Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 1 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [V] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Sandrine NELSOM

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/07013 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2V4H

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 01 février 2024


DEMANDERESSES
Madame [E] [Y] veuve [N], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sandrine NELSOM

Madame [R] [N], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sandrine NELSOM


DÉFENDEUR
Monsieur [V] [J], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, lors de l’audience de jugement, de Audrey BELTOU lors du prononcé du délibéré, Greffiers,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 28 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 février 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 01 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07013 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2V4H


FAITS, PRETENTIONS ET PROCEDURE
 
Par contrat en date du 6 juin 2009, Madame [G] [N] a donné à bail à Monsieur [V] [J] un appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 6]. La somme de 1 800 euros a été déposée par ce dernier au titre du dépôt de garantie. A la suite du décès de Madame [G] [N] le 5 mai 2021, Madame [E] [N], veuve [Y], et Madame [R] [N] (ci-après les consorts [N]) ont hérité de l’appartement. 
Par courrier en date du 28 octobre 2022, Monsieur [J] a donné congé des lieux loués. Un état des lieux de sortie a été réalisé le 29 janvier 2023 par voie de commissaire de justice. 

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 10 février 2023, les consorts [N] ont demandé à Monsieur [J] le règlement du loyer du mois de janvier 2023 ainsi que le paiement de sommes en lien avec des dégradations locatives constatées. 
Par courrier recommandé avecdemande d’avis de réception daté du 3 mars 2023 et courrier de relance en date du 20 avril 2023, le GIE CIVIS, assureur protection juridique des consorts [N], a vainement mis en demeure Monsieur [J] de régler la somme globale de 3.445 euros au titre du loyer impayé et des dégradations. 

En conséquence, Madame [E] [N], veuve [Y], et Madame [R] [N] ont, par acte du 3 juillet 2023 signifié à étude, fait assigner Monsieur [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement des diverses sommes dues par ce dernier et en paiement de dommages et intérêts. 

A l’audience, les consorts [N], représentés par leur avocat, reprennent les demandes contenues dans l’assignation et sollicitent ainsi que Monsieur [J] soit condamné à leur payer :
- La somme de 1.015 euros au titre du loyer du mois de janvier 2023 assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 5 janvier 2023, date du paiement du loyer fixé au contrat ; 
-Les sommes suivantes, assorties de l’intérêt au taux légal à compter du 10 février 2023 ou, à défaut, à compter du 3 mars 2023, au titre des dégradations locatives, à compenser avec la somme de 1.800 euros correspondant au dépôt de garantie : 
-100 euros au titre du coût de réfection de la double porte entrée et séjour ;
-200 euros au titre du coût de réfection de la cuvette des WC ;
-332 euros au titre du coût de nettoyage de l’appartement ;
-1.404,50 euros au titre du coût de réfection des peintures ; 
-106,90 euros au titre du coût de réfection du parquet de l’entrée; 
-La somme de 300 euros chacune à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 
-La somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. 

Au soutien de leur demande en paiement du loyer du mois de janvier 2023, Madame [E] [N], veuve [Y], et Madame [R] [N] font valoir, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] est tenu de s’acquitter du montant du loyer de janvier, au prorata du nombre de jours partant du début du mois jusqu’à la remise des clés du logement lors de l’état des lieux de sortie, soit le 29 janvier 2023. 

Au soutien de leur demande en paiement des sommes liées aux dégradations locatives, elles font valoir, toujours sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et au regard du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, que Monsieur [J] doit prendre à sa charge la somme de 100 euros au titre de la réparation de la double porte entrée/séjour, qu’il avait accepté dans un premier temps pour le montant de 90 euros apparaissant dans le devis, selon la facture de la société ARTAK KIRAKOSSYAN ; la somme de 200 euros pour la réfection de la cuvette des WC selon la facture de la société ARTAK KIRAKOSSYAN ; la somme de 332 euros, fixée par devis de la société SHIVA, pour le nettoyage complet de l’appartement, eu égard à l’état de saleté dans lequel l’appartement a été rendu ; la somme de 1.404,50 euros correspondant à la moitié du coût total de réfection des peintures, en tenant compte du temps d’occupation de l’appartement et de l’état de vétusté de la peinture ; la somme de 106,90 euros, fixée par la facture de la société ARTAK KIRAKOSSYAN et le matériel acquis auprès de la société LEROY MERLIN, pour la réparation du parquet de l’entrée de l’appartement. 

Au soutien de leur demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, ils expliquent que l’attitude de Monsieur [J], en refusant de répondre aux propositions de règlement amiable et en les contraignant à le poursuivre judiciairement, revêt un caractère abusif. 

Monsieur [V] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté, bien que régulièrement cité à étude. 
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er février 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS 

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Monsieur [V] [J] a été régulièrement assigné et n’a pas comparu, il sera donc statué sur le fond.

Sur la demande en paiement du loyer du mois de janvier 2023 

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Selon les dispositions de l’article 15 de cette même loi, « Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ».
En l’espèce, le contrat de location en date du 6 juin 2009, que les consorts [N] versent au dossier, stipule que le loyer est « payable le 5 de chaque mois » et que le délai de préavis à respecter par le locataire pour donner congé, sauf cas particulier de réduction de ce délai, est de trois mois.

Le délai de préavis d’un congé donné sur un bien à usage d’habitation situé à [Localité 5] est réduit à un mois, mais le locataire peut y renoncer.
Il est constant que Monsieur [J] a donné congé du bail par courrier daté du 28 octobre 2022. Aux termes de ce congé, versé au dossier, il indique que son préavis prend fin à la date du 31 janvier 2023, soit trois mois après la notification de la résiliation du bail locatif. Partant, il lui appartenait de payer le loyer jusqu’à son départ des lieux avec restitution des clés. 

Au regard des pièces du dossier, il apparaît que Monsieur [J] ne s’est pas acquitté du montant du loyer et des charges dus pour le mois de janvier, comme en atteste, notamment, le courriel du 20 janvier 2023 de Madame [R] [N] adressé à Monsieur [J], le courrier du 10 février 2023 dont ce dernier a accusé réception et le courrier de mise en demeure en date du 3 mars 2023 adressé par la protection juridique des consorts [N] à Monsieur [J] qui en a également accusé réception. Par ailleurs, le courrier de réponse de ce dernier, en date du 16 mars 2023, confirme son intention de ne pas s’acquitter du loyer du mois de janvier dans la mesure où il explique que celui-ci doit être déduit du montant déposé au titre de la garantie lors de la signature du contrat de bail.
 
Il ressort de ce qui précède que Monsieur [J] a failli à son obligation légale de payer le loyer et les charges pour le mois de janvier 2023.

Par conséquent, Monsieur [V] [J] sera condamné à verser aux consorts [N] la somme de 1 015 euros correspondant aux loyer et charges impayés pour le mois de janvier 2023 selon le nombre de jours d’occupation du bien loué au cours de ce mois, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle ils auraient dû être versés, soit au 5 janvier 2023.
 
Sur la demande en paiement des réparations 

Le c) de l’article 7 dispose que le locataire est obligé de « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».
 Le d) du même article dispose que le locataire est obligé de « prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Au sens de cet article, selon les dispositions de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, la « vétusté » doit être entendue comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. 

Il ressort de ces dispositions que les détériorations qui sont causées par le locataire sont à sa charge lorsqu’elles résultent de sa négligence ou d’un manque d’entretien. Les dommages causés par l’usure naturelle due à un usage normal et prolongé du logement demeurent à la charge du propriétaire. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe par ailleurs la liste des réparations devant être, par nature, considérées comme étant à la charge du locataire.
Aux termes de l’article 3 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon une forme permettant la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. 

En l’espèce, il convient de préciser que les consorts [N] versent au dossier un état des lieux d’entrée, daté du 29 juin 2009 réalisé par le bailleur et le preneur, et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, établi le 29 janvier 2023, réalisé par un commissaire de justice. Si les deux états des lieux ne répondent pas à la même forme, leur contenu permet néanmoins de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie des lieux par le locataire. Il convient par ailleurs de préciser que Monsieur [V] [J] a été locataire du logement pendant plus de 13 ans. 

S’agissant de la réfection de la double porte entrée et séjour 

Il apparaît que, au regard de l’état des lieux d’entrée, la double porte entrée et séjour avait été « remise en état » avant l’arrivée de Monsieur [J] dans le logement. Le constat de l’état des lieux de sortie fait apparaître que cette double porte est « revêtue d’une peinture vétuste » et d’un battant dormant « entaillé en partie basse ». Ce dernier élément doit être considéré comme une détérioration résultant d’un défaut d’entretien de la part du locataire qui doit en conséquence être mis à sa charge. Au demeurant, il résulte du courrier envoyé par Monsieur [J] aux consorts [N] le 16 mars 2023 que ce dernier a accepté de le prendre à sa charge. 

S’agissant du montant de la réparation, il apparaît, dans le devis en date du 5 février 2023, que celui-ci a initialement été fixé à 90 euros. Toutefois, la facture de la même société en date du 4 avril 2023 fait état de la somme de 100 euros. 
Il conviendra en conséquence de mettre à la charge de Monsieur [J] la somme de 100 euros au titre de cette réparation. 

S’agissant de la réfection de la cuvette des toilettes
 
L’état des lieux d’entrée fait état du « bon état » des toiletteset de la présence de tomettes en « état d’usage ». L’état des lieux de sortie mentionne que la partie supérieure de la chasse d’eau est cassée et que cette dernière est défectueuse. Ces réparations doivent être considérées, au sens des dispositions précitées et notamment du décret n° 87-712 du 26 août 1987, comme des réparations de nature locative. En conséquence, à défaut d’élément contraire, la réfection de la cuvette des toilettes doit être mise à la charge de Monsieur [J]. 
Au regard de la facture présentée par les consorts [N], il conviendra de mettre à la charge de Monsieur [V] [J] la somme de 200 euros au titre de cette réparation. 

S’agissant de la réfection des peintures

L’état des lieux d’entrée ne précise pas l’état de la peinture dans l’appartement, à l’exception d’un « état d’usage » s’agissant du plafond du placard. Il est indiqué que les murs sont en « bon état ».
L’état des lieux de sortie mentionne quant à lui une peinture vétuste dans chaque pièce, qu’elle se présente comme étant « arrachée » à l’entrée, présentant des « taches » dans le séjour et dans la cuisine, et des « plâtre à nu » dans certains endroits dans la chambre. 
Il convient de considérer que les défauts présentés sur les peintures, autres que la vétusté constatée due à un usage normal et prolongé du logement, relèvent du manque d’entretien du logement dont est responsable le locataire. En conséquence, et à défaut d’élément contraire sur ce point, il y a lieu de mettre à la charge de Monsieur [J] les frais de réfection des peintures.
Au regard des diverses factures présentées par les consorts [N], il conviendra de mettre à la charge de Monsieur [V] [J] la somme de 1.404,50 euros au titre de cette réfection, représentant une partie des frais à ce titre. 

S’agissant de la réfection du parquet de l’entrée 

L’état des lieux d’entrée indique que le sol est en « bon état » dans l’entrée du logement. L’état des lieux de sortie indique quant à lui que le parquet est ancien et usagé, présentant des rayures et des lattes désolidarisées, voire manquantes. Aussi, si l’usure du sol relève de la vétusté et en conséquence reste à la charge du propriétaire, les dommages relevés, en particulier le problème de lattes désolidarisées ou manquantes, n’apparaissent pas en lien avec cette vétusté et doivent être mis à la charge du locataire, conformément aux dispositions précitées. 
En conséquence et au regard des factures présentées par les consorts [N] s’agissant des frais de réfection du parquet dans l’entrée, il conviendra de mettre à la charge de Monsieur [V] [J] la somme de 100 euros. La facture figurant sur la pièce n° 17, qui fait état d’une dépense de 6,90 euros n’est pas expressément liée à la réfection du parquet et ne sera donc pas mise à la charge du défendeur. 

S’agissant du coût de nettoyage de l’appartement 

Aux termes des dispositions précitées, et en particulier du décret n° 87-712 du 26 août 1987, il appartient au locataire de maintenir en état de propreté les locaux. L’état des lieux de sortie fait état d’éléments « encrassés », de « salissures », de « moisissures », qui sont illustrées par les photos jointes au procès-verbal de constat. Il apparaît ainsi que Monsieur [J] a manqué à son obligation, en tant que locataire, de maintenir en état de propreté les locaux loués. 

En conséquence, au regard du devis produit par les consorts [N] daté du 2 février 2023, il y a lieu de mettre à la charge de Monsieur [V] [J] la somme de 282 euros, correspondant aux seuls frais de nettoyage mentionnés sur le devis, dès lors qu’il n’y a pas lieu de mettre à sa charge la somme correspondant aux frais d’inscription.
En conséquence de ce qui précède, il y a lieu de condamner Monsieur [V] [J] au paiement de la somme totale de 2 086,50 euros au titre des réparations des dégradations locatives, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de la réception par Monsieur [J] du courrier de mise en demeure de payer du 3 mars 2023, soit à compter du 15 mars 2023. Il sera déduit de la créance du bailleur la somme de 1 800 euros correspondant au dépôt de garantie versé par le locataire. 

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
En l'espèce, il ne résulte d’aucun élément du dossier ou dont les consorts [N] feraient état que l’action en justice qu’ils ont engagée leur aurait causé un préjudice spécifique, qui ne serait pas réparé par l’indemnisation des frais irrépétibles qu’ils ont engagés. 
En conséquence, leur demande sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement 

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
En l’espèce, Monsieur [V] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; 
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 
En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [V] [J], indemnisera les consorts [N] de ses frais non compris dans les dépens par une somme globale qu’il est équitable de fixer à 500 euros, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à Madame [E] [N] veuve [Y] et à Madame [R] [N] la somme de 1.015 euros au titre du loyer du mois de janvier 2023 et ce avec intérêt au taux légal à compter du 5 janvier 2023 ; 

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à Madame [E] [N] veuve [Y] et à Madame [R] [N] la somme de 2.086,50 euros au titre des réparations des dégradations locatives, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023;

DIT qu’il sera déduit de cette somme la somme de 1.800 euros correspondant au dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [E] [N] veuve [Y] et Madame [R] [N] de leur demande en paiement de dommages et intérêts; 
CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à Madame [E] [N] veuve [Y] et à Madame [R] [N] la somme globale de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 


Fait et jugé à Paris le 01 février 2024

le greffierle Président