Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01432 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X7GU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 AVRIL 2024
MINUTE N° 24/01100
----------------

Nous, Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Février 2024 avons mis l'affaire en délibéré au 22 Mars 2024 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit:

ENTRE :

LA SOCIETE ALLIANCE 93, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie GHAZAL de la SELEURL AURELIE GHAZAL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 0243

ET :

LA SOCIETE ANATOLE France 37, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Milijana JOKIC de la SELARL MJ AVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 97

*****************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 2 octobre 2017, la société SCI ANATOLE FRANCE 37 a donné à bail à loyer commercial à la société ALLIANCE 93 un ensemble immobilier sis [Adresse 2]), comprenant un terrain d'une contenance de 3.502 m2 sur lequel sont édifiés des bâtiments à usage de concession automobile d'une surface de 2.970 m2 environ. 

Le 23 décembre 2022, la société ALLIANCE 93 a constaté que plusieurs boulons des IPN situés dans la zone de préparation/stockage soutenant le premier étage étaient tombés et que le plafond du rez-de-chaussée de la même zone était détérioré en plusieurs endroits. Il a été décidé en raison des risques d'effondrement, d'une part, de condamner la zone de préparation/stockage de véhicules ainsi que l'atelier de réparation de véhicules situé au 1er étage, au-dessus de la zone de préparation/stockage, et d'autre part, de faire poser quatre étais soutenants les IPN en partie centrale.

Le 16 janvier 2023, la société ARCAD, mandatée par la société ALLIANCE 93, a établi un devis portant sur le relevé des côtes sur place et la vérification par le calcul des sections des barres, des attaches et de la boulonnerie. 

Par courriel du 19 janvier 2023, la société SCI ANATOLE FRANCE 37 a indiqué qu'elle acceptait de prendre en charge les réparations concernant les poutres métalliques, mais qu'elle souhaitait pour le surplus mandater la société Lamy Expertise pour réaliser une seconde étude. 

Le 10 février 2023, la société Lamy Expertise, mandatée par la SCI ANATOLE FRANCE 37 a établi une note technique qui a été communiquée au locataire le 16 février 2023, confirmant :
-d' une part l'état de vétusté de l'ouvrage et les désordres constatés représentant un risque pour la solidité de la structure du bâtiment ;
-et d'autre part, les mesures provisoires et conservatoires que le locataire avait été contraint de prendre pour sécuriser les lieux loués.
Cette note technique a également préconisé :
-de procéder à un étaiement complémentaire (positionnement d'étais tous les 1,5 mètres sur la moitié des 4 poutres secondaires), à la pose des boulons et écrous manquants et à la révision des assemblages boulonnés de la structure ;
-de faire réaliser une étude de la structure métallique par un bureau d'étude.

Le 29 mars 2023, la société ARCAD a également établi un Diagnostic Bâtiment très complet. 

Le 30 mai 2023, la société ALLIANCE 93 a mis en demeure la SCI ANATOLE FRANCE 37 d'avoir à lui communiquer, sous 15 jours, les devis des entreprises retenues pour effectuer les travaux ainsi que le planning des interventions et ce afin de finaliser les travaux au plus tard le 30 septembre 2023.

Aucune réponse n'ayant été apportée par la SCI ANATOLE FRANCE 37, la société ALLIANCE 93 a été contrainte de saisir le tribunal judiciaire de Bobigny en référé par acte signifié le 28 juillet 2023 aux fins d'enjoindre à la SCI ANATOLE FRANCE 37 de faire réaliser sous astreinte les travaux nécessaires et de condamner celle-ci à titre provisionnel à l' indemniser des préjudices subis dont celui lié à des pertes d'exploitation extrêmement importantes en raison de la fermeture d'une partie des lieux loués pendant plus d'1an. 

Par conclusions soutenues oralement à l'audience du 5 février 2024, la société ALLIANCE 93 a confirmé ses demandes de l'assignation et a demandé le rejet des arguments et des demandes de la partie adverse. 

