Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Damien VERGER
 Madame [K] [H]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06088 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N6F

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 12 MARS 2024
PROROGÉ EN DATE DU 11 AVRIL 2024


DEMANDERESSE
Madame [N] [C]
ayant pour tuteur Madame [E] [D]
[Adresse 2]
représentée par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1286

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [R]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES 
Madame [K] [H]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 janvier 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 avril 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

Décision du 12 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06088 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N6F




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 août 2010, Mme [N] [C] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [R] et Mme [K] [H] portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 576 euros et d’une provision pour charges de 44 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1411,28 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations du 28 juin 2023, Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 9 novembre 2023 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, voire prononcer la résiliation du bail en raison des nuisances et dégradations commises par Mme [H] dans l’immeuble, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [R] et Mme [K] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10 % et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3528,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023,1000 euros à titre de dommages et intérêts,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juin 2023. 

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/06088. 
Par assignation du 19 septembre 2023 signifiée à M. [U] [R], à son adresse à Isle (Haute-Vienne), Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D], a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, voire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [R] et Mme [K] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10 %et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5668.28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2023,1000 euros à titre de dommages et intérêts,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2023.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/08543.
Le 9 janvier 2024, Mme [N] [C] a fait signifier à Mme [K] [H] des conclusions aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail, d’être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [R] et Mme [K] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10 % et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
-8583.48 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de janvier 2024 incluse, 
-1000 euros à titre de dommages et intérêts,
-2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 12 janvier 2024, Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D], représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 décembre 2023, s'élève désormais à 8583,48 euros, échéance de janvier 2024 incluse. Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D], considère qu'il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient que ses demandes sont recevables en ce que l’assignation a été notifiée à la préfecture dans les délais prévus à l’article 24 de la loi précitée et en ce que Mme [C] était bien représentée par sa tutrice Mme [D] aux termes de l’assignation. 

M. [U] [R], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, à titre principal de juger irrecevables les prétentions de Mme [C] et de l’en débouter en intégralité, à titre subsidiaire, d’accorder les plus larges délais de paiement pour une durée de trois ans non suspensifs de la clause résolutoire, dès lors qu’il n’habite plus dans les lieux, condamner Mme [C] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. 

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [K] [H] n’est ni présente ni représentée.

A l’audience, la jonction de l’affaire RG 23/08543 à l’affaire RG 23/06088 a été ordonnée. 


Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le défaut d’intérêt et de qualité à agir de la demanderesse

Il ressort des termes de l’assignation que Mme [N] [C] est représentée par son tuteur Mme [E] [D] conformément aux dispositions des articles 473, 474 et 504 du code civil. 

Les demandes de Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D], seront en conséquence déclarées recevables. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande 
Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D], justifie avoir notifié l’assignation du 28 juin 2023 aux deux locataires à l’adresse des lieux loués, par actes remis en étude d’huissier, plus de deux mois avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.



Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 7 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1411,28 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mai 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Dès lors qu’il n’y a pas eu reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, il n’y a pas lieu d’accorder les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D], verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 décembre 2023, M. [U] [R] et Mme [K] [H] lui devaient la somme de 8583.48 euros, échéance de janvier 2024 incluse.

M. [U] [R] et Mme [K] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant de 8583.48 euros, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 de ce même code prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues".

M. [U] [R] ne démontre pas qu’il sera en capacité de régler des mensualités de 358 euros pendant 24 mois pour régler le solde de la dette locative. Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement. 


Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (loyer majoré de 10%), mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D], ou à son mandataire.


Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure

En l'espèce, la demanderesse ne démontre pas avoir subi un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires, les frais irrépétibles ou les dépens.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [R] et Mme [K] [H], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D], concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.







PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 août 2010 entre Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D], d’une part, et M. [U] [R] et Mme [K] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 8 mai 2023,

ORDONNE à M. [U] [R] et Mme [K] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [U] [R] et Mme [K] [H] à payer à Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 728.80 euros par mois, à compter du 1er février 2024, 

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [U] [R] et Mme [K] [H] à payer à Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D] la somme de 8583.48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 décembre 2023, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts moratoires à compter du présent jugement,

DEBOUTE M. [U] [R] de sa demande de délais de paiement, 

DEBOUTE Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D] de sa demande de dommages et intérêts, 









CONDAMNE in solidum M. [U] [R] et Mme [K] [H] à payer à Mme [N] [C] représentée par son tuteur Mme [E] [D] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [U] [R] et Mme [K] [H] aux dépens.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.


Le greffier le juge des contentieux de la protection