Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 18 avril 2024

N° RG 23/03091 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JOUZ







COUR D'APPEL DE ROUEN



CH. CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 18 AVRIL 2024









DÉCISION DÉFÉRÉE :



23/00164

President du tribunal judiciaire du Havre du 04 août 2023





APPELANT :



Monsieur [H] [R]

né le 03 Juillet 1988 à [Localité 3] (76)

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté par Me Renaud COURBON de la SELAS MAZARS SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau du HAVRE







INTIME :



Monsieur [W] [P]

né le 16 Mai 1975 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté et assisté par Me Isabelle MISSOTY de la SCP DPCMK, avocat au barreau du HAVRE substituée par Me Stéphane HENRY, avocat au barreau du HAVRE









COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 1er février 2024 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme FOUCHER-GROS, présidente

M. URBANO, conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme RIFFAULT, greffière





DEBATS :



A l'audience publique du 1er février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2024 puis prorogé à ce jour.





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 18 avril 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière.





*

 * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 1er décembre 2004, M. [R] a donné à bail commercial à Monsieur [W] [P] divers locaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2004, jusqu'au 30 novembre 2013, moyennant un loyer de 3 301, 92 euros annuel, charges incluses.

 

A son terme, le bail s'est prolongé tacitement.



Par acte d'huissier de la SAS Lerasle Mehrung du 30 mai 2022, Monsieur [H] [R] a donné congé à son locataire pour le 31 décembre 2022, proposant le règlement d'une indemnité d'éviction.

 

Après la délivrance de ce congé, le propriétaire a réclamé les clés du local.

 

Par lettre recommandée du 1er février 2023 réceptionnée par Monsieur [R] le 3 février 2023, Monsieur [P] a sollicité une indemnité d'éviction de 25 000 euros.

 

Par acte d'huissier de la SAS Lerasle Mehrung du 13 février 2023, Monsieur [R] a fait signifier à Monsieur [P] la rétractation de son congé, lui indiquant être d'accord pour renouveler le bail.



Le 20 février 2023, Monsieur [R] a fait délivrer à Monsieur [P] un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail, visant la clause résolutoire, reprochant à Monsieur [P] d'avoir sous-loué le local et le sommant de cesser toute sous-location.



Par acte d'huissier du 3 avril 2023, Monsieur [R] a fait assigner Monsieur [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre aux fins notamment de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion de Monsieur [P] et de paiement d'une indemnité d'occupation de 1 500 euros par mois.

 

Par ordonnance de référé du 4 août 2023, le président du tribunal judiciaire du Havre a :



- débouté Monsieur [H] [R] de l'ensemble de ses demandes,



- condamné Monsieur [H] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 20 février 2023,



- condamné Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [W] [P], une indemnité de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [H] [R] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 13 septembre 2023.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2024.





EXPOSE DES PRETENTIONS



Vu les conclusions du 19 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Monsieur [H] [R] qui demande à la cour de : 

- infirmer l'ordonnance de référé en date du 4 août 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire du Havre en toutes ses dispositions ;



- constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [P] par effet de l'acquisition de la clause résolutoire au 20 mars 2023,



- constater que Monsieur [P] est occupant sans droit ni titre,



- ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [P] de tous biens et occupants de son chef des lieux occupés par ses soins sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique,



- condamner Monsieur [P] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1 500 euros par mois et ce jusqu'à complète libération des lieux, tout mois débuté étant dû en entier, outre le reliquat éventuel de taxe foncière prorata temporis,



- condamner Monsieur [P] à payer à Monsieur [R] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles tant de première instance que d'appel,



- condamner Monsieur [P] aux entiers dépens, en ce compris le commandement d'huissier, ainsi qu'aux frais d'exécution éventuels,



- à titre subsidiaire, renvoyer l'affaire au fond à telle date que la cour décidera de fixer,



- débouter Monsieur [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.





Vu les conclusions du 23 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Monsieur [W] [P] qui demande à la cour de :



- déclarer Monsieur [R] mal fondé en son appel,



- en conséquence, débouter Monsieur [R] de ses demandes,



- à titre subsidiaire, juger n'y avoir lieu à référé,



- condamner Monsieur [R] à payer à Monsieur [P] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer.







MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Moyens des parties



Monsieur [R] soutient que :



* il a consenti à Monsieur [P] un bail commercial lequel interdit la sous-location ;

 

* le 20 février 2023, il a sommé Monsieur [P] de cesser toute sous-location aux termes d'un commandement visant la clause résolutoire ; la situation de sous location s'infère de l'aveu même du locataire dans son courrier du 4 janvier 2023 ;



* Monsieur [P] reconnaît n'avoir réalisé aucune formalité s'agissant du prétendu contrat de location gérance ; il n'est pas opposable au bailleur ;

 

* il n'a en rien justifié de cette prétendue situation dans le délai d'un mois ;

 

* le bailleur n'est pas partie au contrat de sous-location occulte opéré en fraude de ses droits ;



* le preneur n'a nullement à consentir au repentir du bailleur dès lors qu'il est encore dans les lieux loués et n'a ni loué ni acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.





Monsieur [P] réplique que :



* aucune clause du bail ne l'oblige à aviser son propriétaire en cas de mise en location-gérance de son fonds de commerce ;

 

* les personnes physiques ou morales qui donnent un fonds de commerce en location-gérance doivent avoir préalablement exploité ce fonds pendant au moins deux ans ; il a été inscrit au RCS du 10 août 2005 au 24 août 2007, soit pendant un peu plus de 2 ans ; 

 

* le locataire-gérant, Monsieur [G] est immatriculé au RCS depuis le 3 janvier 2022 et titulaire d'un contrat de location gérance du 18 octobre 2021 ;

 

* les formalités de publicité n'ont pas été effectuées, faute pour eux d'avoir provisionné leur conseil, mais ce contrat existe ;

 

* le bailleur échoue donc à prouver une sous location ;

 

* l'acte de rétractation du congé qui lui a été notifié par son bailleur le 13 février 2023 est nul puisqu'il n'a jamais consenti à cette rétractation ;



 

Réponse de la cour



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, '' Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.''

 

La condition d'urgence n'est pas nécessaire pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire.



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.» 

 

L'article L145-41 du code de commerce dispose que ''toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.''

 

Aux termes de l'article L. 145-31, alinéa 1er du code de commerce, ''Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.''

 

Le contrat de bail signé le 1er décembre 2004 stipule au paragraphe ''Conditions' :



'Le présent bail est fait, consenti et accepté sous les charges ordinaires et de droit en pareille matière et notamment sous celles suivantes que le preneur s'oblige à exécuter et accomplir, savoir :

(')

3. De ne pouvoir céder ou sous-louer son droit au présent bail dans aucun cas sous peine de résiliation si ce n'est à son successeur dans son commerce et dans ce cas, de rester garant et répondant de son cessionnaire tant pour le paiement des loyers que pour l'entière exécution des clauses et conditions du présent bail.

(...)

 

La clause résolutoire incluse au bail précise notamment ''qu'en cas de manquement par le preneur de l'une quelconque de ses obligations qui sont toutes de rigueur (') le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter délivrée par exploit d'huissier restée sans effet : les conditions d'acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement (').''

 

L'acte extrajudiciaire délivré à Monsieur [P] le 20 février 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et lui fait commandement d'avoir à cesser la sous-location du local sis [Adresse 1] et l'informant que si cette sous-location ne cesse pas dans le délai d'un mois, à compter de ce jour, passé ce délai, le propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente afin de se prévaloir de la clause résolutoire.

 

Monsieur [R] produit aux débats un courrier que lui a adressé Monsieur [P] le 4 janvier 2023 rédigé ainsi :



(') Monsieur en date du 18 octobre 2021 J'ai louez mon fond de commerce à Monsieur [G] [D] pour une durée de trois ans

Monsieur [G] exploite le fonds de commerce comme gérant depuis 14 mois Il m'a fait une offre de 25000 euros(...)

(')

Monsieur c'est de mon droit de vous demander de me renouveler le bail commercial et c'est de votre droit de demandé la fin de celui si ont me faisons une proposition sérieuse à la hauteur du gérant qui veut reprendre

(...)'



 Monsieur [P] produit aux débats un contrat intitulé ''contrat de location gérance d'un fonds de commerce café bar'' conclu avec Monsieur [G] [D] et signé le 18 octobre 2021 ainsi qu'une proposition du 20 décembre 2022 de reprise du fonds de commerce que ce dernier lui a faite qui fait apparaître que Monsieur [G] se présente en qualité de commerçant exploitant le bar comme gérant.

 

La clause du bail liant Monsieur [R] et Monsieur [P] est claire sur l'interdiction de sous-location mais il n'apparaît pas, au stade du référé, qu'elle interdit la location-gérance. Dans son courrier du 4 janvier 2023, Monsieur [P] évoque à deux reprises l'exploitation du fonds de commerce par un gérant. Dès lors, contrairement à ce que soutient Monsieur [R] il n'apparaît pas de ce courrier avec l'évidence requise en référé que Monsieur [P] a admis la sous-location qui lui est reprochée.



Il résulte de tout ceci, outre qu'il existe une contestation sérieuse sur le manquement de M. [P] à ses obligations de preneur, que devant le juge des référés, il n'apparaît pas que le bail accordé à M. [P] cause à M. [R] un trouble manifestement illicite.



L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté Monsieur [R] de ses demandes.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire ;



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne Monsieur [R] aux dépens de l'appel ;



Condamne Monsieur [R] à payer à Monsieur [P] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.







La greffière, La présidente,