Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 16 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M.[Y]
Mme [S] [K]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/00268 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W6Y

N° MINUTE : 
24/008






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE-SIEMP, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [X] [M] [R], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [Z] [S] [K] épouse [X] [M] [R],
 demeurant [Adresse 2]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré ,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 février 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré 
Décision du 16 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00268 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W6Y


Exposé du litige

Par contrats du 15 février 2016, la société SEM ELOGIE-SIEMP a donné à bail à Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] des locaux d’habitation situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 849,88 euros, outre un emplacement de parking n°1015 situé au [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 67,43 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1226,03 euros au titre de la dette de loyer concernant le logement, et la somme principale de 857,03 euros au titre de la dette de loyer concernant le parking, dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] le 19 septembre 2023.

Par assignations du 30 novembre 2023, la société SEM ELOGIE-SIEMP SA a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1323,95 euros à titre de provision sur la dette de loyer relative au logement, arrêtée au 30 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse,1015,31 euros à titre de provision sur la dette de loyer relative au parking, arrêtée au 30 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 16 février 2024, la société SEM ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 février 2024, s'élève désormais à 1856,33 euros s’agissant du logement, et à 1246,67 euros s’agissant du parking. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. Elle ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée en défense, bien qu’il ne puisse selon elle être considéré que le versement de 1500 euros effectué par les locataires au mois de décembre 2023 soit assimilable à une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] [X] demande des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, et propose d’apurer les dettes par échéances mensuelles de 68 euros.

Elle expose que la situation financière de la famille s’est détériorée à la suite du licenciement de son époux, consécutif à la fermeture de son entreprise, au mois de mai 2023. Elle précise toutefois qu’il a retrouvé un emploi, qu’il occupe depuis le mois de septembre 2023. Elle déclare être elle aussi à la recherche d’un emploi.

Du diagnostic social et financier, il résulte que le couple a quatre enfants, dont trois sont majeurs et qu’une demande de FSL a été déposée et est en cours d’instruction.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [M] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [Z] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [M] [X] n’a pas comparu.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société SEM ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.




Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de location a été signifié aux locataires le 18 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, les sommes de 1226,03 et 857,03 euros n’ont pas été réglées par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 19 novembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SEM ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 février 2024, Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] lui devaient la somme de 1856,33 euros s’agissant du logement, et de 1246,67 euros s’agissant du parking.

Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, bien que le versement intégral du loyer avant l’audience n’ait pas été repris par Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] et que les dispositions précitées soient d’ordre public, il est de jurisprudence constante que cet ordre public est de protection, de sorte qu’il convient de dire que si les parties souhaitent y déroger pour un régime plus favorable (plus favorable au locataire, car lui permettant ainsi de rester dans les lieux ; plus favorable au bailleur, car lui donnant davantage de perspectives d’être réglé de sa créance), le juge peut entériner cet accord.

Il sera en conséquence constaté l’accord des parties pour apurer la dette locative par des versements de 68 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois et pour suspendre les effets de la clause résolutoire, à savoir l’expulsion, pendant l’exécution de ces délais de paiement. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
 
L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu'à leur départ effectif des lieux ;il pourra être procédé à l'expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée la société SEM ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 février 2016 entre la société SEM ELOGIE-SIEMP SA, d’une part, et Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 19 novembre 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] à payer à la société SEM ELOGIE-SIEMP SA la somme de 1856,33 euros (mille huit cent cinquante-six euros et trente-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 février 2024, concernant le logement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] à payer à la société SEM ELOGIE-SIEMP SA la somme de 1246,67 euros (mille huit cent cinquante-six euros et trente-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 février 2024, concernant le parking,

CONSTATE L’ACCORD DES PARTIES pour que soient accordés à Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer.

AINSI :

AUTORISE Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 68 euros (soixante-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 novembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] seront solidairement condamnés à verser à la société SEM ELOGIE-SIEMP SA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,




REJETTE la demande formée par la société SEM ELOGIE-SIEMP SA au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 septembre 2023 et celui des assignations du 30 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier La Juge