Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Laurence TARQUINY CHARPENTIER


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître David LELLOUCHE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05926 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MAL

N° MINUTE : 
1/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 12 MARS 2024
PROROGÉ EN DATE DU 11 AVRIL 2024


DEMANDERESSE
ZAREMBY
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître David LELLOUCHE, avocat à la Cour d’Appel de PARIS et au barreau de PARIS,vestiaire A0573

DÉFENDERESSE
Madame [J] [Z]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 3]

représentée par Maître Laurence TARQUINY CHARPENTIER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D542 
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-502540 du 18/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 avril 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistés de assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré
Décision du 11 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05926 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MAL




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2014, Mme [T] [A], aux droits de laquelle sont venus les époux [W] puis la SAS ZAREMBY, a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 14921,15 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [Z] le 4 avril 2023.

Par assignation du 7 juillet 2023, la SAS ZAREMBY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [Z] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 1060.94 euros,−20351,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,3000 euros à titre de dommages et intérêts,10% de l’intégralité des sommes dues au titre de la clause pénale prévue au contrat,la conservation du dépôt de garantie2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.La société bailleresse demande au juge des contentieux de la protection de ne pas écarter l’exécution provisoire. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 janvier 2024, la SAS ZAREMBY, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 janvier 2024, s'élève désormais à 24065,14 euros. La SAS ZAREMBY considère enfin qu'il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle observe que la proposition d’échéancier n’est pas envisageable, que le plan d’apurement CAF n’a pu être mis en place, qu’elle s’était manifestée assez vite auprès de la locataire pour prévenir qu’elle était propriétaire des lieux, que Mme [Z] travaille en intérim. 

Mme [J] [Z], représentée par son avocat, soutient oralement les termes de ses conclusions déposées à l’audience et demande au juge des contentieux de la protection de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, subsidiairement, de lui accorder un délai de grâce d’un an pour quitter les lieux, d’ordonner à la SAS ZAREMBY de lui remettre les quittances de loyer, de débouter la SAS ZAREMBY de ses demandes notamment de clause pénale, dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile, statuer ce que de droit sur les dépens en matière d’aide juridictionnelle. 

Elle remet à la société bailleresse un chèque de 1500 euros à la barre. Elle prétend qu’elle n’a pas payé son loyer car elle ne connaissait pas les coordonnées du nouveau bailleur puis qu’elle a connu des problèmes de santé. Elle estime que la société bailleresse veut la faire partir pour faire des travaux. Elle propose de régler 200 euros par mois pendant 23 mois et le solde de la dette le 24ème mois et fait état d’une demande présentée au fonds de solidarité logement. 

En cours de délibéré, la SAS ZAREMBY, autorisée lors de l’audience, a produit un décompte locatif faisant apparaître que le chèque de 1500 euros, remis le jour de l’audience par Mme [Z], était encaissé de sorte que le montant du solde locatif retenu sera celui fixé au 24 janvier 2024 soit 22565.14 euros.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SAS ZAREMBY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de son “par ces motifs” le bailleur demande explicitement le constat à l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges. Il n’est donc pas statué sur le défaut d’assurance.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 26 août 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 14921,15 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 octobre 2022.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Mme [J] [Z] sollicite des délais de 24 mois suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de Mme [J] [Z] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, pendant une période de quatre mois dans l’attente d’une réponse à sa demande au fonds de solidarité logement. A l’issue de cette période, en raison de l’ancienneté de la dette, il convient de lisser le règlement de celle-ci. Le montant de la mensualité sera porté à 1068 euros pendant 20 mois. En cas de réponse positive du fonds de solidarité logement, le solde de la dette locative sera divisé en 20 échéances. 

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, et de faire droit à la demande de Mme [J] [Z] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Il sera ordonné à la SAS ZAREMBY de remettre à Mme [J] [Z] les quittances de loyer. 


2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



En l’espèce, la SAS ZAREMBY verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 janvier 2024, Mme [J] [Z] lui devait la somme de 22565.14 euros, après encaissement du chèque de 1500 euros remis à la barre.

Mme [J] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2022 sur la somme de 14921,15 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 5430,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (double du loyer majoré des charges), mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS ZAREMBY ou à son mandataire.

En cas d’expulsion, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [J] [Z] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : [...] i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Mme [J] [Z] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la SAS ZAREMBY tendant à son application seront donc rejetées.


5. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure

En l'espèce, la demanderesse ne démontre pas avoir subi un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

6. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie par la SAS ZAREMBY

Il n’y a pas lieu en l’état de statuer sur cette demande, la restitution du dépôt de garantie étant conditionnée par l’état des lieux de sortie. 

7. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et aux dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SAS ZAREMBY concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 1er septembre 2014 entre Mme [T] [A], aux droits de laquelle sont venus les époux [W] puis la SAS ZAREMBY, d’une part, et Mme [J] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] sont réunies le 27 octobre 2022,

CONDAMNE Mme [J] [Z] à payer à la SAS ZAREMBY la somme de 22565.14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2022 sur la somme de 14921,15 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 5430,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [J] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, puis pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme de 1068 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT qu’en cas de réponse positive du fonds de solidarité logement, le solde de la dette locative sera divisé en 20 échéances,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [J] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 octobre 2022,

-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sans qu’il y ait lieu à astreinte,

-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-Mme [J] [Z] sera condamnée à verser à la SAS ZAREMBY une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

ORDONNE à la SAS ZAREMBY de remettre à Mme [J] [Z] les quittances de loyer ; 

DÉBOUTE la SAS ZAREMBY de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la SAS ZAREMBY de sa demande au titre de la clause pénale,

DIT n’y avoir lieu en l’état de statuer sur la demande de conservation du dépôt de garantie présentée par la SAS ZAREMBY

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision, et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

CONDAMNE Mme [J] [Z] à payer à la SAS ZAREMBY la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [Z] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge