Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 5 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [T] [O]
Mme [K] [Z] ép [O]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Laurence SEMEVIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08756 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IMO

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 05 avril 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. SAKKARAH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0313

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [O], 
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [K] [Z] épouse [O],
 demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 janvier 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier







Décision du 05 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08756 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IMO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2017, la société civile immobilière SAKKARAH a consenti un bail d’habitation à M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] sur des locaux situés au [Adresse 2], porte droite, outre une cave n°13 - [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2682 euros et d’une provision pour charges de 370 euros.

Des commandements de payer les loyers ont été délivrés les 27 décembre 2019, 5 août 2020, et 6 janvier 2022.

Par actes de commissaire de justice du 21 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 21575,04 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] le 25 juillet 2023.

Par assignations du 26 septembre 2023, la société civile immobilière SAKKARAH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 28189,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 19 janvier 2024, la société civile immobilière SAKKARAH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2024, s'élève désormais à 41782,72 euros. La société civile immobilière SAKKARAH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que faute de reprise des paiments des loyers, aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accordée.

M. [T] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il indique travailler dans l'immobilier commercial et être confronté aux difficultés du marché et personnel. Il propose de verser 15 000 euros avant le 15 février 2024 et sollicite un échelonnement de 10 mois pour le reste de la dette.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [K] [Z] épouse [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Conformément à la demande faite à l'audience, le conseil de la SCI SAKKARAH a fait parvenir une note en délibéré indiquant que contrairement aux engagements pris à l'audience aucun versement n'est intervenu de la part des locataires au 27 février 2024.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière SAKKARAH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 21 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 21575,04 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 septembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Le versement de 15 000 euros annoncé lors de l'audience n'a pas été effectué.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.


2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière SAKKARAH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2024, M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] lui devaient la somme de 41782,72 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023 sur la somme de 21575,04 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 6614,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 3408,15 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 janvier 2024 , et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière SAKKARAH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société civile immobilière SAKKARAH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 octobre 2017 entre la société civile immobilière SAKKARAH, d’une part, et M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], porte droite, outre une cave n°13 - [Localité 4] est résilié depuis le 22 septembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2], porte droite, outre une cave n°13 - [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 3408,15 euros (trois mille quatre cent huit euros et quinze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] à payer à la société civile immobilière SAKKARAH la somme de 41782,72 euros (quarante et un mille sept cent quatre-vingt-deux euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023 sur la somme de 21575,04 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 6614,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] à payer à la société civile immobilière SAKKARAH la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [K] [Z] épouse [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 juillet 2023 et celui des assignations du 26 septembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge