Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 24/01564 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K3BZ

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/290 


OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[G] [C]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/01/24
à ARCHIPEL HABITAT
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mars 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Mme [K] [S], munie d’un pouvoir


ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [C]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté








 






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 février 2022, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d'habitation à M. [G] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 404,83 € et d'une provision pour charges de 
114,84 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 394,20 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [G] [C] le 17 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes aux fins de voir :
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
-Ordonner l'expulsion de M. [G] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
-Condamner M. [G] [C] au paiement des sommes 
suivantes :
-4 041,20 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-50 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 22 mars 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 21 mars 2024, s'élevait désormais à 7 990,42 €. L'établissement ARCHIPEL HABITAT a déclaré qu'il n'y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'établissement ARCHIPEL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'établissement ARCHIPEL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [G] [C].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.




MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 16 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 394,20 € n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juillet 2023.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur la dette locative

Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 21 mars 2024, M. [G] [C] lui devait la somme de 7 990,42 €, soustraction faite des frais de procédure et indemnités d'occupation du mois de février 2024.

M. [G] [C] n'ayant pas comparu, il n'apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4 041,20 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 23 mars 2024. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE que M. [G] [C] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et que l'établissement ARCHIPEL HABITAT s'oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 février 2022 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d'une part, et M. [G] [C], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 17 juillet 2023,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [G] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [G] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [C] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 7 990,42 € (sept mille neuf cent quatre-vingt-dix euros et quarante-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mars 2024( indemnités d'occupation du mois de février 2024 incluses) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4 041,20 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [G] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 23 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 mai 2023 et celui de l'assignation du 25 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge