Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 17 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 24/00129 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YUWC
Minute n° 24/00031










EXPERTISE















Grosse délivrée
le :
à















JUGEMENT RENDU LE DIX SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 20 Mars 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. [C] représentée par Mme [U] [C]
immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°[Numéro identifiant 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]


représentée par Maître Matthieu MARZILGER de la SARL LEGAL ACTION, avocats au barreau de BORDEAUX,



ET :

S.A.S. GUIMORIT
immariculée au RCS de Bordeaux sous le n°851 126 490, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Olivier NICOLAS de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocats au barreau de BORDEAUX,


Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile





EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 1er septembre 2005, la SCI [C] a donné à bail commercial à monsieur [J] [G] et son épouse madame [E] [Z], à compter du même jour, un local situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 10.800 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration sur place et à emporter. 
Le bail a été renouvelé par contrat du 24 février 2014 à compter du 1er septembre 2014 pour une durée de 9 ans. 

La SAS GUIMORIT a acquis le fonds de commerce le 25 juin 2019. 

Le 27 mars 2023, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2023. Le 09 juin 2023, la SCI [C] a fait signifier à la SAS GUIMORIT son accord au principe du renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2023, et sollicité la fixation du prix du loyer annuel à la somme de 28.400 euros

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 14 septembre 2023, la SCI [C] a, par acte du 02 novembre 2023, fait assigner la SAS GUIMORT devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2023. 


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI [C], soutenant son mémoire régulièrement notifié et déposé au greffe le 15 mars 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de: 

à titre principal :fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er septembre 2023 à la somme annuelle de 28.400 euros hors taxes et hors charges,juger que la SAS GUIMORIT sera redevable de plein droit des intérêts au taux légal en vigueur à compter du 1er septembre 2023, avec capitalisation des intérêts par année entière à compter du 1er septembre 2023,à titre subsidiaire ordonner une mesure d’expertise avec pour objet de rechercher tous éléments d’appréciation sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et de son incidence sur le commerce considéré, et tous éléments sur la valeur locative à la date du renouvellement,condamner la SAS GUIMORIT au paiement d’un loyer provisionnel d’un montant de 2.000 euros par mois HT/HC,en tout état de cause :condamner la SAS GUIMORIT au paiement des dépens de l’instance,condamner la SAS GUIMORIT à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Elle soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail renouvelé ne doit pas être soumis au plafonnement en raison de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité compte tenu de l’évolution favorable durant la période du bail écoulé de la fréquentation touristique de la ville de [Localité 5], de l’extension des modes de transport publics (tramway/ TGV), des travaux d’embellissement et de structuration de la commune, qui ont notamment concerné à proximité du local la [Adresse 7], la [Adresse 6], et l’ouverture du complexe commercial et d’habitation « [Adresse 8] ». La SCI [C] fait valoir que ces modifications ne peuvent que bénéficier au commerce exploité par la SAS GUIMORIT dont la nature de l’activité est adaptée au secteur et peut bénéficier du dynamisme commercial de la zone.
La SCI [C] demande la fixation de la valeur locative en tenant compte du bon état des locaux, de l’environnement favorable avec un flux piétonnier intense, des conditions contractuelles habituelles, de l’absence de loyer indirect par transfert de charge exorbitante et des prix couramment pratiqués dans le secteur.

A l’audience, la SAS GUIMORIT, soutenant son mémoire régulièrement notifié, et remis au greffe le 05 février 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, constater que le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2023, et débouter la SCI [C] de ses demandes,à titre subsidiaire :ordonner avant dire droit la désignation d’un expert avec pour mission d’estimer la valeur locative aux frais de la SCI [C],dire que le loyer provisionnel sera égal au montant du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement,en tout état de cause :condamner la SCI [C] au paiement des dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,condamner la SCI [C] à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS GUIMORIT soutient, au visa des articles L145-33 et suivants et R145-3 et suivants du code de commerce, que la surface pondérée proposée par le bailleur est erronée au regard des conclusions de son propre expert et qu’il convient de retenir une surface de 48m2 et non de 71m2. 
Elle prétend également à l’absence de motif de déplafonnement dès lors que la zone de chalandise d’environ 300m2 autour de la [Adresse 6] est une zone qui n’a pas connu d’évolution de sa population ni de mutation physique, n’a pas bénéficié de nouvelles constructions, ni d’évolution sur les transports. Elle indique également que cette zone est impactée négativement par une délinquance et des incivilités grandissantes. Elle en conclut que le loyer renouvelé est plafonné à la somme de 17.641 euros hors taxes.
Subsidiairement, elle sollicite l’organisation d’une expertise mais n’entend pas en supporter les frais, et s’oppose au loyer provisionnel réclamé non justifié dès lors que le déplafonnement n’est pas de droit et que les expertises amiables aboutissent à des propositions chiffrées éloignées.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les parties produisent chacune un rapport d’expertise amiable. Toutefois, ces rapports formulent des conclusions opposées sur :
l’existence d’une évolution des facteurs locaux de commercialité ayant un impact sur le commerce exercé par la SAS GUIMORIT,le calcul de la superficie pondérée à retenir pour fixer la valeur locative, un expert retenant 71 m2, tandis que l’autre retient 48 m2.
Ainsi, si les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail au 1er septembre 2023, elles formulent en revanche des appréciations divergentes sur des points de fait, que sont la superficie pondérée du local et l’impact sur le commerce des éventuelles évolutions des facteurs locaux de commercialité au regard de l’emplacement du local à proximité de la [Adresse 6] à [Localité 5]. 

En conséquence, au regard de ces divergences sur des éléments de fait, il convient d’ordonner une expertise judiciaire qui permettra un échange contradictoire entre les parties et de donner des éléments d’appréciation approfondis au tribunal notamment sur les caractéristiques du local, et sur l’existence de motifs de déplafonnement susceptibles d’avoir un impact sur le commerce et la valeur locative du local. 
Le coût de la consignation de l’expertise sera mis à la charge de la SCI [C], demanderesse à la présente instance et qui supporte la charge de la preuve de l’existence d’un motif de déplafonnement.

Durant le cours de l’expertise, compte tenu de la divergence importante existante entre les deux expertises produites par les parties, et de l’absence de démonstration certaine de l’existence d’un motif de déplafonnement, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer actuel.

Sur les frais du procès

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er septembre 2023 entre la SCI [C] et la SAS GUIMORIT portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 5], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 2], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er septembre 2014 au 31 août 2023, l’existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur, à savoir: 
- les facteurs locaux de commercialité 

 et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que le demandeur, la SCI [C], devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des dépens et des demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce.


La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE