Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jean FOIRIEN
 Me Frédérique ROUSSEL STHAL



Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/08067 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BJ5

N° MINUTE : 
1






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 avril 2024


DEMANDEUR
Monsieur [F] [B], 
demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDERESSE
Madame [H] [L], 
demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023507983 du 11/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 03 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08067 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BJ5

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2021, M. [F] [B] a donné à bail à Mme [H] [L] un appartement situé au [Adresse 3], [Localité 2], pour un loyer mensuel de 900 euros hors charges.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 29 juillet 2022 pour obtenir le paiement d'un arriéré de 3 600 euros.

Par notification électronique du 08 août 2022, M. [F] [B] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2023, délivré par remise en l’étude, M. [F] [B] a fait assigner Mme [H] [L] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : 

Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
Ordonner l’expulsion de Mme [H] [L] ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;
Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur ;
Condamner Mme [H] [L] au paiement des sommes suivantes : 
5 000 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 juillet 2022 sur la somme de 3 751,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Une indemnité mensuelle provisoire d’occupation d’un montant de 900 euros, jusqu’à la libération effective des lieux loués ; 1 920 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Les entiers dépens. 
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Paris, par voie électronique, le 18 septembre 2023.

A l’audience du 07 février 2024, suite au renvoi prononcé le 01 décembre 2023, M. [F] [B], représenté par Me Jean FOIRIEN, a actualisé sa demande à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges à la somme de 4 600 euros, arrêté selon décompte du 06 février 2024. 



Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement. 

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, il indique que Mme [H] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. 

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Mme [H] [L] à régler l’arriéré de loyers, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989. 

Mme [H] [L], représentée par Me Frédérique ROUSSEL-STHAL, sollicite, en vertu de ses dernières conclusions soutenues à l’audience et au visa des articles 1719 et suivants du Code civil, de voir : 

A titre principal : 

Constater l’existence d’une contestation sérieuse sur les demandes de M. [F] [B] ;
Fixer provisoirement le loyer contractuel à la somme de 780 euros hors charges par mois à compter du 23 octobre 2021;
Condamner M. [F] [B] au paiement des sommes suivantes : 
2 100 euros à titre de provision pour trop-perçus de loyers ; 1 000 euros à titre de provision pour dommages-intérêts du fait d’un défaut de fourniture des diagnostics immobiliers ;5 000 euros à titre de provision pour dommages-intérêts du fait d’un trouble de jouissance ; 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Les entiers dépens ;
Fixer le loyer à la somme de 500 euros hors charges jusqu’à l’exécution des travaux préconisés par le STH de la Ville de [Localité 5]. 
A titre subsidiaire : 

Suspendre les effets de la clause résolutoire ; Accorder à Mme [H] [L] un délai de trente-six mois pour s’acquitter de sa dette locative ; Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel. 
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. 

Selon l’article 835 du même Code, le même juge peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. 

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24, III de la loi du 06 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Paris le 18 septembre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, M. [F] [B] justifie avoir saisi la CCAPEX le 08 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24, II de la loi du 06 juillet 1989. 

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale en expulsion par effet de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
 
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [H] [L] le 29 juillet 2022.

Mme [H] [L] s’oppose à l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle invoque une indécence du logement, la privant d’une jouissance paisible. Elle sollicite à ce titre des dommages-intérêts provisionnels d’un montant de 5 000 euros, égal à la demande de M. [F] [B] à titre de provision sur l’arriéré de loyers et de charges telle que formulée dans l’assignation du 06 septembre 2023. 

En l’espèce, il ressort d’un courrier du Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 5], adressé à Mme [H] [L] le 19 août 2022, qu’un inspecteur de salubrité a effectué une visite du logement le 30 juin 2022. Cette visite a permis de constater des infiltrations d’eau dans le mur entre le séjour et la salle d’eau et la présence de fils à nu dans le séjour, désordres constitutifs d’une infraction au règlement sanitaire du département de Paris. Par ailleurs, selon procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 02 février 2024, par photographies et mesures par humidimètre pour matériaux, l’appartement loué présentait des dégradations importantes, avec traces d’humidité, coulures et désagrégement du mur entre la salle d’eau et le séjour. 

Au regard de ces éléments, compte tenu des moyens soulevés par chacune des parties sur le bien-fondé des sommes réclamées par l’une et par l’autre, constituant des contestations sérieuses en lien avec l’acquisition de la clause résolutoire, le juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas compétent pour statuer. 

Par conséquent, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, afin de faire valoir leurs moyens de droits et leurs contestations sérieuses devant la juridiction compétente. 

Il n’y a pas lieu de statuer sur les autres demandes, en lien avec la demande principale.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et de la décision, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé ; 

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ; 

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions ;

REJETONS les demandes en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIERLE PRESIDENT