Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 9 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 09 Avril 2024 

N° RG 22/08313 - N° Portalis DBYC-W-B7G-KCM5

JUGEMENT DU :
09 Avril 2024 


[K] [F]
[J] [O] épouse [F]
Société SADA

C/
[T] [X]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 09 avril 2024
à Maitre LEGROS
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 18 Janvier 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [K] [F]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Lucie LESAGE, avocat au barreau de RENNES

Mme [J] [O] épouse [F]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Lucie LESAGE, avocat au barreau de RENNES

Société SADA
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Lucie LESAGE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [X]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 août 2020, Monsieur [K] [F] et Madame [J] [O], épouse [F], représentés par leur mandataire, la SARL LAMOTTE GESTION, ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [X] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490 € et d’une provision pour charges de 35 €. Ce contrat prévoyait également la mise à disposition d’une place de parking n°24.

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2020, les bailleurs, par l’intermédiaire de leur mandataire, ont souscrit une assurance garantissant les loyers impayés auprès de la société SADA Assurances.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société SADA a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2022, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 716,39 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [T] [X] le 23 juin 2022.

Par assignation du 31 octobre 2022, les époux [F] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner Monsieur [T] [X] au paiement des sommes suivantes :2 524,51 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 août 2022,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 novembre 2022, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 18 janvier 2024 lors de laquelle l’affaire a été retenue, les époux [F], représentés par leur conseil, indiquent que le locataire a quitté le logement le 14 février 2023, si bien qu’ils abandonnent leurs demandes de résiliation du bail et d’expulsion mais maintiennent leurs autres demandes, notamment leur demande en paiement. A ce titre, ils précisent que le montant total de la dette locative, arriéré locatif et réparations locatives compris, actualisé au 14 février 2023, s'élève désormais à 3 920,72 €, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 490 €. 
Ils expliquent que la société SADA les ayant indemnisés, celle-ci est légalement subrogée dans leurs droits au titre de cette créance locative, à hauteur de 3 573,22 €.
En outre, les époux [F] sollicitent le paiement de la somme de 347,50 € au titre des réparations locatives, créance que la société SADA n’a pas indemnisée.

Par conclusions écrites soutenues oralement lors de l’audience, la société d’assurance SADA, représentée par son conseil, est intervenue volontairement à l’instance afin d’obtenir le paiement de la somme de 3 573,22 € au titre de la créance locative actualisée au 14 février 2023. La société d’assurance SADA estime, en effet, être subrogée dans les droits des bailleurs au titre des indemnités qu’elle leur a versées.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [T] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.












MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en paiement de la société SADA

Sur l’intervention volontaire de la SADA
Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 329 du même code, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la société d’assurance SADA, s’estimant subrogée dans les droits des bailleurs, souhaite intervenir à l’instance afin d’obtenir le remboursement, par le locataire des indemnités qu’elle a versées aux époux [F] au titre des loyers impayés.

L’instance en cause ayant pour objet la résiliation du bail et le paiement de l’arriéré locatif, la demande de la société SADA en remboursement des indemnités qu’elle a versées aux bailleurs au titre des loyers impayés se rattache par un lien suffisant aux prétentions des demandeurs et fonde son intérêt propre et légitime à agir.

Par conséquent, la société SADA sera reçue en son intervention.

Sur la subrogation de la société SADA dans les droits des bailleurs
Aux termes de l’article L. 121-12 du code des assurances, « L'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur. »

En l’espèce, en vertu du contrat d’assurance du 1er janvier 2020, la société SADA garantit les loyers impayés au profit des époux [F]. La SADA a été actionnée en garantie par les bailleurs de Monsieur [T] [X] pour le paiement de plusieurs loyers impayés pour un montant total de 3 573,22 €, montant justifié par la quittance subrogative versée aux débats.

Ainsi la société SADA est subrogée dans les droits des bailleurs, et est, en conséquence, en droit d’agir en paiement de l’arriéré locatif.

Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SADA, subrogée dans les droits des bailleurs, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 février 2023, Monsieur [T] [X] lui devait la somme de 3 573,22 €, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [T] [X] n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la société SADA.




Sur les réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L'article 1730 du même code précise que : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :
« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ; »

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 25 août 2020, lors de l’entrée de Monsieur [T] [X] dans les lieux, fait état d’un appartement alors globalement en bon état.

L’état des lieux de sortie établi le 14 février 2023 fait état des désordres suivants : 

Le logement est globalement sale,le détecteur de fumée est hors d’état d’usage,dans l’entrée : la porte présente une griffure,dans le séjour : l’ampoule ne fonctionne pas, un lustre doit être démonté,dans la cuisine : les éléments de la cuisine (crédence, plan de travail, hotte, etc.) sont très sales, le néon ne fonctionne pas, dans la chambre : du tissu entoure l’ampoule,dans la salle de bain : l’ampoule ne fonctionne pas, le bac de douche, la faïence et la VMC sont sales, le joint de la douche est moisi, la poignée de la porte est cassée,dans les toilettes : la porte a fait l’objet d’une grosse reprise d’enduit.
Une clé de la porte d’entrée de l’appartement, un badge ainsi que les deux clés de la boîte aux lettres n’ont pas été restitués par le locataire.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur produit trois factures et un devis pour une somme totale de 1 766,73 € dont 837,50 € qu’il estime à la charge des locataires :
une facture de 158 € émanant de la société Serrurerie MARTIN relative à l’ouverture de la boîte aux lettres et au changement de sa serrure,un devis de 412,50 € émanant de la société NET PLUS relative à la remise en état de la porte des toilettes et de la porte d’entrée,une facture de 217 € émanant de la société LP NETTOYAGE relative au nettoyage du logement, au démontage du lustre dans le séjour, au retrait du tissu entourant l’ampoule de la chambre, à la mise en place d’un détecteur de fumée ainsi qu’au changement des ampoules et du néon, une facture de 979,23 € émanant de la société ALLO MARIO relative, notamment, à la réfection du joint de douche et au remplacement du robinet des toilettes.
Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient dont de condamner Monsieur [T] [X] à verser la somme totale de 837,50 € au titre des réparations locatives suite au départ des lieux.
Il convient toutefois de déduire de cette somme, celle de 490 € correspondant au dépôt de garantie versé par Monsieur [T] [X] lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par le locataire à ses anciens bailleurs s’élève à la somme de 347,50 €.





Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [T] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 € à la demande de les époux [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et du fait que le locataire a déjà quitté les lieux, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,


REÇOIT la société SADA en son intervention volontaire,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à la société SADA, subrogée dans les droits des bailleurs, la somme de 3 573,22 € (trois mille cinq cent soixante-treize euros et vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2023,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer aux époux [F] la somme de 347,50 € (trois cent quarante-sept euros et cinquante centimes) au titre des réparations locatives,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer aux époux [F] la somme de 150 € (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juin 2022 et celui de l'assignation du 31 octobre 2022.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2024, et signé par le juge et la greffière susnommées.



La Greffière Le Juge