Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 18 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 18/04/2024
à : Madame [E] [X]


Copie exécutoire délivrée 
le : 18/04/2024
à : Maître Catherine HENNEQUIN 

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 24/02221
N° Portalis 352J-W-B7I-C4EHX

N° MINUTE : 6/2024


ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 avril 2024

DEMANDERESSE

La S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 substituée par Maitre Cécile VIEIRA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #B0307


DÉFENDERESSE

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL

[T] [S], Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,


DATE DES DÉBATS
 
Audience publique du 18 mars 2024


ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 avril 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 18 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02221 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EHX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet en date du 01/08/1997, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a donné à bail à [E] [X] un logement dans un immeuble situé [Adresse 3], 6ème étage, position F, local 57. 

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 13/02/2024, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a assigné [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé aux fins, au visa des articles 834 et 855 du code de procédure civile, 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, 1724 du code civil et 6 du contrat de bail, de voir :
- autoriser la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], ou les entreprises mandatées par elle, à pénétrer dans le logement de [E] [X], autant de fois qu’il sera nécessaire, pour procéder avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, d’un commissaire de justice et de deux témoins s‘il échet, aux travaux de pose de fenêtres et de porte palière ; 
- condamner [E] [X] à lui payer la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner [E] [X] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- rappeler l’exécution provisoire attachée de plein droit à l’ordonnance à intervenir.

A l’audience du 18/03/2024, à laquelle l’affaire a été appelée et examinée, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], représentée par son avocat, réitère ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance. 

Elle soutient que la locataire s’oppose à la rénovation de la porte d’entrée et des fenêtres, alors que ces travaux correspondent à un plan climat global dans le cadre de la rénovation énergétique du groupement d’immeuble. Elle explique avoir informé la locataire de la nature et de la durée des travaux, lui avoir indiquée que la porte d’entrée doit être remplacée par une porte d’entrée anti-incendie, et ce afin d’assurer l’isolation, la sécurité et la décence des lieux en vertu des dispositions légales et règlementaires. Elle estime que le refus de la locataire est un trouble manifestement illicite.

[E] [X], comparant en personne, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de la requérante.

Elle indique que sa bailleresse ne justifie pas du caractère urgent et nécessaire des travaux qu’elle souhaite effectuer. Elle explique avoir changé récemment à ses frais sa porte d’entrée avec un dispositif anti-intrusion important, ce qui garantie la sécurité des lieux. Elle ajoute douter de la qualité des travaux qui seront effectués, et explique vouloir que son appartement ne soit pas rénové afin qu’il devienne un appartement témoin permettant une comparaison avant et après travaux. Selon elle, les matériaux utilisés, ainsi que les techniques ne permettent pas des travaux faits dans les règles de l’art. Elle précise avoir été absente pendant une longue durée entre mai 2022 et début 2023 suite à plusieurs décès dans son entourage proche, ce qui a retardé sa prise de connaissance des travaux. Sur sa situation, elle déclare percevoir l’AAH comme unique source de revenu. 

L'affaire a été mise en délibéré au 18/04/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande mais n'y fait droit que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Décision du 18 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02221 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EHX

En vertu de l'article 473 du même code, [E] [X], ni comparante ni représentée, ayant été citée à étude et s'agissant d'une décision rendue en premier ressort, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Sur la demande d’accès au logement de [E] [X]

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

L'article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

Le contrat de location en ses conditions générales rappelle que le locataire est tenu de laisser pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur, dûment mandatés par ce dernier, en cas de nécessité et qu’il en est de même des ouvriers chargés d’exécuter les travaux ordonnés par le bailleur. Dans ce dernier cas, le locataire est avisé au moins 24 heures à l’avance.

En l'espèce, le bailleur souhaite faire procéder à des travaux de renovation énergétique dans le cadre du “PLAN CLIMAT” sur l’ensemble du groupe immobilier, nécessitant une intervention dans l’ensemble des logement de l’immeuble occupé par [E] [X]. Les travaux à effectuer dans le logement de [E] [X] correspondent au changement de la porte palière afin qu’elle soit anti-incendie (bloque flamme pendant 30 minutes) et à la renovation des fenêtres avec un vitrage isolant, des mensuiseris neuves et du vitrage isolant et anti-effraction.

LA SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a adressé les 08/02/2023, 20/03/2023, 20/07/2023 et enfin 11/11/2023 à [E] [X] un courrier, en premier lieu par lettres simples, puis par acte de commissaire de justice, l’invitant puis la sommant de prendre contact à laisser libre accès à l’entreprise QIVY pour effectuer les travaux. Elle indique dans ses courriers la nature et la durée des travaux. 

[E] [X] n’a obtempéré à aucune de ces mises en demeure et a indiqué refuser l’accès. Elle explique dans ses courriers, tout comme à l’audience, contester le caractère nécessaire et urgent des travaux, ainsi que la qualité des matériaux et techniques utilisés par les entreprises sous-traitantes. 

Toutefois, il résulte des pièces produites par la requérante, et notamment du rapport CCTP des travaux de réhabilitation [Adresse 5] et du contrat de location, que la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a initié des travaux énergétiques avec l’utilisation de matériaux isolants, anti-effraction et anti-incendie au niveau des portes palières et des fenêtres. Cette réhabilitation correspond à une obligation légale du bailleur d’avoir à fournir au locataire un bien décent, salubre, en bon état de fonctionnement, sécurisé et performant énergétiquement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé). 

Ainsi, le recours de la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] se fonde non sur l’urgence, mais sur le trouble manifestement illicite causé par la défenderesse.

Or, le locataire a l’obligation légale et contractuelle d’avoir à laisser l’accès au logement afin que les travaux de mise en conformité puissent être effectués.

Dans ces conditions, il apparaît que la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] se trouve, du fait de la locataire, dans l'impossibilité d'accéder aux lieux loués par cette dernière aux fins de réalisation des travaux de réhabilitation énergétique nécessaires. 

En conséquent, il convient d'enjoindre à [E] [X] de laisser le libre accès de l'appartement aux entreprises mandatées par la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] afin qu'elles procèdent à la réalisation de ceux-ci.

A défaut pour [E] [X] de déférer à cette injonction dans un délai de 15 jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] et les entreprises mandatées par lui seront autorisées à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués le temps nécessaire à la réalisation des travaux, le tout avec l'assistance de la force publique si besoin est. 

Sur la demande de dommages et intérêts

La SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] sollicite la condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. Néanmoins, elle ne détermine par le dommage subi, et le justifie pas de l’existence d’un préjudice dont [E] [X] serait responsable. 

Par conséquent, la demande sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, [E] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS à [E] [X] de laisser le libre accès de l'appartement qu'elle loue situé [Adresse 3], 6ème étage, position F, local 57, à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] et aux entreprises mandatées par la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], autant de fois que nécessaire, afin qu'elles procèdent aux travaux de pose de fenêtres et de porte palière en vertu des travaux de réhabilitation énergétique [Adresse 5] ;

DISONS qu’à défaut pour [E] [X] de déférer à cette injonction dans un délai de 15 jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] et les entreprises mandatées par elle seront autorisées à pénétrer dans les lieux loués, en recourant à un serrurier, le temps nécessaire à la réalisation des travaux susvisés, le tout avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

REJETONS la demande de condamnation à des dommages et intérêts ;

REJETONS la demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS [E] [X] aux entiers dépens de l'instance 

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal, 



La greffière La juge des contentieux de la protection,