Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 18 avril 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 18/04/2024





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N° de MINUTE : 24/348 

N° RG 23/01789 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U3HP



Jugement (N° 11-22-999) rendu le 20 Février 2023 par le Tribunal de proximité de Lens







APPELANTE



Madame [Y] [S]

née le 19 Février 1988 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Valentine Deville, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/003633 du 28/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



INTIMÉE



SA Sia Habitat prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 23 janvier 2024 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 avril 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 décembre 2023



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Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2018, la société d'HLM SIA Habitat a donné à bail à Mme [Y] [S] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], [Localité 3], moyennant le versement d'un loyer de 450, 30 euros mensuel hors charges. 



Arguant de loyers impayés, par acte d'huissier en date du 10 mai 2022, la société d'HLM SIA Habitat a fait délivrer à Mme [Y] [S] un commandement de payer la somme de 2 373, 45 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, ledit commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. 



Par exploit d'huissier en date du 13 avril 2023, la société d'HLM SIA Habitat a fait assigner Mme [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens aux fins de constater l'application de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail, ou à défaut le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion de Mme [Y] [S] et celle de tous occupant, de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans le mois suivant la signification du jugement sous astreinte de 30 euros par jour de retard, l'autorisation, le cas échéant de faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, le paiement d'une somme de 3 983 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 juillet 2022, la fixation d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges dû jusqu'à libération des lieux, outre une indemnité fondée sur l'article 1760 du code civil, le paiement d'intérêts au taux légal sur l'ensemble de ces sommes, outre le paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Suivant jugement réputé contradictoire en date du 20 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens a :



- constaté la résolution du bail conclu entre la SA d'HLM SIA Habitat et Mme [Y] [S] le 26 septembre 2018 et portant sur le logement et le garage situé [Adresse 2] - [Localité 3] Pas-de-Calais) et la date du 11 juillet 2022 par l'effet de la clause résolutoire stipulée dans le bail, 

- condamné Mme [Y] [S] à payer à la SA d'HLM SIA Habitat une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer et charges d'un montant mensuel de 490,91 euros à compter du 11 juillet 2022 jusqu'à libération effective des lieux, les indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter de leur date d'échéance,

- dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux,

- dit que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles de l'année dépasseraient le montant des provisions versées,

- condamné Mme [Y] [S] à payer à la SA d'HLM SIA Habitat la somme de 5 823, 60 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtée au 4 janvier 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 10 mai 2022 sur la somme de 2 373, 45 euros et des intérêts au taux légal à compter du jugement pour le surplus,

- ordonné l'expulsion de Mme [Y] [S] des lieux loués dans le respect du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution (à l'expiration du délai de deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux) et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code,

- dit qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA d'HLM SIA Habitat pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [Y] [S] et à celle de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- autorisé, le cas échéant, la SA D'HLM SIA Habitat faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [Y] [S] dans le délai de deux mois, 

- rejeté le surplus des demandes présentées et non satisfaites,

- condamné Mme [Y] [S] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l'assignation, des actes de dénonciation et des frais de signification à venir,

- condamné Mme [Y] [S] à payer à la SA d'HLM SIA Habitat la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- écarté l'exécution provisoire de droit du jugement prévue par l'article 514-1 du code de procédure civile,

- dit que la présente décision sera notifiée au préfet. 



Mme [Y] [S] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 13 avril 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



La SA d'HLM SIA Habitat a constitué avocat en date du 4 mai 2023.





Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, Mme [Y] [S] demande à la cour de :



- infirmer le jugement du tribunal de proximité de Lens rendu le 20 février 2023 en ce qu'il a constaté la révolution du bail conclu entre la SA D'HLM Sia Habitat et Mme [S] le 26 septembre 2018 et portant sur le logement et le garage situé [Adresse 2] [Localité 3] à la date du 11 juillet 2022 par l'effet de la clause résolutoire stipulée dans le bail, condamné Mme [S] à payer à la SA D'HLM SIA Habitat une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges d'un montant mensuel de 490,91 euros à compter du 11 juillet 2022 jusqu'à libération effective des lieux, les indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter de leur date d'échéance, condamné Mme [S] à payer à la SA D'HLM Sia habitat la somme de 5823,60 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 4 janvier 2023, augmentés des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 10 mai 2022 sur la somme de 2373,45 euros et des intérêts au taux légal à compter du jugement pour le surplus, ordonné l'expulsion de Mme [S] des lieux loués,condamné Mme [S] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l'assignation, des actes de dénonciation et des frais de signification à venir,

Statuant à nouveau,

- débouter la SIA Habitat de sa demande de résiliation de bail par application de la clause résolutoire,

- débouter la SIA Habitat de sa demande d'expulsion de Madame [S],

- condamner la SIA Habitat aux entiers dépens,

- accorder à Mme [S] des délais de paiement de 3 ans pour régulariser sa dette,

- prononcer le sursis de l'expulsion de Mme [S] durant ce délai de trois ans,

- dire et juger que Mme [S] peut rester dans les lieux.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2023, la SA D'HLM SIA HABITAT demande à la cour de :



- la recevoir en son appel mais le déclarer mal fondé,

- constater que les motifs du premier juge justifient pleinement sa décision,

- débouter Mme [S] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions en cause d'appel et confirmer le jugement critiqué en toutes ses dispositions et dire qu'il sortira à son plein et entier effet,

Y ajoutant,

- condamner Madame [S] à payer à la SA D'HLM SIA Habitat la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel,

- la condamner également aux entiers dépens de l'appel lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Guy Voisin, avocat au Barreau de Douai, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Bien que le dispositif récapitulatif des écritures de l'appelante demande l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, la décision querellée n'est en réalité pas critiquée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, suite au commandement de payer délivré le bailleur, étaient réunies à la date du 11 juillet 2022.



L'appel n'a en réalité pour objet que de solliciter de la cour l'octroi de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, délais de paiement qui n'ont pas été réclamés devant le premier juge.



En l'absence d'irrégularités contrevenant à des dispositions d'ordre public que la cour aurait à relever d'office, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de la SA d'HLM SIA HABITAT recevable et constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 juillet 2022.



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :



Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



Au soutien de sa demande, Mme [S] fait valoir qu'elle a retrouvé un emploi en septembre 2022, travaillant en qualité d'AESH avec un salaire de 800 euros par mois et précise qu'elle a repris le paiement des loyers auprès du bailleur depuis février 2023.



Alors que Mme [S] justifie avoir réglé régulièrement le loyer auprès du bailleur depuis le mois de février 2023, un prélèvement automatique mensuel ayant été mis en place par la locataire à compter du mois de mai 2023 sans qu'aucun incident de paiement n'ait été relevé depuis lors, l'amélioration de la situation de la locataire, qui justifie avoir un emploi d'AESH depuis le mois de septembre 2022 et la reprise du réglement du loyer depuis le mois de février 2023 justifient de lui accorder les plus larges délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. 



Il convient par ailleurs pour la cour, réformant sur le montant de la dette locative et actualisant cette dernière à la date du 1er décembre 2023, de condamner Mme [S] au paiement de la somme de 5354,98 euros au titre de l'arriéré locatif, déduction faite des frais de poursuite et des frais de procédure, suivant compte arrêté à la date du 1er décembre 2023.



Sur les autres demandes



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge.



Il convient de confirmer la décision entreprise de ces chefs.



Il convient de laisser les dépens d'appel à la charge de Mme [S] qui succombe principalement.



Il n'y a pas lieu cependant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 juillet 2022 et le confirme également sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ; 



Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,



Actualisant le montant de la condamnation de Mme [Y] [S] au titre des loyers et charges impayés, condamne Mme [Y] [S] à payer à la SA D'HLM SIA HABITAT la somme de 5 354,98 euros selon décompte arrêté à la date du 1er décembre 2023,



Accorde à Mme [Y] [S] des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire,



Autorise Mme [Y] [S] à se libérer de sa dette de 5 354,98 euros au titre des loyers et charges dues au 1er décembre, en 35 mensualités de 147 euros, en plus des loyers et charges courants, le premier versement devant intervenir avant le 1er jour du mois suivant l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, puis le premier de chaque mois, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette ; 



Suspend en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire pendant ce délai accordé à Mme [Y] [S] ;



Dit que cette clause sera réputée ne jamais avoir joué si la dette est soldée à l'issue du délai sus-défini ;



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance aux termes convenus :



-l'intégralité de la dette deviendra exigible 15 jours après une mise en demeure infructueuse adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à exécuter ses obligations ;

-la clause résolutoire sera acquise à la date du 11 juillet 2022 ;

-l'expulsion de Mme [Y] [S] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux jusqu'à la libération effective des lieux et au besoin avec le concours de la force publique ;

-l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [Y] [S] due jusqu'à la libération effective des lieux sera d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (montant révisable selon les modalités contractuelles) et condamne en tant que de besoin, Mme [Y] [S] au paiement de cette indemnité d'occupation ;



Dit que pendant ce délai de 36 mois, les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues ;



Condamne Mme [Y] [S] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,







Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.









Le greffier







Harmony POYTEAU







Le président







Véronique DELLELIS