Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 5 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [F] [U] ép [D]
 Monsieur [T] [D] 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth MENARD 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05300 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FX3

N° MINUTE : 
1






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 05 avril 2024


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [D], 
demeurant [Adresse 2]
décédé
Madame [F] [U] épouse [D], 
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 janvier 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 avril 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 05 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05300 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FX3

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 15 mai 1997, la société [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2227,05 francs.

Monsieur [D] a divorcé d’une première union en 2012, ce qui a fait l’objet d’un avenant au contrat de bail du 3 novembre 2016, puis il s’est remarié à Madame [F] [U] épouse [D].

Par actes de commissaire de justice du 17 novembre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4152,61 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [T] [D] et Madame [F] [U] épouse [D] le 24 octobre 2022.

Par assignations du 6 avril 2023, la société [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [D] et Madame [F] [U] épouse [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3401,58 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2023, terme de mars 2023 inclus,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 mai 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Le 15 octobre 2023, Monsieur [T] [D] est décédé. 

À l'audience du 19 janvier 2024, la société [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 janvier 2024, s'élève désormais à 2149,68 euros, terme de décembre 2023. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société [Localité 3] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [F] [U] épouse [D] précise avoir repris le paiement des loyers. Elle expliquer percevoir 1500 euros par mois, avoir deux enfants à charge et ne pas avoir d’autres dettes. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité de 100 euros en plus du loyer et des charges courants.

La société [Localité 3] HABITAT OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [F] [U] épouse [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 17 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4152,61 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 18 janvier 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Madame [F] [U] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Enfin, un acte de décès en date du 15 octobre 2023 atteste du décès de Monsieur [T] [D]. Les demandes formulées à son égard sont dès lors sans objet.
Dans ces conditions, il convient d’accorder à Madame [F] [U], seule, des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 janvier 2024, Madame [F] [U] lui devaient la somme de 2149,68 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme de décembre 2023 inclus.

Madame [F] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [F] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 289,57 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 janvier 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [F] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.





PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mai 1997 entre la société [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [T] [D] et Madame [F] [U] épouse [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 18 janvier 2023,

CONSTATE que les demandes formulées à l’égard de Monsieur [T] [D] sont devenues sans objet depuis le 15 octobre 2023, date de son décès,

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à la société [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 2149,68 euros (deux mille cent quarante-neuf euros et soixante-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus,

AUTORISE Madame [F] [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 21 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [F] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 janvier 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [F] [U] sera condamnée à verser à la société [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer à la société [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 novembre 2022 et celui des assignations du 6 avril 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge