Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58169 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26G2

N° : 1

Assignation du :
24 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 avril 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La SCI [Adresse 6]
[Adresse 5]
[Localité 10]

représentée par Maître Jean-françois PÉRET de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #R46


DEFENDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet LA PAGERIE
[Adresse 3] 
[Localité 8]

représenté par Maître Véronique REHBACH de la SELEURL NORDEN, avocats au barreau de PARIS - #C1786




DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte délivré le 24 octobre 2023, la société SCI [Adresse 6] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 12] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de référé, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1103 du code civil, aux fins de voir :

- “JUGER recevable et bien fondée la SCI [Adresse 6], ayant son siège social [Adresse 5] à [Localité 10], immatriculée au registre de Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 443 478 615, représentée par son administrateur, la SOCIETE CIVILE DE GESTION IMMOBILIERE, en ses demandes ; 
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à réaliser les travaux de reprise de l’ITE du pignon ou des travaux de remise en l’état antérieur, validés par l’architecte de la SCI 62 bd Barbés, sous astreinte de 500 € par jour de retard, dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
 
- SE RÉSERVER la liquidation de l’astreinte ; 
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à verser à la SCI [Adresse 6], ayant son siège social [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés par Maître [C] [R], et ce en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile”. 

Les parties ont été enjointes à recevoir une information sur la médiation, à l’issue de laquelle elles ne sont pas entrées en médiation.

A l’audience de renvoi du 11 mars 2024, la société demanderesse, représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions reprenant ses demandes initiales et sollicitant de débouter le syndicat défendeur de toutes ses demandes.

Elle expose avoir signé avec le syndicat des copropriétaires du fonds voisin une convention détaillant les modalités d’intervention aux fins de réalisation par ce dernier de travaux d’isolation par l’extérieur de son immeuble ; qu’à l’issue des travaux, son architecte a constaté le non-respect de la convention dès lors que les conduits lui appartenant ont été intégrés dans l’isolation réalisée sur l’immeuble voisin, en compromettant leur entretien ou leur remplacement sans dommage pour l’isolation réalisée ; que deux conduits dont un en inox récent, destiné à remplacer un ancien conduit, alimentent la chaufferie de son immeuble et sont partiellement intégrés à l’isolant ; que le syndicat avait connaissance avant travaux des contraintes et pouvait l’alerter d’une difficulté technique liée à l’écart entre la fixation du conduit et le mur pignon ; qu’une descente d’eau froide a quant à elle été complètement encastrée dans l’isolation ; que l’accord des parties n’a pas été respecté par le syndicat des copropriétaires concernant la distance entre l’ITE et les colliers de fixation des conduits, fixée à 20 cm ; qu’il est demandé la cessation du trouble subi et la remise en état antérieur sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires en défense, représenté par son conseil, a repris oralement ses conclusions tendant à voir :

- juger la requérante mal fondée en ses demandes,
- débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SCI du [Adresse 6] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le défendeur expose au soutien du débouté des demandes adverses, avoir entrepris des travaux de ravalement de son mur pignon et d’isolation thermique par l’extérieur de ce mur ; qu’il a sollicité par l’intermédiaire de son syndic l’autorisation de la société demanderesse qui a donné son accord sous réserve du maintien en place de l’ensemble des conduits et descentes existants et appartenant à son fonds et de l’arrêt de l’isolation thermique à 20 cm des colliers de fixation des conduits et descentes ; que deux conduits sont fixés sur ce mur, dont l’un n’est plus en fonctionnement et le second posé récemment sans son accord préalable ; que ce dernier conduit fixé trop près du mur pignon a rendu difficile le ravalement et la pose de l’isolant ; que la pose a dû être adaptée jusqu’à hauteur de ce conduit pour palier une difficulté imputable uniquement à la société demanderesse qui ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; que sous réserve de la question de la distance de 20 cm, les termes de l’accord ont été respectés ; que la société demanderesse ne démontre pas le préjudice subi ; que l’architecte de la copropriété confirme l’absence de difficulté d’entretien des conduits et de problème de sécurité ; que les conduits sont démontables; qu’enfin la remise en l’état antérieur n’est pas envisageable alors que la pose de l’isolation par l’extérieur est consécutive à une demande de la Mairie de [Localité 11].

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré au 22 avril 2024.

SUR CE,

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

Il appartient au requérant d’établir l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le caractère illicite doit être évident et peut résulter d'une violation de la loi ou de stipulations contractuelles.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort des pièces produites que :

- par courriels, le syndic de copropriété de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] a demandé à la société requérante son autorisation pour la réalisation du ravalement du pignon de l’immeuble donnant sur la parcelle du [Adresse 6]. Il communique ainsi le 16 novembre 2022 les précisions de l’architecte mandaté par ses soins sur une possibilité d’arrêt de l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) à 20 cm des canalisations en façade pour permettre au [Adresse 6] de les entretenir ou remplacer ;

- le syndic de copropriété de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] a donné son accord aux réserves et précisions faite par l’architecte mandaté par l’administrateur de biens de l’immeuble au [Adresse 6], par courrier du 18 novembre 2022, concernant notamment les conditions suivantes:
* la réalisation d’un ITE avec empiètement en partie courante par un isolant de 140 mm,
* l’ensemble des conduits et descentes existants et qui appartiennent au [Adresse 6] seront laissés en place. L’isolation thermique sera arrêtée à 20 cm des colliers de fixation des conduits et des descentes.

- l’architecte mandaté par la société demanderesse a par courrier du 20 avril 2023, déclaré avoir constaté lors de la réunion de chantier du même jour que le conduit inox est intégré à l’ITE sur 30 % environ de sa section ; l’ensemble des brides et leurs fixations sont noyées dans l’ITE ; le conduit en fibro-ciment est intégré à l’ITE sur 15/20% environ de sa section ; toutes les fixations sont noyées dans l’ITE ; la descente ménagère est intégrée à 100 % dans l’ITE. Il observe que dorénavant, il est impossible d’effectuer toutes opérations de remplacement total ou partiel sur ces ouvrages dans endommager l’ITE du pignon du 58. Il ne voit d’autre solution que de demander aux intervenants du [Adresse 4] de reprendre leur ouvrage et de respecter les consignes d’isolement minimal vis-à-vis de conduits tiers. Sont jointes à ce courrier les photographies prises par l’architecte sur la réalisation de l’isolation.

Une photographie laisse apparaître une descente incluse dans l’ITE et n’étant quasiment plus visible de l’extérieur en bout de mur pignon et deux conduits dont les fixations ne sont plus visibles et auxquels l’isolant est accolé, dissimulant l’arrière du conduit.






Par courrier du 11 juillet 2023, le conseil de la société requérante a mis en demeure le syndic de copropriété du [Adresse 4] d’avoir à procéder à la dépose de l’ITE mis en place en contravention des termes de l’autorisation donnée et d’avoir à remettre en l’état antérieur les conduits appartenant à la société propriétaire du [Adresse 6].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] communique un courrier de son architecte en date du 6 novembre 2023, confirmant la fixation sur le mur pignon de l’immeuble en copropriété de deux conduits :

- un conduit de fumée métallique fixé très proche de la surface du pignon, gênant la réalisation du ravalement du pignon, en mauvais état derrière le conduit métallique, et, à défaut de traitement correct des fissures, conduisant à assurer l’étanchéité du pignon en appliquant l’isolant jusqu’au conduit implanté sans autorisation et sans considération de l’entretien du pignon. 

Il ajoute que :
* la continuité de l’isolant en laine incombustible avec le conduit ne pose pas de problème de sécurité,
* l’entretien du conduit se fait par le biais de son bouchon ou de la sortie haute de conduit, sans impact de l’ITE,
* l’isolant est adossé au conduit sans l’englober et sans l’encastrer. La situation est réversible et le conduit reste dissocié du support de fixation. Il peut être aisément démonté sans endommager l’ITE. Une fois déposé, les platines de fixation des consoles qui se trouvent derrière le conduit, deviennent accessibles et peuvent être retirées. Cette procédure aurait été la même si l’ITE avait été arrêté à 20 cm du conduit.

- un ancien conduit en fibro-céramique dont les éléments de fixation restent visibles et accessibles avec un écart entre l’ancien conduit et l’ITE. Il retient la possibilité de réaliser les travaux de dépose et désamiantage.
 
Il se déduit des éléments précités que les travaux de ravalement et d’isolation par l’extérieur du mur pignon de l’immeuble sis [Adresse 4] et donnant sur le fonds du [Adresse 6] ont été autorisés par la société SCI [Adresse 6], représentée par son administrateur de biens, sous condition du respect d’une distance de 20 centimètres entre l’isolant et les colliers de fixation des conduits et de la descente ménagère appartenant à l’immeuble sis [Adresse 6], laquelle condition a été acceptée par le syndic de copropriété de l’immeuble du [Adresse 4].

Il n’est pas sérieusement contesté et il ressort des photographies réalisées par les architectes des parties que cette condition de distance de 20 cm entre l’isolant et les colliers et fixations des conduits et descente n’a manifestement pas été respectée. 








Si le syndicat des copropriétaires se prévaut des constatations de son architecte sur une mauvaise implantation de la fixation du conduit en inox ayant empêché l’entrepreneur choisi de réaliser le ravalement derrière le conduit et ayant contraint à prolonger l’isolant pour protéger le mur détérioré de l’humidité, il sera observé d’une part, que la condition a été fixée en considération des précisions données avant travaux par l’architecte mandaté par la copropriété du [Adresse 4] sur une telle distance et d’autre part, qu’aucun contact n’a été tenté par le défendeur avec l’administrateur de l’immeuble sis [Adresse 6] ni son propriétaire pour signaler une difficulté liée à l’implantation du conduit en inox déjà présent avant le chantier et remédier avec son accord à cette difficulté technique en cours de chantier. La poursuite de la pose de l’isolant au delà de la distance des 20 cm convenue, est intervenue à la seule initiative de l’entrepreneur mandaté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]. 

