Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 avril 2024

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 196 DU 18 AVRIL 2024







N° RG 22/00761 - 

N° Portalis DBV7-V-B7G-DO7R



Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal Judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 27 janvier 2022, enregistrée sous le n° 21/00237.



APPELANTE :



Mme [A] [O] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Ronick RACON, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 91-92), substitué par Me WITVOET Jacques, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY.





INTIME :



M. [K] [G] 

[Adresse 5]

[Localité 3]



Non représenté.







COMPOSITION DE LA COUR :



Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée.





DÉBATS :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère qui ont fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.





GREFFIER



Lors des débats et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière.















ARRÊT : 



Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.



*

* *



Procédure 



Alléguant la signature d'un compromis de vente le 16 février 2012, d'une parcelle de 1000m² extraite d'une parcelle sise commune de [Localité 2] [Adresse 4] cadastrée AR[Cadastre 1] d'une contenance de 18ha 10a 01ca, au profit de [P] [N], l'absence de réalisation, par ace du 23 février 2021, Mme [Y] [M] a assigné Mme [A] [F] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir la réalisation de la vente sous astreinte et sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, des dépens et de 1800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement du 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a 

- débouté Mme [A] [F], ès-qualités de représentante de Mmes [V] et [J] [F], de MM. [T] et [X] [F] et de toutes les personnes ayants droit concernées, de sa demande de nullité de la promesse de vente conclue avec M. [P] [N] le l6 février 2012,

- débouté Mme [A] [F], ès-qualités de représentante de Mmes [V] et [J] [F], de MM. [T] et [X] [F] et de toutes les personnes ayants droit concernées, de sa demande de résolution de la promesse de vente conclue avec M. [P] [N] le 16 février 2012,

- dit que la vente de la parcelle représentant le lot n°14 d'une parcelle plus vaste cadastrée AR [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 2] prévue par la promesse de vente conclue le 16 février 2012 entre les parties est parfaite,

- condamné ainsi Mme [A] [F], ès-qualités de représentante de Mmes [V] et [J] [F], de MM. [T] et [X] [F] et de toutes les personnes ayants droit concernées, de procéder par devant notaire à la signature de l'acte de vente de la parcelle représentant le lot n°14 d'une parcelle plus vaste cadastrée AR [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 2] pour la somme de 20 000 euros,

- dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte fixée à 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois courant à compter de la réception de la convocation pour signature adressée suivant lettre recommandée avec accusé de réception par le notaire chargé de la

rédaction de l'acte laquelle astreinte courra pendant une durée de trois mois passés laquelle il pourra être à nouveau statué, 

- dit que la convocation adressée par le notaire pour signature susmentionnée ne pourra intervenir qu'après la signification de la présente décision, 

- rappelé qu'au vu du décès de [P] [N] en date du 21 octobre 2016, il appartiendra au notaire charge de la réitération de la vente par acte authentique de prendre contact avec le notaire chargé du règlement de la succession afin que ce dernier lui remette un acte de notoriété permettant de déterminer les héritiers devant intervenir à l'acte, 

- débouté Mme [Y] [M] veuve [N] de sa demande de dommages et intérêts, 

- débouté Mme [A] [F], ès-qualités de représentante de Mmes [V] et [J] [F], de MM. [T] et [X] [F] et de toutes les personnes ayants droit concernées de ses demandes dirigées à l'encontre de M. [K] [G], entrepreneur individuel exerçant sous l'enseigne Gwad Patrimoine,

- condamné Mme [A] [F], ès-qualités de représentante de Mmes [V] et [J] [F], de MM. [T] et [X] [F] et toutes les personnes ayants droit concernées à verser à Mme [Y] [M] veuve [N] la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [A] [F], ès-qualités de représentante de Mmes [V] et [J] [F], de MM. [T] et [X] [F] et de toutes les personnes ayants droits concernées aux dépens,

- écarté l'exécution provisoire. 





Par déclaration reçue le 18 juillet 2022, Mme [A] [F] a interjeté appel de la décision, intimant M. [K] [G] et déféré à la censure de la cour l'ensemble des chefs du jugement. 



La déclaration d'appel a été signifiée le 23 septembre 2022 avec les conclusions d'appel à M. [G] exerçant sous l'enseigne Gwad Patrimoine par dépôt à l'étude après vérification de l'adresse 



Par conclusions communiquées le 19 septembre 2022 et signifiées le 23 septembre 2022, Mme [F] a sollicité au visa notamment de l'article 9 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, des articles 1126, 1128, 1134, 1135, 1156 et suivants, 1315 et 1589 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, des articles 815 et suivants, 1188 et suivants, 1614 et 1992 du Code civil, des articles 514, 514-1, 552, 553, 696, 700 et 900 et suivants du code de procédure civile, des articles L442-4 et L442-8 du Code de l'urbanisme, de

- la recevoir en ses demandes, fins et conclusions, 

et, en substance, 

- infirmer le jugement en l'ensemble de ses chefs, 

Et statuant à nouveau, 

- prononcer la nullité du mandat en date du 10 juillet 2010 et de l'accord de principe en date 

du 13 juillet 2010 conclus en violation des articles 815-3 et 815-14 du Code civil et des droits de [C] [D] [F] et de ses héritiers, 

- prononcer en raison de la violation des articles 815-3 et 815-14 du Code civil et des droits 

de [C] [D] [F] et de ses héritiers, la nullité du compromis de vente 

conclu le 16 février 2012 entre M. [P] [N] et Mme [A] [F]

portant sur le lot n°14 de la parcelle AR[Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 2], 

- retenir le défaut de qualité à agir ou défendre seule de Mme [A] [F] co-indivisaire, 

Subsidiairement, 

- prononcer au regard de son objet, la nullité du compromis de vente conclu le 16 février 2012 entre M. [P] [N] et Mme [A] [F] agissant ès-qualités de représentante de la succession [F] et portant sur le lot n°14 de la parcelle AR[Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 2] ; 

- statuer à l'absence de force obligatoire, à défaut de réitération notariée et de rencontre des 

consentements, du compromis de vente en date du 16 février 2012 et portant sur le lot n°14 de la parcelle AR[Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 2] ; 

- statuer à la non-conclusion de la vente du lot n°14 de la parcelle AR [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 2] entre M. [P] [N] et Mme [A] [F] 

- retenir que M. [K] [G], entrepreneur individuel exerçant sous l'enseigne Gwad Patrimoine a, par non-respect des termes du mandat, manquement à son obligation de conseil et défaut de diligences, été fautif dans l'exécution du contrat conclu le 13 juillet 2010 avec Mme [A] [F], 

- prononcer la résolution du compromis de vente conclu le 16 février 2012 entre M. [P] [N] et Mme [A] [F] portant sur le lot n°14 de la parcelle AR [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 2] ;

Très subsidiairement, 

- retenir que M. [K] [G], entrepreneur individuel exerçant sous l'enseigne Gwad Patrimoine a, par non-respect des termes du mandat, manquement à son obligation de conseil et défaut de diligences, été fautif dans l'exécution du contrat conclu le 13 juillet 2010 avec Mme [A] [F], 

- condamner M. [K] [G] entrepreneur individuel exerçant sous l'enseigne Gwad Patrimoine à garantir l'ensemble des condamnations éventuellement prononcées à l'encontre de Mme [A] [F], 

En tout état de cause, 

- débouter Mme [Y] [M] veuve [N] de l'ensemble de ses demandes visant Mme [A] [F],

- débouter M. [K] [G] entrepreneur individuel exerçant sous l'enseigne Gwad Patrimoine de l'ensemble de ses demandes contre de Mme [A] [F], 

- condamner Mme [Y] [M] veuve [N] à payer à Mme [A] [F] la somme de 2000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [Y] [M] veuve [N] au paiement des dépens, 

Y ajoutant, 

- condamner Mme [Y] [M] veuve [N] à payer à Mme [A] [F] la somme de 2000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [Y] [M] veuve [N] au paiement des dépens. 



Elle a fait valoir en substance, au soutien de son appel, que le mandat du 11 juillet 2010 qui lui a été donné par les autres indivisaires n'était pas régulier sans l'intervention de [C] [F] (1932-2012), qu'il en était de même de l'accord du 13 juillet 2010, que les indivisaires avaient été assignés en ouverture des opérations de compte liquidation et partage, que le mandat ne visait pas expressément les parcelles et que le formalisme de l'article 815-14 du Code civil n'avait pas été respecté et que les indivisaires avaient été privés de la faculté d'exercer leur droit de préemption, qu'il s'agissait d'un acte de disposition qui imposait le consentement de tous les indivisaires. Elle a soutenu la nullité de la promesse de vente, consentie avant la délivrance du permis d'aménager et du permis de construire, que le tribunal ne pouvait pas écarter ce moyen, que la promesse portait sur des lots de jardins qui étaient alors en zone non constructible, qu'il ne peut y avoir eu accord sur la chose, que la réitération de la vente était un élément essentiel de la formation de la vente. Elle a estimé que le mandataire avait engagé sa responsabilité, en transformant une vente de jardins en vente de parcelles à construire, qu'il devait l'informer de ce changement, qu'elle n'a pas donné son accord aux travaux préalables à la construction. 





Le 19 septembre 2022, Mme [F] a demandé la jonction de cette procédure avec la procédure 22-415. 

 



M. [G] et la société Gwad patrimoine assignés en première instance et défaillants, intimés n'ont pas constitué avocat. Mme [F] a fait signifier à M. [G] exerçant sous le nom commercial Gwad Patrimoine, sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel le 23 septembre 2022. La signification a été faite par dépôt à l'étude après vérification de l'adresse.



 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023. L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 5 février 2024. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 18 avril 2024.





Motifs de la décision



Mme [F] a demandé la jonction de cette procédure avec la procédure 22-415, celle-ci résulte de l'appel qu'elle a interjeté le 24 avril 2022, suivant signification du 31 mars 2022 par Mme [M], affaire clôturée le 6 mars 2023 fixée à l'audience du 4 septembre 2023. 



Il n'existe aucune indivisibilité du litige entre Mme [M] et M. [G] exerçant sous l'enseigne Gwad Patrimoine, de sorte que l'appelante pouvait diviser son recours. La recevabilité de l'appel n'a pas été contestée devant le conseiller de la mise en état et il n'existe aucune cause d'irrecevabilité que la cour doive relever d'office, puisque le litige n'est pas indivisible et que la signification par Mme [M] n'a pas fait courir le délai d'appel pour M. [G]. 



Ayant seulement assigné dans la procédure pendante M. [G], Mme [F] ne peut pas présenter de demandes contre M. [P] [N] et contre Mme [Y] [M]. 



L'arrêt est rendu par défaut. 





Au terme des pièces produites par l'appelante : [OP] [F] est décédé le 10 août 1984 laissant pour lui succéder sept enfants [C], [J], [KS], [V], [T], [X], [A], ce qui est repris dans l'acte de notoriété du 19 juin 1985. Suite au décès de [C] [F], le 13 avril 2012, ses héritiers, [H], [I], [E], [L], [B], [W], [U] et [S] ont été assignés en partage alors que les opérations de compte liquidation et partage étaient en cours depuis un jugement du 11 juin 1987. Suivant jugement du 29 octobre 2015, le tribunal de grande instance judiciaire de Pointe-à-Pitre a 'homologué le rapport d'expertise de M. [Z] [R] en ce qu'il a proposé un partage en nature de la masse successorale par la composition de sept lots' et renvoyé les parties devant le notaire pour établir l'état liquidatif des comptes liquidation et partage. La succession de [OP] [F] est évaluée dans l'expertise à 2 350 946,37 euros, y compris la parcelle AR[Cadastre 1] litigieuse évaluée 1 385 031 euros, parcelle construite et supportant notamment une vaste bâtisse élevée en 1975, divisée en deux appartements, une maison détruite par un cyclone en 1989 et neuf autres maisons. La parcelle est classée en zone UG pour 14 000 m² le long de la [Adresse 6] et en zone NC pour le reste. 





Un mandat de représentation a été donné le 11 juillet 2010 à Mme [A] [F] par certains indivisaires et il vise la vente de parcelles, donc d'immeubles pour régler les dettes de la succession. Ensuite, Mme [F] a donné mandat à la société Gwad patrimoine de faire les démarches nécessaires 'à la régularisation de la succession' et notamment de procéder aux ventes que le mandant souhaitera effectuer. Enfin, le 11 janvier 2012, Mme [F] seule, indiquant 'représenter' la succession [F] ayant reçu 'procuration' des héritiers [V], [T], [X], [J], [KS], a signé le compromis de vente objet du litige entre elle et M. [P] [N]. 



L'intimé n'est pas concerné par le compromis de vente mais seulement par l'accord de principe et indirectement par le mandat de représentation, dont l'appelante poursuit la nullité. S'agissant du mandat de représentation du 11 juillet 2010, cinq indivisaires ont donné mandat à un sixième - l'appelante - de vendre des parcelles pour régler les dettes de la succession. Bien qu'ils agissent à la majorité d'au moins deux tiers, ils ne pouvaient pas donner mandat de vendre des immeubles pour régler les dettes de la succession, de même, Mme [F] ne pouvait-elle pas, forte de ce mandat de représentation donner à son tour mandat. 



En effet, au terme du document 'accord de principe', Mme [F] 'désigné mandant et représentant des héritiers ([J], [KS], [V], [T] et [X]) et la société Gwad Patrimoine représentée par M. [G], le mandant donne au mandataire 'tout pouvoir' 'afin de régler toutes les démarches nécessaires au bon déroulement de la régularisation de succession mais aussi toutes les démarches nécessaires dans le cadre juridique dans l'intérêt du mandant'. Le mandat est donné pour deux ans moyennant paiement de 500 euros, outre une commission de 20 % sur les ventes de chaque parcelle et un pourcentage de 10 % sur l'ensemble de la succession qui pourra être 'reversé'' sous forme de foncier dont la valeur sera égale à 2000 m²'



Destiné à permettre la vente de parcelle, le mandat de représentation exigeait le consentement de tous les indivisaires. L'accord de principe en vertu du même mandat de représentation donné par Mme [F], conclu en dépit des dispositions de l'article 815-3 du Code civil n'est pas nul il est seulement inopposable à l'indivisaire absent et il est opposable à Mme [F] à hauteur de sa quote-part dans l'indivision. 





Il résulte de ce qui précède que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] de sa demande de nullité du mandat de représentation. 





Subsidiairement, Mme [F] demande de retenir que M. [K] [G], entrepreneur individuel exerçant sous l'enseigne Gwad Patrimoine a, par non-respect des termes du mandat, manquement à son obligation de conseil et défaut de diligences, été fautif dans l'exécution du contrat conclu le 13 juillet 2010 avec Mme [A] [F] et réclame sa condamnation à la garantir l'ensemble des condamnations éventuellement prononcées à son encontre. 



La seule pièce produite impliquant la société Gwad Patrimoire représentée par M. [G] est l'accord de principe déjà cité. Aucune pièce n'est fournie permettant d'établir un manquement la société Gwad Patrimoire représentée par M. [G] aux obligations découlant du mandat litigieux. Mme [F] ne peut qu'être déboutée de sa demande en garantie

 

Mme [F] qui succombe est condamnée au paiement des dépens. 





Par ces motifs 



La cour



- confirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [Y] [M] de ses demandes contre M. [K] [G] exerçant sous l'enseigne Gwad Patrimoine, 



Y ajoutant, 



- condamne Mme [A] [F] au paiement des dépens



La décision a été signée par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.



La présidente La greffière