Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 23 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 22/08781 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXHDS

N° MINUTE : 1

réputé contradictoire

Assignation du :
04 Juillet 2022









JUGEMENT 
rendu le 23 Avril 2024 


DEMANDERESSE

S.A.S. LFK
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Me Christel BRANJONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1252




DÉFENDERESSE

S.C.I. NAFTALI
[Adresse 2]
[Localité 1]

défaillante





Décision du 23 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 22/08781 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXHDS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 avril 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé au 23 avril 2024.



JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 16 juillet 2020, la SAS LFK a acquis le fonds de commerce de la société Chakchouka incluant le droit au bail conclu avec la SCI Naftali par acte authentique du 30 novembre 2017, portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de neuf ans à compter du 30 novembre 2017, pour l’exploitation d’une activité de restauration et traiteur.

Par acte extrajudiciaire du 4 juillet 2022, la société LFK a fait assigner la société Naftali devant le tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation, la société LFK demande au tribunal, au visa des articles 1719 et suivants du code civil et L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, de :
- condamner la société Naftali à l’exécution des travaux de réfection et d’étanchéité du toit, à ses frais, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de 4 mois,
- la condamner au paiement de la somme de 50.000 euros en réparation des préjudices subis du fait des désordres affectant les locaux,
- la condamner à rembourser l’intégralité des provisions sur charges versées au titre des années 2019 à 2021, soit 7.200 euros,
- condamner la société Naftali à lui payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Assignée à étude dans les conditions prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile par exploit du 4 juillet 2022, la société Naftali n’a pas constitué avocat.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 5 janvier 2023. L’affaire a été fixée pour être plaidée le 29 janvier 2024. 

A l’audience, la société LFK ayant indiqué avoir reçu une régularisation de charges de la part du bailleur, le tribunal a autorisé la communication d’une note en délibéré pour communication de cette régularisation.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024 et prorogée au 23 avril 2024.


MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de travaux et de dommages et intérêts

La société LFK fait valoir qu’elle subit des dégâts des eaux récurrents qui nuisent à l’exploitation de son local et constituent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et à la jouissance paisible du local. Elle soutient que la dégradation des locaux est attestée, que le bailleur a reconnu à l’occasion d’une expertise contradictoire que les travaux de réfection de la toiture lui incombaient et qu’il avait d’ailleurs pris l’engagement de le faire mais qu’il n’a pas entrepris de réaliser les travaux utiles.

L'article 1719 du code civil dispose :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Il résulte de cet article qu'un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur d'obtenir des dommages et intérêts s'il résulte de ce manquement une restriction à sa jouissance des lieux.

Aux termes de l’article 1221 du code civil, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l'espèce, la société LFK et la SCI Naftali sont liées par un bail en date du 30 novembre 2017 dont l'article « Entretien – Réparation » stipule : « le bailleur aura à sa charge, les réparations des gros mur et voûte, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosse, au menu, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfection et remplacement des glaces, vitres, volets ou rideau de fermeture. […] 
Le preneur devra aviser sans délai et par écrit le bailleur de toute dégradation, ou aggravation des désordres de toute nature dans les lieux loués, sauf à en être tenu responsable en cas de carence de sa part. 
Il est précisé qu’au terme des dispositions des 1° et 2° de l’article R. 145-35 du code de commerce que ne peuvent être imputés au locataire : 
les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation, le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées au 1°[…] »
Il résulte des pièces versées aux débats par la société LFK que le 9 décembre 2021, elle a informé la bailleresse d’importantes fuites d’eau qui se produisaient dans le local commercial où elle exploite un restaurant. Il résulte de ce courrier électronique qu’elle en a également informé le Syndic, que l’architecte de l’immeuble est venu constater l’origine du sinistre à la demande du Syndic, et que le sinistre a été déclaré à l’assureur du preneur.

Selon le rapport de l’architecte de l’immeuble en date du 12 décembre 2021, les locaux souffrent de nombreux dégâts des eaux. Il en ressort qu’une partie du local du restaurant se trouve sous un toit en zinc entre deux bâtiments de l’immeuble en copropriété. L’architecte relève que « le toit en zinc au-dessus est en assez mauvais état. Surtout, il comporte des détails qui ont été « bricolés » et sont autant de points de fuite ». Il estime que les dégâts des eaux sont provoqués, outre les fuites, par un phénomène de condensation lié à la mauvaise isolation. Il conclut que « la réfection du toit et de l’isolant, si elles sont faites correctement, mettront fin au dégât des eaux ».

Aux termes d’un courrier électronique adressé par le Syndic de copropriété au bailleur, en date du 21 février 2022, une expertise diligentée à la demande de l’assureur du preneur le 25 janvier 2022 a permis de déterminer que la toiture à l’origine des désordres dont se plaint la société LFK est la propriété de la seule société Naftali, laquelle s’est engagée « à effectuer les réparations qui s’imposent ».

La société LFK produit enfin des photographies faisant apparaitre d’importantes dégradation du toit et de parties de mur du restaurant, ainsi que des écoulements qui se produisent à l’intérieur du restaurant. Ces dégradations et ces écoulement d’eau sont confirmés par des attestations de témoins qui sont des clients du restaurant, en date du mois de juin 2022.

Il résulte d’un courrier recommandé avec accusé de réception adressé par le conseil de la société LFK au Syndic de copropriété le 24 mai 2022 que les travaux de réparation auxquels s’était engagée la bailleresse n’étaient pas réalisés à cette date.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société LFK subit des dégâts des eaux qui produisent des dommages dans les locaux qu’elle exploite et dont la responsabilité incombe à la bailleresse aux termes du contrat de bail, s’agissant de dégâts résultant du mauvais état de la toiture dont la bailleresse est propriétaire. Ces dégâts ainsi que l’absence de mise en œuvre des réparations nécessaires pour faire cesser ce trouble constituent des manquements du bailleur à son obligation de délivrance qui compromettent l’exploitation du fonds de commerce de la société LFK.

Il convient en conséquence d’ordonner à la société Naftali de réaliser les travaux de réfection du toit et de l’isolation utiles à faire cesser le trouble de la société LFK dans les termes du dispositif.

La société LFK sollicite la somme de 50.000 euros au vu des manquements de la société Naftali à son obligation de délivrance. 



Au vu du trouble de jouissance subi pendant plusieurs mois par la société LFK et du fait que le défaut d'entretien et de réparation entraine des dégâts dans les locaux de nature à porter atteinte à l'image de la société LFK compte tenu de l'activité de restauration exercée dans les lieux, et au regard de l’évaluation des travaux de peinture à réaliser une fois la source du trouble réparée, il y a lieu en conséquence d'allouer à la société LFK la somme de 7.000 euros en réparation de son préjudice.


Sur la demande de restitution des provisions sur charges

La société LFK soutient que malgré ses demandes réitérées, la société Naftali n’a pas produit les comptes de régularisation de charges pour les années 2019 à 2021.

Par note en délibéré autorisée par le tribunal, la société LFK a versé aux débats les régularisations de charges communiquées par la bailleresse pour les années 2020 à 2022 inclus mais a indiqué maintenir sa demande de restitution des provisions au motif qu’elle conteste le montant des charges imputées.

Aux termes de l’article L. 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ». 

Selon l’article R. 145-36 du même code, « L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

En l’espèce, aux termes du contrat de bail du 30 novembre 2017, le preneur verse au bailleur une provision sur les charges, taxes et prestations à sa charge fixée à 600 euros par trimestre, et ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente. 

La société LFK réclame le remboursement des charges à compter de l’année 2019 dont la régularisation n’aurait pas été réalisée par le bailleur. Il résulte cependant de l’acte de cession du fonds de commerce du 16 juillet 2020 que la société LFK a acquis le fonds de commerce et le droit au bail à compter de cette date, qu’il n’est pas fait mention dans l’acte de cession de difficulté relative à la régularisation des charges antérieure à cette date. En conséquence, la demande de remboursement des charges antérieures au mois d’août 2020 n’est pas justifiée.

Il résulte de la note en délibéré adressée par la société LFK au tribunal le 20 mars 2024 que la société Naftali a communiqué au preneur les régularisations de charges pour la période de 2020 à l’année 2022 inclus par courrier du 14 décembre 2023. Aux termes de ce courrier, le bailleur effectue le décompte des provisions versées et des charges effectivement dues selon régularisation établie par le Syndic de copropriété.


Il résulte de ces documents que la société Naftali a procédé avec retard à la régularisation des charges lui incombant. La société LFK qui se borne à indiquer qu’elle conteste les montants sans autre explication ne justifie pas sa demande de remboursement de la totalité des provisions versées dès lors que la bailleresse a procédé à l’exécution de son obligation de régularisation.

En conséquence, la demande de restitution de l’intégralité des provisions sur charges de 2019 à 2021 sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

La société Naftali, succombante, sera condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI Naftali à procéder aux travaux de réfection et d’étanchéité du toit de nature à faire cesser le trouble de jouissance résultant des dégâts des eaux subits dans le local donné à bail à la SAS LFK aux termes du bail du 30 novembre 2017 relatif aux locaux situés [Adresse 3] dans le [Localité 1], et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois,

Condamne la SCI Naftali à payer à la SAS LFK la somme de 7.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Déboute la SAS LFK de sa demande de remboursement de l’intégralité des provisions sur charges versées pour les années 2019, 2020 et 2021, 

Condamne la SCI Naftali à payer à la SAS LFK la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Naftali aux dépens de l’instance, 

Fait et jugé à Paris le 23 Avril 2024.


Le GreffierLe Président

Christian GUINANDDiana SANTOS CHAVES