En outre, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune explication ni justification sur l’inclusion de la descente ménagère fixée en bout de mur appartenant à l’immeuble du [Adresse 6] dans l’isolant thermique extérieur, et ce en contravention de l’autorisation donnée.

Dans ces conditions, la violation unilatérale de l’autorisation donnée pour la réalisation des travaux de pose de l’isolant caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite auquel il convient de remédier.

La nature du trouble subi ne suppose pas une dépose complète de l’isolant avec remise en état antérieur, laquelle mesure serait disproportionnée par rapport au trouble subi et localisé au niveau des conduits et descentes.

En revanche, dès lors que la pose de l'isolation de son bâtiment par l'extérieur a conduit à ensérer la descente appartenant au fonds du [Adresse 6] au milieu de l’isolant, il convient d’ordonner au syndicat des copropriétaires de faire procéder aux travaux de reprise tendant à déposer l’isolant sur le pourtour et le long de cette descente ainsi que dans une proportion de 20 cm à partir des fixations de ladite descente.

De même, dès lors que les parties ont fixé d’un commun accord, en référence aux préconisations faites par l’architecte de la copropriété, la distance de 20 cm entre d’une part, les fixations des deux conduits en inox et en fibro-ciment et d’autre part, l’isolant, il convient de mettre fin au trouble manifestement illicite constitué par le choix unilatéral du syndicat des copropriétaires de permettre à l’entreprise mandatée de poursuivre au delà de cette distance la pose de l’isolant, en violation de l’accord donné par son syndic aux réserves émises à l’autorisation de travaux donnée par la société en demande. Il sera ainsi enjoint au syndicat des copropriétaires d’effectuer des travaux de reprise de l’isolant thermique posé par l’extérieur sur le mur pignon de son immeuble du [Adresse 4] de manière à respecter une distance de 20 cm entre la pose de l’isolant et les fixations des deux conduites desservant la chaufferie de l’immeuble du [Adresse 6].




Les travaux de reprise devront avoir lieu sous le contrôle de l’architecte mandaté par la société demanderesse.

Les opérations de reprise localisée de l’isolant posé supposant une concertation préalable des parties sur leur mise en oeuvre technique, il n’y a pas lieu en l’état de prononcer d’astreinte.

Aux fins de faciliter la concertation des parties sur la mise en oeuvre pratique des mesures de reprise des travaux d’isolation thermique, il convient d’enjoindre aux parties de recevoir une information sur la médiation.

Le syndicat des copropriétaires, échouant dans ses prétentions et étant défaillant dans le respect des engagements pris par son syndic, supportera la charge des dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et sera condamné à payer à la société requérante la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes au même titre.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de faire réaliser des travaux de reprise de l’isolation thermique par l’extérieur du mur pignon de son immeuble, de manière à retirer l’isolant couvrant la descente ménagère desservant l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 12] et à restituer une distance de 20 centimètres entre la pose de l’isolant thermique et les colliers de fixation des deux conduits et de la descente desservant l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 12], et ce, sous le contrôle de l’architecte de la SCI [Adresse 6], dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir pas lieu au prononcé d’une astreinte ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à supporter les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à la partie demanderesse la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires ;

****

Vu les articles 127 et suivants du code de procédure civile, 

Donnons injonction aux parties de rencontrer dans un délai d'un mois à compter du prononcé de la présente décision, un médiateur en la personne de :

Madame [Y] [M] [I]
[Adresse 9]
[Localité 7]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02]
Mèl : [Courriel 14]

aux fins d'information sur l'objet et le déroulement d'une médiation sur les modalités pratiques de mise en oeuvre des travaux de reprise ordonnés ;

Invitons chaque partie à prendre contact directement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne ou représenté par une personne ayant un pouvoir décisionnel, pouvant être accompagnée de son conseil,

Disons que les parties communiqueront la présente ordonnance au médiateur, 

Rappelons que ce rendez-vous de présentation est obligatoire et gratuit et doit être réalisé en présence de toutes les parties réunies à cette occasion devant le médiateur,

Rappelons que les parties souhaitant recourir à la médiation peuvent choisir de réaliser une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile ou solliciter à l'audience de renvoi qu'il soit ordonné, par la juridiction, une mesure de médiation judiciaire dans les conditions des articles 131-1 et suivants de ce même code ;

Disons que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, soit avant la réunion d'information, soit à l’issue de celle-ci, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction ;

Disons qu'en cas de médiation conventionnelle, le médiateur fera parvenir au juge un document signé des parties indiquant leur accord pour la mise en place d'une mesure de médiation, qui mentionnera le montant des honoraires dûs au médiateur et la répartition de ses honoraires convenue entre les parties ;

Disons qu'à l'expiration de la date limite pour rencontrer le médiateur, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation ou s'abstiendrait de répondre au médiateur, celui-ci en informera la juridiction et cessera ses opérations, sans défraiement ;

Disons, aux fins de vérification de la bonne exécution de notre injonction, que le médiateur dressera un procès-verbal de difficulté qu'il adressera à la juridiction en cas d'impossibilité pour lui de procéder à la présentation de la mesure, notamment en cas d'absence d'une partie ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Fait à Paris le 22 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY