Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [B] [N]
Madame [T] [N]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/10064 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TZG

N° MINUTE : 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F,
 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [B] [N], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [T] [N], 
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 03 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10064 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TZG

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 25 mars 2013, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2]) portant sur un logement à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de de stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 636, 58 euros hors charges pour l’appartement et 79,73 euros pour l’emplacement de stationnement. 

Par actes de commissaire de justice du 27 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2565,10 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N] le 31 juillet 2023.

Par assignations du 28 novembre 2023, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes: 

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50 pour cent, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2565,10 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 7 février 2024, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [T] [N] reconnait le montant de la dette et demande à se maintenir dans les lieux. Elle explique que son mari s’est retrouvé au chômage ce qui a eu comme conséquence une perte importante de revenus. 

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [B] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [T] [N] a indiqué ne plus faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 27 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2565,10 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 28 septembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2023, Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N] lui devaient la somme de 2565,10 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme de 1000 euros (loyer principal de l’appartement, charges, loyer parking). 

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration de 50% de l’indemnité d’occupation sollicitée par le bailleur. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 25 mars 2013 entre la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 28 septembre 2023,

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N] à payer à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 2565,10 euros (deux mille cinq cent soixante-cinq euros et dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023,

AUTORISONS Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 26 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 septembre 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N] seront solidairement condamnés à verser à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit la somme de 1000 euros (mille euros) , et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N] à payer à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [N] et Monsieur [B] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 juillet 2023 et celui des assignations du 28 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge