Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 16 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me DJASSAH

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me JOUAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/09652 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RA5

N° MINUTE : 
24/5






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. ADOMA, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [D] [R], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #E1054

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024000097 du 03/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré 
Décision du 16 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09652 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RA5



EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 10 octobre 2022, la Société Anonyme d’Economie Mixte (ADOMA) a consenti un contrat de résidence à M. [D] [R] portant sur un logement sis [Adresse 3] , moyennant le paiement d'une redevance mensuelle révisable de 556,29 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 5 juin 2023, ADOMA a fait adresser à M. M. [D] [R] une lettre de mise en demeure de faire cesser l'hébergement d'une tierce personne.

Le commissaire de justice, désigné par ordonnance sur requête du 5 septembre 2023, a constaté dans son procès-verbal du 23 septembre 2023 la présence d’un lit, d’un matelas au sol, d’un document établi au nom d’un tiers, et d’une personne déclarant dans un français approximatif « occuper les lieux avec un ami parti au travail ».
 
Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, la Société Anonyme d’Economie Mixte (ADOMA) a fait assigner M. [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, en référé afin de :
faire constater la résiliation du contrat de résidence et le maintien dans les lieux sans droit ni titre de la défenderesse,voir ordonner l’expulsion de M. M. [D] [R] des lieux loués, et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,voir condamner M. M. [D] [R] à lui payer:- une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant de la redevance à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’au départ effectif des lieux,
- une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance

A l’audience du 16 février 2024, ADOMA, régulièrement représentée par son conseil, maintient les termes de son exploit introductif d'instance. 

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le résident a, conformément au contrat de résidence et au règlement intérieur, une obligation d'occupation personnelle des lieux ainsi qu'une interdiction d'héberger des tiers. Le résident ayant selon elle manqué de manière grave ou répétée au règlement intérieur, ainsi que cela est constaté par constat d'huissier, et corroboré par le fait qu’il n’ait pas contesté le contenu de la mise en demeure qui lui a été adressée, le bail s'est trouvé résilié en application de l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation. En réponse aux moyens soulevés en défense, ADOMA considère qu’il n’existe pas de disproportion entre la résiliation du contrat qu’elle demande et le respect des libertés fondamentales du résident, dès lors que l’obligation de déclaration de l’hébergement d’un tiers répond à un impératif de sécurité dont le bailleur est seul responsable. La bailleresse rappelle en outre que le contrat de résidence est un contrat à durée indéterminée, et non un contrat à exécution successive de sorte que le manquement grave du résident à ses obligations est caractérisé, et que le constat de la résiliation est possible, que le trouble ait cessé ou non. Enfin, elle précise que le défendeur, qui se prévaut de l’absence de registre pour justifier ses manquements, ne justifie d’aucune tentative d’inscription de son invité ni de déclaration de sa présence.

M. [D] [R], représenté par son avocat, sollicite :
- à titre principal, qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à référé, et le renvoi d’ADOMA à saisir le juge du fond,
- à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien de ses demandes, il considère, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, que le juge des référés excèderait ses pouvoirs en statuant sur la demande de constatation de résiliation judiciaire, laquelle, en l’absence d’urgence, se heurte à une contestation sérieuse. Il ajoute qu’il n’existe aucune preuve de son inexécution contractuelle, laquelle doit être prouvée à la date de la mise en demeure. Il souligne que le constat du commissaire de justice ne permet pas d’établir la présence d’une tierce personne, seul M. [D] [R] étant présent lors de son passage du, et un seul matelas ayant été constaté. Il soulève le caractère disproportionné de la gravité de la sanction que sollicite ADOMA, au regard du supposé manquement du résident à ses obligations, en l’espèce non établi, et de la fragilité de son état de santé. 

Il fait en outre valoir l’absence de mise à disposition d’un registre permettant l’enregistrement des invités, constitutive d’un manquement d’ADOMA à ses propres obligations, empêchant les locataires de respecter les dispositions de l’article 9 du règlement intérieur. 

Enfin, au visa des articles 3 et 8 de la CEDH, il soutient que le commissaire de justice a procédé à une fouille pour trouver des documents, qui n’a pas été autorisée par le juge statuant sur requête et est constitutive d’une atteinte à sa vie privée.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2024.


MOTIFS

Sur la demande en constatation de la résiliation du contrat de résidence, de libération des lieux et d'expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que  le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux contrats de louage d’immeuble à usage d’habitation exclut de son champ d’application les contrats de résidence ou conventions d’hébergement, lesquels sont régis par les articles L633-1 et suivants et R633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

L’article R633-3 du Code de la construction et de l’habitation, applicable à l’espèce, prévoit que la résiliation du contrat à l’initiative du gestionnaire ou propriétaire du logement-foyer, en cas d'inexécution d'une obligation du contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, est notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par huissier.

L’article 8 du contrat de résidence stipule que le résident est tenu d'occuper personnellement les lieux mis à disposition et de n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.
Il stipule également que le résident s'engage à n'héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur.

L'article 11 du contrat stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception.

L'article 9 du règlement intérieur, affiché dans les parties communes de l'immeuble selon l'huissier, indique « Pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.
Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci.
Pour des raisons d'hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit ».
Par lettre datée du 5 juin 2023 et signifiée à M. [D] [R] le 14 juin 2023, la société Adoma lui a indiqué avoir constaté qu'il accueillait une tierce personne et l'a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, tout en lui rappelant ses obligations au titre de l'occupation de la chambre mise à sa disposition et la résiliation de plein droit du contrat un mois après l'envoi de la mise en demeure si celle-ci demeurait sans effet.
Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 25 septembre 2023 à 6 heures 20, en exécution d'une ordonnance rendue sur requête le 8 septembre 2023, que la chambre B 164, mise à la disposition de M. [D] [R], était, au moment du passage du commissaire de justice, occupée par une personne s'étant présentée comme étant M. [D] [R] et en ayant justifié. Aucune autre personne n’était alors présente. Toutefois, l’huissier a constaté la présence d’un lit et d’un matelas « au sol », ce qui corrobore l’hypothèse de l’hébergement d’un tiers, M. [D] [R] ayant lui-même indiqué, dans un français certes « approximatif » selon le commissaire de justice, occuper les lieux avec un ami, désigné par M. [D] [R] comme étant « M. [C] [R] », selon lui parti travailler. Si son niveau de français ne permet pas de vérifier l’exactitude des paroles prononcées par M. [D] [R], telles que retranscrites par le commissaire de justice, la présence, dans le logement, d’un document au nom de M. [N] [R] [C] corrobore ses dires. Il sera à ce titre précisé que l’ordonnance du 5 septembre 2023 commet le commissaire de justice avec pour mission, notamment, «de vérifier les conditions d’occupation des lieux (…) notamment relever se s’y trouvent des couchages ou autres objets vestimentaires ou usuels susceptibles de démontrer son occupation par d’autres personnes » ; ainsi, le fait que le commissaire de justice ait relevé la présence d’un document au nom d’un tiers ne saurait être assimilé à une fouille, et le moyen tiré de l’atteinte à la vie privée du résident ne saurait prospérer.
Les constatations effectuées démontrent qu'en dépit de la mise en demeure signifiée à sa personne le 5 juin 2023, le défendeur n'a manifestement pas cessé d'héberger un tiers non déclaré préalablement à la société Adoma.
Il est ainsi rapporté la preuve d'une occupation des lieux par des tiers en contravention avec les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation reprises au règlement intérieur et avec les stipulations contractuelles, constitutive d'un manquement grave du défendeur à ses obligations et donc d'un trouble manifestement illicite.
Les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile sont en conséquence applicables.
M. [D] [R] fait état de l’absence de registre mis à disposition par ADOMA, pour justifier l'absence de déclaration de tiers hébergés et s'affranchir ainsi de ses obligations alors que celles-ci sont indiquées dans le contrat et le règlement intérieur qu'il a signés. Il sera précisé que l’article 9 du règlement intérieur ne conditionne pas l’obligation de déclaration des invités à la présence d’un registre ; il oblige le résident à avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en précisant les dates de départ et d’arrivée de ce dernier, ces renseignements étant consignés dans un registre ouvert à cet effet. Le défendeur ne saurait donc se prévaloir de ce moyen pour justifier de son manquement à son obligation d’avertissement, dont il ne démontre pas la moindre tentative. 
M. [D] [R] fait aussi valoir qu’il est atteint d’un handicap dont le taux est supérieur à 80%, et que l'expulsion sollicitée le contraindra à être sans abri ; il en souligne les conséquences disproportionnées au regard de la faute qui lui est reprochée, dont il souligne qu’elle se heurte aux dispositions de l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
Cependant, l’article 9 du règlement intérieur est conforme aux dispositions des articles R. 633-3 à R. 633- 9 du code de la construction et de l'habitation notamment en ce qu'il limite, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, la faculté d'hébergement à une période maximale et prévoient l'obligation de déclarer préalablement, la présence de la personne accueillie ainsi que ses dates de départ et d'arrivée.
Il en résulte que les obligations des résidents, pour contraignantes qu'elles soient, ont notamment pour objet d'assurer la sécurité collective, en évitant, notamment, une suroccupation de la résidence et une charge excessive pour les installations à usage collectif.
Ces dispositions ne portent pas atteinte aux dispositions de la convention européenne des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dès lors que les dispositions de l'article 8 de cette convention qui pose le principe que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance » prévoit également des ingérences dans l'exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence soit prévue dans la loi et qu'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique est nécessaire (...) à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d'autrui ».
Ainsi, il n'est pas porté d’atteinte disproportionnée au droit invoqué par M. [D] [R]. 
Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de résidence à la date du 6 juillet 2023 en application des clauses du contrat et d’ordonner la libération des lieux loués par M. [D] [R].

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. 

[D] [R] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 6 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi. 

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'absence d'opposition de la société ADOMA, compte-tenu de son état de santé, il sera accordé à Monsieur [D] [R] un délai jusqu'au 15 avril 2025 pour quitter les lieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [D] [R], succombant, devra supporter les dépens, comprenant le coût de l'assignation qui lui a été délivrée.

Compte tenu de la situation du défendeur, l’équité commande de rejeter la demande formée par la SAEM ADOMA au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence en date du 10 octobre 2022 conclu entre la Société Anonyme d’Economie Mixte (ADOMA) d’une part et M. [D] [R] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à compter du 6 juillet 2023,

ACCORDONS à M. [D] [R] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 15 avril 2025,

DISONS qu'à défaut pour M. [D] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS M. [D] [R] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 6 juillet 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

Rappelons que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamnons M. [D] [R] aux entiers dépens de l’instance,

Déboutons la société ADOMA de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



LE GREFFIER,LA JUGE,