Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 22 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/07415 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XTCG
N° de MINUTE : 24/00394

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [7] SITUEE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI SARL, prise en la personne de son représentant légal
sis [Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

Monsieur [G] [I]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.



EXPOSÉ DU LITIGE
 
Monsieur [I] [G] est propriétaire des lots 438, 468 et 482 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
 
Par acte en date du 26 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [I] [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 9 623,79 euros au titre des appels impayés au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021
-condamner Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 1 369,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 
-condamner Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, 
-ordonner la capitalisation des intérêts
-rappeler l'exécution provisoire de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 10 janvier 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 février 2024 et mise en délibéré au 22 avril 2024.

Monsieur [I] [G], régulièrement assigné dans les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes en date du 27 octobre 2020 et du 8 juillet 2022
-un décompte des impayés arrêté au 1er juillet 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.


Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 369,20 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.
 
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 623,79 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2023, appels du 1er juillet 2023 inclus.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2021, date de la mise en demeure sur la somme de 2 887,09 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée. 

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : 
-frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 79,20 euros,
-frais de dossier contentieux d’un montant de 960 euros,
-frais de lettre de mise en demeure par avocat d’un montant de 186 euros
-frais de contentieux d’un montant de 144 euros
Soit un montant total de 1 369,20 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Les honoraires d’avocat (« frais de contentieux ») étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « dossier contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une lettre de mise en demeure et produit le contrat de syndic prévoyant une tarification maximale de 45,60 euros s’agissant des mises en demeure. Il ne justifie pas de la nécessité d’envoyer une lettre de relance, au demeurant peu lisible, seulement quelques jours après l’envoi de la mise en demeure. Seule la somme de 45,60 euros sera par conséquent retenue.

Les frais de mise en demeure par avocat seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [I] [G] est redevable de la somme de 45,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre subsidiaire une condamnation des débiteurs à payer les frais de recouvrement jugés non nécessaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Faute de démontrer l’existence d’une faute délictuelle de la part des débiteurs, il ne pourra qu’être débouté de sa demande.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [I] [G], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [I] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

-Condamne Monsieur [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93) les sommes de :
-9 623,79 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2023, appels du 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2021 sur la somme de 2 887,09 euros et à compter de la présente décision sur le surplus
-45,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

-Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-Condamne Monsieur [I] [G] aux dépens de l’instance, 

-Condamne Monsieur [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

-Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CORON