement sera par conséquent rejetée.

S’agissant de la demande subsidiaire, il résulte des dispositions des articles 1217 et 1224 du Code civil, anciennement article 1184, que le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du contrat de location en cas de manquement par le locataire à ses obligations.

En l’espèce, aux termes du contrat de location liant les parties, Madame [E] [O] [I] s'est engagée à occuper les locaux personnellement sans pouvoir les échanger, céder ou sous-louer en tout ou en partie, et à y établir son habitation principale.

Les constatations figurant dans le procès-verbal du 6 janvier 2023 sur le défaut d’occupation personnelle des lieux par Madame [E] [O] [I] ont été corroborées par les déclarations du conseil de la défenderesse lors de l’audience du 1er février 2024.

Le défaut d’occupation du logement par Madame [E] [O] [I] est ainsi caractérisé, sans qu’aucun élément ne permette d’établir que les conditions d’un transfert de bail ou d'une cession licite à un tiers étaient remplies.

Il convient par conséquent de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire à compter du présent jugement, pour défaut d’occupation effective du logement.

Sur la demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

Compte tenu de la résiliation du bail, il convient d’autoriser l’expulsion de Madame [E] [O] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution. 

Jusqu’à la complète libération des lieux par le locataire, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation d'un montant équivalent à celui du dernier loyer, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux. 

Madame [E] [O] [I] sera condamnée au paiement de cette indemnité.

Sur la dette locative :

Au vu de l’examen du décompte locatif, il apparaît qu’à la date du 1er janvier 2024, Madame [E] [O] [I] demeurait redevable d’une somme de 16.474,41 euros.

Madame [E] [O] [I] sera condamnée à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une somme de 16.474,41 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er janvier 2024.

Sur la demande de délais de paiement :

Madame [E] [O] [I] sollicite à titre reconventionnel les plus larges délais de paiement. Elle ne produit toutefois aucun justificatif concernant sa situation financière actuelle. Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée à défaut de démontrer qu’elle est en capacité de s’acquitter du solde de sa dette selon les délais légaux.

Sur les frais et dépens :

Madame [E] [O] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande présentée de ce chef sera par conséquent rejetée.

Sur l'exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 30 avril 2004, au bénéfice de Madame [E] [O] [I] portant sur le logement situé au [Adresse 2], ce à effet du présent jugement et aux torts exclusifs de Madame [E] [O] [I],

ORDONNE, faute de départ volontaire de Madame [E] [O] [I], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [O] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du dernier loyer, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [E] [O] [I] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une somme de 16.474,41 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er janvier 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement présentée à titre reconventionnel,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [O] [I] aux entiers dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jours, mois et an précités.


LE GREFFIER LE JUGE