Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 5 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [L] [D]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Emmanuel NOMMICK

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08760 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IM2

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 05 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A d’ HLM ERIGERE, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1467

DÉFENDERESSE
Madame [L] [D], 
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 05 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08760 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IM2

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2005, la S.A. d'HLM ERIGERE a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [D] sur des locaux et une cave situés au [Adresse 2] à [Localité 3] (appartement n°68, 1er étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 336,25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3234,59 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [L] [D] le 15 mai 2023.

Par assignation du 21 septembre 2023, la S.A. d'HLM ERIGERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3005,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2023, terme d’aout 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 19 janvier 2024, la S.A. d'HLM ERIGERE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 janvier 2024, s'élève désormais à 2672,51 euros terme de décembre 2023 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La S.A. d'HLM ERIGERE considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [L] [D] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 115 euros, en plus du loyer courant. Elle précise avoir repris le loyer courant et verser un supplément chaque mois depuis mars 2023. Elle indique également avoir effectué un virement de 690 euros qui n’apparait pas encore au décompte. 

La S.A. d'HLM ERIGERE sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [L] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La S.A. d'HLM ERIGERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 12 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3234,59 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 juillet 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En effet, en l’espèce, Madame [L] [D] a repris le paiement du loyer et des charges et s’acquitte également d’un versement supplémentaire depuis le mois de mars 2023 afin d’apurer progressivement sa dette locative. De plus, il ressort des éléments du dossier et de l’audience, que les revenus du foyer de Madame [L] [D] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 115 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A. d'HLM ERIGERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2024, Madame [L] [D] lui devait la somme de 2672,51 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme de décembre 2023 inclus.

Madame [L] [D] affirme avoir effectué un versement de 690 euros le 19 janvier 2024 mais elle n’a fourni aucun décompte actualisé attestant de l’encaissement de cette somme. Ainsi, elle sera condamnée à payer la somme de 2672,51 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [L] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 575,74 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. d'HLM ERIGERE ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [L] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la S.A. d'HLM ERIGERE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 décembre 2005 entre la S.A. d'HLM ERIGERE, d’une part, et Madame [L] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] (appartement n°68, 1er étage) est résilié depuis le 13 juillet 2023,

CONDAMNE Madame [L] [D] à payer à la S.A. d'HLM ERIGERE la somme de 2672,51 euros (deux mille six cent soixante-douze euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023,

AUTORISE Madame [L] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 115 euros (cent quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [L] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 juillet 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Madame [L] [D] sera condamnée à verser à la S.A. d'HLM ERIGERE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Madame [L] [D] à payer à la S.A. d'HLM ERIGERE la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 mai 2023 et celui de l'assignation du 21 septembre 2023.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge