Cour d'Appel · Chambre 2 A — 18 avril 2024

MINUTE N° 188/2024



























































Copie exécutoire

aux avocats 



Le 18 avril 2024



La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 18 AVRIL 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/04064 - 

N° Portalis DBVW-V-B7F-HVQG



Décision déférée à la cour : 03 Août 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg





APPELANTE sous le n° RG 21/4064 et intimée sous le n° RG 21/4065 :



La S.C.I. L'OCTROI 

prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 3] à [Localité 5]



représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, Avocat à la cour





APPELANT sous le n° RG 21/4065 et intimée sous le n° RG 21/4064 :

 

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence L'OCTROI 

sis [Adresse 8] à [Localité 5], 

représenté par son syndic, la Socitété Immobilière des ROHAN,

prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 4]



représenté par la SELARL ARTHUS, Avocats à la cour

plaidant : Me FLAMENT, Avocat au barreau de Strasbourg





INTIMÉS sous les n° RG 21/4064 et 21/4065 :



La Caisse d'Assurance Mutuelle du Bâtiment et des Travaux Publics - CAMBTP, prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 2]



représentée par Me Stéphanie ROTH, Avocat à la cour

plaidant : Me PHAM, Avocat au barreau de Strasbourg





Monsieur [P] [R] 

Architecte exploitant sous l'enseigne 'Cabinet d'Architecture DPLG'

demeurant [Adresse 1] à [Localité 6]



représenté par la SELARL ACVF ASSOCIÉS, Avocats à la cour

plaidant : Me CASANO, Avocat au barreau de Strasbourg









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 Janvier 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseillère

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffière, lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE





ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





* * * * * 





FAITS ET PROCÉDURE 



La SCI l'Octroi a fait construire un immeuble d'habitation sis [Adresse 8] à [Localité 5], sous la maîtrise d'oeuvre de M. [P] [R], qu'elle a vendu par lots selon contrats de vente en l'état futur d'achèvement.



Les travaux ont fait l'objet de réceptions par lots. Le lot gros oeuvre a été réceptionné le 14 février 2011 et le dernier lot - aménagements extérieurs - le 17 février 2012. 



Se plaignant de malfaçons, défauts de conformité et inachèvements affectant les parties communes, le syndicat des copropriétaires a obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Metz l'organisation d'une expertise judiciaire confiée à M. [O] qui a déposé son rapport le 6 janvier 2014. 



Par exploits des 13 et 16 juillet 2015, le syndicat des copropriétaires a fait citer la SCI l'Octroi, M. [R], M. [V] [F] et la CAMBTP en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, aux fins d'indemnisation de son préjudice devant le tribunal de grande instance de Strasbourg. 



Le rapport d'expertise a été partiellement annulé, an tant qu'il concerne M. [F], par une ordonnance du juge de la mise en état du 21 décembre 2016 qui a, à nouveau, commis le même expert qui a déposé un second rapport le 26 février 2020. 



Par jugement en date du 3 août 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire a statué ainsi qu'il suit :



- dit irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] 

à [Localité 5] contre Monsieur [V] [F] en liquidation judiciaire ; 









- dit irrecevables les demandes fondées sur la responsabilité civile contractuelle présentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] contre Monsieur [R] ; 

- dit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] recevable pour le surplus des demandes au titre des désordres, non-façons et non-conformités contractuelles ; 

- condamne la SCI l'Octroi à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 73 380,32 euros au titre de la reprise des infiltrations d'eau au sous-sol ; 

- déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] de sa demande au titre de la reprise des infiltrations d'eau au sous-sol à l'encontre de la CAMBTP ; 

- déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] de ses demandes au titre des désordres des façades ; 

- déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] de ses demandes au titre des menuiseries extérieures ; 

- déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] de ses demandes au titre des salissures de façade ; 

- déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] de ses demandes au titre de la hauteur du seuil de porte ; 

- déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] de ses demandes au titre des non-conformités contractuelles ; 

- dit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] irrecevable en sa demande au titre du trouble de jouissance relativement au défaut d'aménagement des places de stationnement privés (sic), recevable pour le surplus mais mal fondé, et l'en déboute ; 

- condamne la SCI l'Octroi aux entiers frais et dépens, sauf ceux de mise en cause des autres défendeurs, et comprenant ceux de référé, dont le coût des expertises ; 

- condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] aux dépens de mise en cause des défendeurs autres que la SCI L'Octroi ; 

- condamne la SCI l'Octroi à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] à verser à la SAS Strubel et à la SA Etablissements Lutz et Compagnie la somme de 2 000 euros, chacune, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties. 

 

La SCI l'Octroi a interjeté appel de ce jugement le 14 septembre 2021, intimant uniquement le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi, l'appel tendant à l'annulation du jugement, à l'infirmation ou à tout le moins sa réformation en tant qu'il a dit le syndicat des copropriétaires recevable pour le surplus des demandes au titre des désordres, non-façons et non-conformités contractuelles, a prononcé des condamnations contre elle et a rejeté les demandes plus amples ou contraire. 



Par déclaration d'appel en date du 16 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence l'Octroi a également interjeté appel de ce jugement en intimant M. [P] [R], la CAMBTP et la SCI l'Octroi, l'appel tendant à l'annulation du jugement, à l'infirmation ou à tout le moins sa réformation en tant qu'il a dit irrecevables certaines de ses demandes, l'a débouté de certaines demandes et l'a condamné aux dépens de la mise en cause des défendeurs autres que la SCI et au paiement d'une indemnité de procédure à la société Lutz, et en ce qu'il a rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. 





Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 3 juin 2022.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 5 septembre 2023.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 mars 2023, la SCI l'Octroi demande à la cour de : 



' sur appel principal 



- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 73 380,32 euros au titre de la reprise des infiltrations en sous-sol, au titre des dépens dont ceux de référé et au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses fins et conclusions dirigées contre elle,

- le condamner aux dépens, et au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



 ' sur appel incident et provoqué :



- déclarer irrecevable sinon mal fondé l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires,

- l'en débouter et le débouter de toutes ses demandes de condamnation dirigées contre elle,

- débouter les parties adverses de toutes conclusions plus amples ou contraires. 



*



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi demande à la cour de :



' sur son appel principal 

 

- le déclarer recevable et bien fondé. 

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé des condamnations contre la SCI l'Octroi ;

- l'infirmer en ce qu'il a : 

 - dit irrecevables les demandes fondées sur la responsabilité contractuelle présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] contre Monsieur [R], 

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] de sa demande au titre de la reprise des infiltrations en sous-sol à l'encontre de la CAMBTP, 

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] au titre des désordres des façades, des salissures des façades, de la hauteur du seuil de porte,

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] de ses demandes au titre des non-conformités contractuelles, 











- dit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] irrecevable en sa demande au titre du trouble de jouissance relativement au défaut d'aménagement des places de stationnement privés, et l'en a débouté pour le surplus, 

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] 

aux dépens de la mise en cause des défendeurs autres que la SCI L'Octroi, 

- rejeté toutes les autres dispositions plus amples ou contraires formées notamment par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5], 

 

Statuant à nouveau : 

 

- débouter la SCI Octroi, Monsieur [R] et la CAMBTP de l'ensemble de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5]. 

- condamner in solidum la SCI l'Octroi, Monsieur [R] et la CAMBTP à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] les sommes de :

* 85 156,00 euros HT au titre des infiltrations d'eau au sous-sol et subsidiairement la somme de 73 380,32 euros, 

* 162 095,44 euros TTC au titre des fissures des façades, 

* 560,75 euros au titre des salissures sur façade, 

* 280,38 euros au titre des travaux concernant les seuils de porte, 

- condamner in solidum la SCI L'Octroi et Monsieur [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] les sommes de 14 428,00 TTC + 10 418,25 TTC + 1 754,08 TTC + 6 704,50 TTC au titre de l'absence de séparations privatives, de l'absence d'enrobé et d'aménagements et pour la mise en place d'un carrelage de marbre dans les halls d'entrée, 

- condamner in solidum la SCI L'Octroi et Monsieur [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 7 200 euros pour trouble de jouissance, 

- condamner in solidum la SCI l'Octroi, Monsieur [R] et la CAMBTP, ou tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens, y compris aux divers frais d'expertise, et aux entiers frais et dépens d'appel. 

 

' sur l'appel incident de la SCI l'Octroi 

- la déclarer mal fondée en son appel, l'en débouter ainsi que de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 



 *



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 juin 2023, la CAMBTP demande à la cour de :



- déclarer l'appel formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi irrecevable et en tout état de cause mal fondé ,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a prononcé aucune condamnation à l'encontre de la CAMBTP et l'a mise hors de cause.

En conséquence,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi et toutes autres parties de l'intégralité de leurs fins, moyens et conclusions dirigés contre la CAMBTP.









A titre subsidiaire,

- condamner M. [R] à garantir la CAMBTP de l'ensemble des condamnations prononcées à 'leur' encontre en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais, frais et dépens et article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi et M. [R] en tous les frais et dépens ainsi qu'au paiement à la CAMBTP de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



*



Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 10 mars 2022, M. [P] [R] demande à la cour de rejeter l'appel, confirmer le jugement en toutes ses dispositions et condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens en ce compris ceux de la procédure d'appel.





Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.





MOTIFS



A titre liminaire, la SCI Octroi et la CAMBTP concluent à l'irrecevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires mais sans soulever aucun moyen précis relatif à la recevabilité de l'appel, les fins de non-recevoir développées par la CAMBTP dans les motifs de ses conclusions tirées de l'absence de déclaration de sinistre, de la prescription, et du défaut de qualité à agir se rapportant à la recevabilité des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires et non à celle de l'appel.



En l'absence de cause d'irrecevabilité susceptible d'être soulevée d'office, il y a lieu de déclarer l'appel du syndicat des copropriétaires recevable. 



Par ailleurs, la CAMBTP ne concluant pas dans le dispositif de ses conclusions à l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires mais seulement à la confirmation du jugement qui l'a mise hors de cause, la cour n'a pas, en application de l'article 954 du code de procédure civile, à statuer sur les fins de non-recevoir soulevées.



1- Sur la recevabilité des demandes dirigées contre M. [R] 



Le tribunal a déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires contre M. [R] sur un fondement contractuel, considérant que la clause imposant un préalable de conciliation était opposable au syndicat des copropriétaires subrogé dans les droits du maître de l'ouvrage.



Le syndicat des copropriétaires soutient que cette clause est insuffisamment précise, les modalités et délais de saisine du conseil de l'ordre des architectes n'étant pas indiqués ; que la jurisprudence la plus récente considère cette clause comme étant présumée abusive et devant être écartée d'office par les juges du fond ; qu'en outre M. [R] n'a pas saisi le conseil de l'ordre des architectes ce qu'il aurait pu faire.

 









M. [R] approuve quant à lui les motifs du jugement, et considère que la clause est suffisamment claire et précise, rappelant qu'elle s'impose au juge et qu'elle est opposable au subrogé agissant sur le fondement contractuel même si ce dernier n'en avait pas eu connaissance. 



Sur ce :



Le syndicat des copropriétaires agissant sur le fondement contractuel à l'encontre de l'architecte, par subrogation dans les droits de la SCI l'Octroi, la clause de conciliation préalable figurant au contrat d' architecte lui est opposable.



Le contrat de maîtrise d'oeuvre prévoit en son article 4.2.3 une clause ainsi libellée : « en cas de litige portant sur l'exécution du contrat, les parties conviennent de saisir pour avis et avant toute procédure judiciaire, le Conseil Régional de l'Ordre des Architectes dont relève l'Architecte. A défaut d'un règlement amiable le litige sera du ressort des Juridictions Civiles territorialement compétentes. ».



Le syndicat des copropriétaires qui s'appuie sur une jurisprudence qui considère qu'une telle clause qui a pour effet de contraindre le consommateur, en cas de litige avec un professionnel, à recourir obligatoirement à un mode alternatif de règlement des litiges avant la saisine du juge, est présumée abusive, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, fait implicitement référence aux articles L. 132-1, devenu L. 212-1, R. 132-2, 10°, devenu R. 212-2, 10°, du code de la consommation visés par la décision qu'il cite. Or les articles R. 132-2, 10°, devenu R. 212-2, 10° instituant cette présomption n'étaient pas en vigueur à la date de conclusion du contrat, le 10 septembre 2006, pour être entrés en vigueur le 21 mars 2009 pour le premier et le 1er juillet 2016 pour le second.



Néanmoins, l'article L.132-1, dans sa version applicable au litige, disposait que ' dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat'.



La clause ci-dessus rappelée qui impose au consommateur la saisine préalable du conseil de l'ordre des architectes qui constitue une entrave à l'accès au juge, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur et doit être considérée comme abusive, et donc réputée non écrite.



Le jugement sera donc infirmé en tant qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées contre M. [R] sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, la fin de non-recevoir étant écartée. 



2- Sur les infiltrations d'eau en sous-sol : 



Le tribunal a considéré que ces infiltrations ne relevaient pas de la garantie décennale dès lors qu'il ne ressortait pas des constatations de l'expert qu'elles compromettaient la solidité de l'ouvrage et ne portaient pas atteinte à sa destination, s'agissant de présence d'eau occasionnelle et partielle dans l'allée de circulation du parking souterrain n'entravant ni la circulation ni l'accès aux garages. 













Il a par conséquent rejeté la demande du syndicat des copropriétaires dirigée contre la CAMBTP, assureur dommages-ouvrage, et retenu la responsabilité contractuelle de la SCI l'Octroi pour avoir délibérément demandé la non-réalisation de l'étanchéité de la toiture-terrasse du sous-sol prévue, en dépit des avertissements reçus, allouant au syndicat des copropriétaires le montant du coût des travaux de reprise tel que chiffré par l'expert.



Le syndicat des copropriétaires conteste l'analyse du tribunal arguant d'une impropriété des lieux à leur destination, et d'une menace à la pérennité de l'ouvrage, faisant valoir qu'il s'agit d'inondations récurrentes, que l'eau pénètre dans les garages, créant d'importantes flaques d'eau notamment juste devant la porte d'accès à la cage d'escalier l'eau s'écoulant au-dessus de cette porte, que ces flaques gèlent en hiver ce qui génère des risques de chute et entrave la circulation des piétons notamment pour se rendre au local des ordures ménagères, outre la présence de moisissures et d'humidité dans les garages qui servent aussi de lieu de stockage. Il conteste la valeur probante des attestations de copropriétaires produites par la SCI l'Octroi qui émanent notamment de sociétés ayant le même gérant que l'intimée.



Il estime que les désordres relèvent de la garantie décennale des constructeurs, que la responsabilité de la SCI l'Octroi et de M. [R] doit être retenue sur ce fondement, et que la garantie de l'assureur dommages-ouvrage est due. Subsidiairement, il approuve les motifs du jugement qui a retenu la responsabilité contractuelle de la SCI l'Octroi, et considère que M. [R] a également engagé sa responsabilité contractuelle pour ne pas avoir informé les acquéreurs de l'absence d'étanchéité et de la nécessité d'émettre des réserves. 



Le syndicat des copropriétaires actualise son préjudice compte tenu de l'augmentation du coût des matériaux, indiquant qu'il ne s'agit pas une demande nouvelle en appel contrairement à ce que soutient la CAMBTP. 



La SCI l'Octroi oppose l'absence d'impropriété à la destination du sous-sol qui est exploité sans problème, aucune évolution défavorable ou inondation n'ayant été constatée et la circulation des véhicules n'étant pas entravée. Elle se prévaut d'un 'sondage' réalisé parmi les copropriétaires, ainsi que d'un constat fait par un commissaire de justice, qui démontrent l'absence de préjudice. Subsidiairement, elle conteste avoir commis une faute, ayant suivi les préconisations de l'entreprise Construction générale de [Localité 5]. 



M. [R] conteste également le caractère décennal du désordre en l'absence d'atteinte démontrée à la pérennité de l'ouvrage, les seules photographies produites datant de 2017, soit 12 ans après la réalisation des travaux, et fait valoir que de faibles infiltrations d'eau sont tolérées dans un sous-sol, qu'elles n'entravent pas la circulation des véhicules et n'empêchent pas l'utilisation des lieux. Il s'oppose à la demande d'augmentation des dommages et intérêts qui résulte de l'inaction du syndicat des copropriétaires dont il n'a pas à supporter les conséquences. 



La CAMBTP fait valoir que l'assurance dommages-ouvrage ne prend effet qu'à l'issue du délai de la garantie de parfait achèvement, or les désordres sont apparus dans ce délai, et le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir adressé une mise en demeure à l'entreprise d'exécuter ses travaux, de sorte que sa garantie n'est pas mobilisable. Elle conteste également le caractère décennal du désordre, et fait valoir en outre que l'absence d'ouvrage (étanchéité) résultant d'une décision délibérée du maître de l'ouvrage, le risque couvert est dépourvu d'aléa. Elle conteste enfin l'augmentation du coût des travaux qui n'est pas démontrée.



Sur ce :



Aux termes de son rapport du 26 février 2020, l'expert judiciaire indique avoir constaté des infiltrations d'eau dans le sous-sol des bâtiments, situé pour partie sous les immeubles et pour partie sous une cour et un espace de circulation et de stationnement non couvert, lequel abrite 26 garages, des caves et le local des ordures ménagères. Il attribue l'origine de ces infiltrations à l'absence de réalisation de l'étanchéité de la dalle du sous-sol, à la demande du maître de l'ouvrage, la SCI Octroi, en dépit des mises en garde de la société Soprema, et plus particulièrement à l'absence d'étanchéité au niveau des avaloirs en place dans la cour, ainsi qu'à l'absence de grilles avaloir devant les entrées A et B. Il précise qu'en cas de forte pluie le sous-sol est inondé. 



Force est toutefois de relever que l'expert n'a procédé à aucune description précise des désordres qu'il a relevé et que ses constatations ne sont ni localisées, ni circonstanciées, aucune photographie n'étant jointe à son rapport. M. [O] n'indique par ailleurs ni la date de ses constats, ni la nature exacte des infiltrations et leur importance, ni les conditions météorologiques au jour de ses constatations, ni enfin s'il a personnellement constaté l'inondation du sous-sol dont il fait état. Le tribunal a donc exactement retenu que ces seules constatations, en l'absence de tout élément précis relatif à la localisation des infiltrations, leur importance et leur fréquence, n'étaient pas suffisantes pour caractériser une impropriété du sous-sol de l'immeuble à sa destination, un certain degré d'humidité dans des locaux de ce type étant en effet toléré.



A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires se réfère également à un rapport d'expertise non contradictoire, établi à sa demande par le cabinet Expertum, le 29 août 2011, dans lequel l'expert indique que le jour de sa visite, le 6 juillet 2011, les infiltrations d'eau étaient limitées mais qu'il ne pleuvait pas, et ajoute que le syndic lui a remis des clichés photographiques qu'il joint à son rapport, pris le 11 décembre 2010, pendant une petite averse, lesquels démontrent des flaques d'eau plus importantes au sol.



Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires insère d'autres photographies qui auraient été prises par le syndic, les 13 novembre 2017 et 23 décembre 2022, qu'il ne produit toutefois pas en pièces annexes, et dont la date n'est pas établie, de sorte qu'elles ne sauraient constituer des éléments de preuve suffisamment probants, outre que, comme le relève, la CAMBTP, les photographies prétendument datées de fin 2022 sont postérieures à l'expiration du délai d'épreuve que l'on prenne la date de 'réception' des parties communes par le syndicat des copropriétaires, le 1er octobre 2010, comme le fait l'assureur ou la date de réception du lot gros oeuvre ci-dessus rappelée.



Le syndicat des copropriétaires ne produit par ailleurs aucun témoignage ou courrier de copropriétaire se plaignant d'infiltrations récurrentes dans le sous-sol de nature à affecter l'usage des garages et/ou des caves, ou encore de la formation de plaques de verglas en période hivernale comme cela est soutenu.



Dans ces conditions, l'impropriété du sous-sol à sa destination n'étant pas suffisamment caractérisée, et aucune atteinte à la solidité et à la pérennité de l'ouvrage n'étant avérée, la preuve de l'existence d'infiltrations présentant le caractère de gravité requise pour relever de la garantie décennale n'est pas rapportée. Le jugement sera donc confirmé en tant qu'il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur l'article 1792 du code civil, dirigées contre les constructeurs et contre l'assureur dommages-ouvrage. 













En revanche, la réalité des désordres, quand bien même ne sont-ils pas de gravité décennale, est suffisamment établie par les constatations expertales ci-dessus rappelées nonobstant le constat dressé le 20 février 2023 par un commissaire de justice à la demande du gérant de la SCI [Adresse 7], dont il n'est pas contesté qu'elle a le même gérant que la SCI l'Octroi, et les attestations produites faisant état d'une absence d'infiltrations, la valeur probante de ces attestations apparaissant en effet discutable dans la mesure où elles émanent de Mme [U] [Y] qui ne vit pas sur place, et des sociétés gestionnaires des lots appartenant à la SCI [Adresse 7], et à la SCI Patricia, propriétaire du garage n°50, dont il n'est pas contesté qu'elle a pour gérant M. [R], alors qu'il n'est par ailleurs pas soutenu que les désordres affecteraient tous les garages privatifs.

 

Le jugement sera donc confirmé en tant qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de la SCI Octroi, après avoir relevé, comme l'expert, que l'absence de mise en oeuvre de l'étanchéité procède de la volonté du maître de l'ouvrage, le compte-rendu de chantier n°122 du 10 mars 2010 et tous les compte rendus postérieurs comportant en effet la même mention selon laquelle 'le maître de l'ouvrage décide de ne pas réaliser l'étanchéité de la dalle il souhaite que soit seulement traité les relevés d'étanchéité et les reprises de bétonnage avant mise en oeuvre de l'étanchéité. Le maître d'oeuvre l'a informé que cette disposition n'est pas conforme au DTU. Le MOA maintien tout de même', et la société Soprema en charge du lot étanchéité lui ayant rappelé, par courrier recommandé du 26 mars 2010, que l'étanchéité sur la dalle du rez de chaussée prévue contractuellement était indispensable et que plusieurs points singuliers exigeaient des traitements étanches spécifiques et appropriés. 



La SCI Octroi ne démontre pas l'existence de préconisations contraires émanant de l'entreprise de gros oeuvre, et ne saurait s'exonérer de la responsabilité pesant sur elle en invoquant l'absence de démonstration d'un préjudice, l'existence même des désordres constituant un préjudice ouvrant droit à réparation pour le syndicat des copropriétaires. 



Pour rechercher la responsabilité contractuelle de M. [R], le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il aurait dû signaler aux acquéreurs la décision du promoteur de ne pas réaliser l'étanchéité de la dalle, ce qui leur aurait permis d'émettre des réserves lors de la livraison. 



Il convient toutefois de rappeler que si les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires peuvent agir en responsabilité contractuelle contre le maître d'oeuvre par subrogation dans les droits de leur vendeur, l'architecte n'est toutefois tenu d'une obligation de conseil qu'à l'égard de son cocontractant, la SCI Octroi, obligation qu'il a remplie ainsi que cela résulte de la mention apposée sur les comptes rendus de chantier n° 122 à 144 attirant spécifiquement l'attention de cette dernière sur la nécessité de réaliser l'étanchéité de la dalle et sur la non-conformité de l'ouvrage aux règles du DTU. 



La demande du syndicat des copropriétaires sera donc également rejetée en tant que dirigée contre M. [R]. 



En ce qui concerne la réparation, le tribunal a alloué au syndicat des copropriétaires le montant retenu par l'expert sur la base d'un devis Soprema actualisé en janvier 2020, augmenté des honoraires de maîtrise d'oeuvre et de la prime d'assurance dommages-ouvrage.













Le syndicat des copropriétaires justifie l'augmentation de sa réclamation à hauteur de cour par la production d'un devis Soprema actualisé au 25 octobre 2021, portant sur les mêmes travaux pour un montant de 73 532 euros TTC, auquel il convient d'ajouter les honoraires de maître d'oeuvre évalués à 12 % du coût total des travaux par l'expert, et la prime d'assurance dommages-ouvrage. La demande étant justifiée, il convient d'y faire droit et d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 85 156 euros toutes taxes comprises et non pas hors taxes. 



3- Sur le crépi en façade et les salissures sur façades



Le tribunal a repris les constatations de l'expert qui a relevé l'existence de fissures suivant le calepinage des blocs de maçonnerie sans impact immédiat sur l'étanchéité mais conduisant à une dégradation de l'enduit avec le temps. Il a considéré qu'il ne s'agissait pas d'un désordre de nature décennale en l'absence d'atteinte avérée à l'étanchéité et de l'absence de démonstration d'une telle atteinte dans le délai décennal. 



Il a rejeté la demande dirigée contre la SCI Octroi en l'absence de preuve d'une faute de sa part.



Pour le même motif, il a rejeté la demande dirigée contre la SCI l'Octroi s'agissant des salissures provenant de l'écoulement des eaux pluviales des balcons des façades ouest, s'agissant de désordres purement esthétiques non imputables à une faute de celle-ci.



Le syndicat des copropriétaires soutient que les fissures affectant le crépi constituent un désordre de nature décennal, faisant valoir que : 

- les fissures proviennent d'une épaisseur insuffisante du crépi, 

- le désordre est évolutif selon l'expert ce qui affecte l'imperméabilité et les capacités d'isolation thermique des façades. 



Il considère qu'a minima, il s'agit de fissures inesthétiques engageant la responsabilité contractuelle de M. [R] qui était en charge du suivi des travaux, et celle de la SCI l'Octroi qui n'aurait pas dû accepter les travaux réalisés. 



S'agissant des salissures des façades, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'elles ont pour origine une absence d'étanchéité des balcons, qui provient d'un défaut de conception de l'architecte. Il reproche à la SCI l'Octroi d'avoir accepté les travaux. 



La SCI l'Octroi conteste l'existence d'un désordre de gravité décennale, car même si le dommage est évolutif il ne s'est pas réalisé dans le délai d'épreuve. Elle conteste toute faute personnelle à cet égard, ainsi que s'agissant des salissures des façades. Sur ce point elle argue de ce que l'étanchéité des balcons n'étant pas obligatoire, il ne peut s'agir d'une erreur de conception mais plutôt d'un problème d'entretien qui ne peut lui être imputé.



 M. [R] conteste également le caractère décennal du désordre en l'absence de preuve d'infiltrations ou de chutes de crépi. Il fait valoir qu'il s'agit de désordres purement esthétiques provenant d'un problème d'exécution. Quant aux salissures, elles trouvent leur origine dans un défaut d'entretien de l'immeuble.

 

La CAMBTP fait valoir qu'elle n'est pas concernée par les salissures, et que les fissures ne constituent pas un dommage décennal.











Sur ce : 



La cour fait sienne l'appréciation du premier juge qui a retenu, à juste titre, que l'expert n'avait pas constaté d'atteinte à l'étanchéité du revêtement, et que quand bien même l'expert a-t-il évoqué un désordre évolutif, le syndicat des copropriétaires n'établissait pas la survenance d'infiltrations ou de dégradations du crépi de nature à porter atteinte à la fonction d'étanchéité de l'enduit dans le délai d'épreuve décennal, y compris en prenant comme point de départ de ce délai la date de réception la plus tardive.



Le jugement sera donc confirmé en tant qu'il a rejeté la demande dirigée contre les constructeurs et contre l'assureur dommages-ouvrage sur le fondement de la garantie décennale.



Il le sera également en tant qu'il a rejeté la demande dirigée contre la SCI l'Octroi sur le fondement de la responsabilité contractuelle en l'absence de preuve d'une faute de sa part. Il ne peut notamment pas être reproché à cette société d'avoir accepté les travaux, alors qu'il n'est démontré ni qu'elle aurait pu avoir connaissance de l'insuffisance d'épaisseur de l'enduit, ni que les fissurations étaient déjà présentes au jour de la réception de ce lot.



De même, aucune faute qui lui soit imputable n'est caractérisée s'agissant de salissures des façades.



La responsabilité de l'architecte pour manquement à ses obligations contractuelles ne peut pas davantage être retenue, l'expert judiciaire ayant en effet considéré que l'origine du désordre provenait exclusivement d'une exécution défectueuse de l'enduit par l'entreprise [F], aucune faute du maître d'oeuvre qui, n'est pas astreint à une présence constante sur le chantier et dont il n'est pas démontré qu'il aurait pu déceler ce défaut d'exécution avant la réception des travaux, n'étant caractérisée.



La demande dirigée contre M. [R] sera donc rejetée en ce qui concerne la fissuration de l'enduit.



Il en sera de même, s'agissant des salissures affectant surtout les façades orientées côté Ouest provenant des coulures d'eau pluviale sur les balcons, en l'absence de preuve d'une faute de conception qui lui soit imputable, dès lors que la mise en oeuvre d'une étanchéité sur les balcons n'est pas obligatoire, ainsi que le relèvent tant l'expert judiciaire dans son premier rapport, que l'expert privé mandaté par le syndicat des copropriétaires. 



4- Sur la hauteur du seuil de la porte d'entrée de l'immeuble 



Le tribunal a retenu que, selon l'expert, la hauteur du seuil n'était pas conforme à celle préconisée pour l'accès à l'immeuble des personnes à mobilité réduite, mais a retenu que ce défaut de conformité ne relevait pas de la garantie décennale, et qu'aucune faute de la SCI l'Octroi n'était démontrée.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le seuil excède de 5 cm la hauteur réglementaire de 2 cm, et considère qu'il s'agit d'une impropriété à la destination car cela entrave l'accès à l'immeuble même pour les personnes valides, et qu'il s'agit en tout état de cause, d'une faute de conception. 



La SCI l'Octroi approuve le jugement et conteste toute faute personnelle. 









Sur ce :



Le défaut de conformité de la hauteur du seuil de la porte d'entrée D, - 7 cm au lieu de 2 cm -, au regard de la réglementation en vigueur a été constatée par l'expert dans son premier rapport qui n'a pas fait l'objet d'une annulation sur ce point.



Le jugement sera approuvé en tant qu'il a considéré que ce défaut de conformité ne relevait pas de la garantie décennale en l'absence d'impropriété de l'immeuble à sa destination, laquelle ne saurait résulter du seul fait que cette hauteur de marche inhabituelle constituerait, selon l'expert, 'une contrainte dans l'usage même pour les personnes valides', l'expert relevant par ailleurs que cette entrée n'est pas destinée aux personnes à mobilité réduite.



Aucune faute personnelle de la SCI n'est caractérisée. Le jugement sera donc confirmé en tant qu'il a rejeté les demandes dirigées contre elle sur le fondement contractuel. 



Ce défaut de conformité n'est pas contesté par M. [R] qui n'oppose aucun moyen de défense. S'agissant d'une erreur de conception sa responsabilité sera retenue et il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 280,38 euros conformément à l'évaluation de l'expert.



5- Sur les défauts de conformité aux contrats de vente en l'état futur d'achèvement 



Sur la demande du syndicat des copropriétaires concernant l'absence de séparation entre parties privatives et communes pour les appartements du rez de chaussée, la non- réalisation de dalles sur plots avec étanchéité sur la terrasse, l'absence totale d'aménagements extérieurs à l'avant, la pose d'un carrelage dans l'entrée au lieu de marbre, le tribunal a considéré que la demande du syndicat des copropriétaires était recevable car affectant les parties communes. Il a toutefois rejeté la demande en l'absence de preuve de manquements contractuels, les actes de vente en l'état futur d'achèvement n'étant pas produits. 



Le syndicat des copropriétaires soutient que sa demande est recevable puisque ses demandes portent sur des aménagements qui auraient dû être réalisés sur des parties communes, et indique produire désormais les notices descriptives jointes à certains actes de vente en l'état futur d'achèvement, ainsi que les esquisses et des devis fournis, et ainsi rapporter la preuve que la responsabilité de la SCI l'Octroi, vendeur, est engagée ainsi que celle de l'architecte qui aurait dû contraindre la SCI à respecter ses engagements.



La SCI l'Octroi invoque l'absence d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires s'agissant des séparations des appartements du rez de chaussée par une haie et des terrasses, s'agissant de parties privatives ou de parties communes à usage privatif, et conteste toute faute de sa part ainsi que l'existence d'un préjudice. S'agissant du marbre non posé, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne peut demander restitution des montants payés en trop par les acquéreurs



Sur ce :



La cour constate que la SCI l'Octroi qui soulève, dans les motifs de ses conclusions, le défaut d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires pour certains des défauts de conformité allégués ne demande cependant pas l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires à cet égard.







Toutefois, la cour soulève d'office, en application de l'article 125, alinéa 2 du code civil, la fin de non-recevoir, tirée du défaut d'intérêt à agir s'agissant des défauts de conformité affectant les parties privatives ou communes à usage privatif, les parties ayant conclu sur ce point. 



Tel est le cas des dalles sur plots des terrasses des lots privatifs, visées dans la notice descriptive afférente aux locaux privatifs, seuls les trois copropriétaires concernés ayant en effet intérêt à agir à ce titre.



La demande du syndicat des copropriétaires de ce chef sera donc déclarée irrecevable. 



En ce qui concerne l'absence de séparation par des haies des parties communes et privatives, la cour ne peut que constater que le syndicat des copropriétaires qui affirme que ces haies devaient être plantées sur les parties communes ne produit pas la notice descriptive afférente aux parties communes, seule la notice relative aux parties privatives étant en effet versée aux débats en annexe 16, de sorte qu'il n'est pas établi que des haies avaient été contractuellement prévues à la charge du promoteur. Le seul fait qu'une haie soit dessinée sur un plan intitulé 'plan modifié à la demande de l'acquéreur' annexé à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 10 décembre 2017 entre la SCI l'Octroi et M. [W] n'est pas suffisant pour considérer que cet aménagement aurait valeur contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires.



Le jugement sera donc confirmé en tant qu'il a rejeté la demande de ce chef



Il en sera de même s'agissant du carrelage posé dans les entrées des immeubles au lieu de marbre, en l'absence de preuve de ce que la pose de marbre était contractuellement prévue, ainsi que de la demande au titre de l'absence d'aménagements extérieurs entre l'immeuble et la rue, en l'absence de preuve d'un engagement contractuel de la SCI l'Octroi sur ce point.



Pour les mêmes motifs, les demandes au titre de ces défauts de conformité dirigées contre M. [R] seront rejetées.



6- Sur le trouble de jouissance 



Le tribunal a considéré que le syndicat des copropriétaires était irrecevable à demander réparation d'un trouble de jouissance pour altération d'occupation de places de stationnement attachées à des lots privatifs (absence de marquage des places réservées aux personnes à mobilité réduite).



Le syndicat des copropriétaires invoque un préjudice lié au fait que ces places réservées aux personnes à mobilité réduite sont régulièrement occupées par d'autres personnes.



La cour ne peut que faire sienne l'analyse du tribunal approuvée par la SCI l'Octroi, seuls les copropriétaires ayant la jouissance de ces places de stationnement ayant en effet qualité et intérêt à agir en réparation du préjudice causé par la gêne occasionnée.



7 - Sur les dépens et frais exclus des dépens 



Le jugement étant confirmé en l'essentiel de ses dispositions, il le sera également, dans les limites de l'appel, en celles relatives aux dépens et frais exclus des dépens.









En considération de la solution du litige, le syndicat des copropriétaires et la SCI l'Octroi supporteront la charge des dépens afférents à leurs appels respectifs.



Il sera alloué au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la SCI l'Octroi étant déboutée de sa propre demande à ce titre. 



Il sera également alloué sur ce fondement une somme de 1 500 euros à la CAMBTP, d'une part, et à M. [R], d'autre part, à la charge du syndicat des copropriétaires. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile, 



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 3 août 2021 en ce qu'il a :

- dit irrecevables les demandes fondées sur la responsabilité civile contractuelle présentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] contre Monsieur [R] ;

- dit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] recevable pour le surplus des demandes au titre des désordres, non-façons et non-conformités contractuelles ; 

- condamné la SCI l'Octroi à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 73 380,32 euros au titre de la reprise des infiltrations d'eau au sous-sol ; 

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] de ses demandes au titre de la hauteur du seuil de porte ; 

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] de ses demandes au titre des non-conformités contractuelles ;



CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus dans les limites de l'appel, 



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant au jugement,



DÉCLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi au titre des défauts de conformité affectant les terrasses des lots privatifs ;



DÉCLARE recevables pour le surplus les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi dirigées contre M. [P] [R] sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;



CONDAMNE la SCI l'Octroi à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi la somme de 85 156,00 euros (quatre-vingt-cinq mille cent cinquante-six euros) TTC au titre des infiltrations d'eau au sous-sol ;



CONDAMNE M. [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi la somme de 280,38 euros (deux cent quatre-vingt euros et trente-huit centimesp au titre des travaux concernant les seuils de porte ;









DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi de ses autres demandes dirigées contre M. [P] [R] sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;



DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi de ses demandes dirigées contre la SCI Octroi au titre des défauts de conformité aux contrats de vente en l'état futur d'achèvement autres que ceux affectant les terrasses des lots privatifs ;



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi d'une part, la SCI l'Octroi d'autre part, à supporter chacun les entiers dépens afférents à leurs appels respectifs ;



DÉBOUTE la SCI l'Octroi de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SCI l'Octroi à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'Octroi à payer à la CAMBTP, d'une part, et à M. [P] [R] d'autre part, la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros), chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



La greffière, La présidente,