Par conclusions soutenues oralement à cette même audience, la SCI ANATOLE FRANCE 37 a demandé au juge des référés de dire n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence de contestations sérieuses sur l'indemnisation des préjudices, de débouter la SASU ALLIANCE 93 de toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle explique le retard dans la réalisation des travaux par le fait q'au mois d'avril 2023, un promoteur immobilier avait souhaité se porter acquéreur de l'ensemble immobilier mais également du fonds de commerce de la SASU ALLIANCE 93. Elle indique que la SASU ALLIANCE 93 avait alors sollicité une indemnité d'éviction qui avait été acceptée par le promoteur car la proposition de rachat avait été formulée à titre indemnitaire, l'immeuble devant faire l'objet d'une démolition. Elle précise que les démarches en vue de la réalisation des travaux avaient été suspendues par les parties d'un commun accord dans l'attente de la réalisation du projet de cession car si celui-ci se réalisait , la réalisation des travaux n'était plus nécessaire. Elle admet que le 18 juillet 2023, la SASU ALLIANCE 93 l'avait informé de sa volonté de renoncer au projet compte tenu du délai car elle n'était pas en mesure de continuer autant de temps l'exploitation de son activité compte tenu des désordres affectant le local commercial. Concernant l'indeminisation des préjudices subis, elle argue du fait que les désordres affectant le local commercial résultent de la vétusté de celui-ci et que l'article 9.2 du bail stipule que le preneur devra souffrir et laisser faire , sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous travaux de réparation, reconstruction, surélévation, agrandissements et autres que le Bailleur estimerait nécessaires. Toutefois, si ces travaux durent plus de 21 jours, le loyer sera diminué à proportion de temps et de la partie des lieux loués dont le Preneur aurait été privé, conformément aux dispositions de l'article 1724 du code civil. 

MOTIFS

L'article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent a aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du Code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

En l'espèce, il apparaît que la demande d'injonction sous astreinte est justifiée par l'urgence de la situation et l'absence de contestations sérieuses. En effet, il ressort de la procédure que les désordres affectant les lieux loués sont apparus depuis plus d'1 an et ont contraint le locataire, la SASU ALLIANCE 93, exerçant une activité de concession et de réparations automobiles et employant 18 salariés, à fermer une partie importante du local commercial mis à sa disposition en vertu du bail signé le 2 octobre 2017.Un constat d'huissier a été établi le 27 décembre 2022 pour constater les désordres subis et les mesures conservatoires prises par la société ALLIANCE 93. 

Par ailleurs, dès le 19 janvier 2023, la société SCI ANATOLE FRANCE 37 a indiqué par courriel qu'elle acceptait de prendre en charge les réparations concernant les poutres métalliques, mais qu'elle souhaitait pour le surplus mandater la société Lamy Expertise pour réaliser une seconde étude. Dans ses dernières conclusions et à l'audience, elle ne conteste pas devoir prendre en charge les travaux nécessaires et indique même que le 18 juillet 2023, la SASU ALLIANCE 93 l'avait informé de sa volonté de renoncer au projet de cession compte tenu des délais trop longs car elle n'était pas en mesure de continuer autant de temps l'exploitation de son activité compte tenu des désordres affectant le local commercial . 

Depuis l'assignation qui lui a été délivrée le 28 juillet 2023, la SCI ANATOLE FRANCE 37 ne peut plus ignorer les difficultés sociales et économiques rencontrées par son locataire, et auraient dû de ce fait tout mettre en oeuvre pour réaliser les travaux préconisés par les différentes entreprises mandatées par les parties dont notamment : 

- la société ARCAD, mandatée par la société ALLIANCE 93, qui avait établi dès le 16 janvier 2023, un devis portant sur le relevé des côtes sur place et la vérification par le calcul des sections des barres, des attaches et de la boulonnerie. 

- la société Lamy Expertise, la société Créa METAL avec son devis du 4 mai 2023 et la société Arcard avec son devis du 16 novembre 2023. 

Qu'il convient, en conséquence, de faire droit aux demande d'injonction sous astreinte dans les termes du dispositif. 

S'agissant des demandes de provisions sur les préjudices subis, il convient d'écarter au titre de l'évidence l'argumentation tirée de l'application de l'article 9.2 du bail qui ne s'applique qu'en cas de réalisation effective de travaux. Or dans le cas d'espèce, les préjudices subis par la SASU ALLIANCE 93 ont pour cause l'inertie dont a fait preuve la SCI ANATOLE FRANCE 37 pour pouvoir réaliser lesdits travaux dont il a la charge en tant que bailleur. 

L'examen de la pièce 14 de la SASU ALLIANCE 93 justifie qu'il soit fait droit, dans leur principe, aux demandes de provisions à l'exception de la somme de 80.000 euros à valoir sur les préjudices d'image, de réputation et de perte de chance qui ne relève pas du juge de l'évidence. Par ailleurs, les demandes de provisions liées aux préjudices subis du fait des frais engagés et de la perte d'exploitation seront ramenées à la somme de 300.000 euros ( résultat d'exploitation déficitaire de 305.390 euros à fin novembre 2023 alors qu'au 31 décembre 2022, il était encore bénéficiaire de 20.835 euros.). La demande de réduction des loyers sera maintenue jusqu'à réalisation des travaux. La demande de consignation des loyers sera en revanche rejetée ainsi que la demande in futurum de versement mensuel de la somme de 38.875 euros au titre de la perte d'exploitation. 

Il conviendra au non de l'équité de condamner la SCI ANATOLE FRANCE 37 à payer à la SASU ALLIANCE 93 la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La SCI ANATOLE FRANCE 37 sera condamnée aux dépens. 

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNONS la SCI ANATOLE FRANCE 37 à faire réaliser, dans les trois mois du prononcé de l'ordonnance à intervenir, les Mesures suivantes dans les lieux sis à [Adresse 2] :
- la reprise des portiques fermés treillis sous dimensionnés de la toiture,
- le remplacement de tous les boulons par des boulons Q8.8
- le rajout d'une ossature" Poteaux, traverses"pour reprendre l'édicule
- le rajout d'ossatures de renfort pour reprendre les ponts
- la vérification de la dalle par un BET Béton et les préconisations qui en résulteraient
la conformité desdites mesures devant être vérifiées, postérieurement à leur réalisation, par un BET Béton spécialisé en structures métalliques et bois

DISONS que passé ce délai de trois mois, la SCI ANATOLE FRANCE 37 sera condamnée à une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois. 

ENJOIGNONS à la SCI ANATOLE FRANCE 37 de justifier à la société ALLIANCE 93, au plus tard à l'expiration du délai d'un mois à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, du planning d'intervention des entreprises mandatées et de la délivrance effective aux entreprises de son choix des ordres de service d'exécuter les Mesures.

CONDAMNONS la SCI ANATOLE FRANCE 37 à réduire de 50 % le montant des loyers facturés à la société ALLIANCE 93 jusqu'à la réalisation effective des Mesures (et leur vérification par un BET Béton) par la SCI ANATOLE FRANCE 37 en raison de la réduction de l'assiette du bail

REJETONS la demande de consignation des loyers; 

CONDAMNONS la SCI ANATOLE FRANCE 37 à verser à la société ALLIANCE 93, à titre de provision, la somme totale de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts, à valoir sur les frais engagés et les pertes d'exploitation subies pour la période courue du 23 décembre 2022 au 29 février 2024;

REJETONS la demande de provision à titre de dommages et intérêts pour compenser les préjudices d'image, de réputation et de perte de chance. 

REJETONS la demande de versement provisionnel de la somme de 38.785 euros par mois au titre des pertes d'exploitation subies du prononcé de l'ordonnance à intervenir jusqu'à la réalisation effective par la SCI ANATOLE FRANCE 37 des Mesures ; 
ORDONNONS que l'éxécution de l'ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

CONDAMNONS la SCI ANATOLE FRANCE 37 à payer à la société ALLIANCE 93 la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNONS la SCI ANATOLE FRANCE 37 aux entiers depens,

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 AVRIL 2024.


LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LE PRÉSIDENT

Bernard AUGONNET