Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 5 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
S.C.I. LOUIS BLANC

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Carine SMADJA

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/07130 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RRD

N° MINUTE : 
6






JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 avril 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1434

DÉFENDERESSE
S.C.I. LOUIS BLANC, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée d'Inès CELMA-BERNUZ, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 janvier 2024

JUGEMENT
Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée d'Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors des débats, et de Nicolas REVERDY, Greffier lors du délibéré.


Décision du 05 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07130 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RRD

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LOUIS BLANC est propriétaire du lot n°45 au sein d'un immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, a fait assigner la SCI LOUIS BLANC devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :4 702,45 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 02 mai 2023,1 035 euros au titre des frais nécessaires arrêtés au 1er octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 02 mai 2023,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.le rejet de toute demande de délais ou d'échelonnement
Pour l'exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l'audience du 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil a indiqué que la dette en principal avait diminué et fait savoir que le montant total dont il était réclamé le paiement s'élevait ainsi à 4 794,68 euros arrêté au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, en ce compris les 1 035 euros de frais. Il a maintenu ses autres demandes dans les termes de l'assignation.

La SCI LOUIS BLANC, citée à comparaître selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, ne s'est pas présentée ni fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2024. Le délibéré a été prorogé au 5 avril 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI LOUIS BLANC tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°45,le décompte individuel des sommes dues arrêté au 1er janvier 2024, pour la période allant du 24 juin 2022 au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus,les appels de fonds et les relevés de charges portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2024 (appel du 1er trimestre 2024 inclus),les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 03/06/2019, 15/07/2020, 10/05/2021, 20/04/2022, 27/06/2023 et l'attestation de non recours afférente à ces assemblées générales,le contrat de syndic.
Il ressort du décompte arrêté au 1er janvier 2024 que la SCI LOUIS BLANC est redevable de la somme de 4 794,68 euros dont il convient de retrancher, conformément à ce qu'a indiqué le demandeur, la somme de 1035 euros correspondant au montant des frais, celui-ci réclamant ainsi le paiement d'une somme totale de 3 759,68 euros au seul titre des charges et travaux impayés.

Il convient cependant de retirer également de ce montant les sommes suivantes :
465,92 euros correspondant aux appels de fonds du 1er trimestre 2024 qui n'étaient pas demandés dans l'assignation délivrée le 15 novembre 2023 et qui, en l'absence du défendeur le jour de l'audience et faute d'avoir été demandés par voie de conclusions signifiées dans les mêmes formes que l'assignation conformément à l'article 68 du code de procédure civile, ne peuvent être prises en compte,la somme de 6 521,39 euros correspondant à la ligne inscrite le 24 juin 2022 sous l'intitulé « REPRIS BAL VALOTAIRE », qui n'est justifiée par aucune pièce versée au débat.Soit un montant total de 6 987,31 euros à déduire du montant demandé.

Il en résulte que la SCI LOUIS BLANC n'apparaît redevable d'aucune somme au titre des charges de copropriété et travaux impayés.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais de recouvrement engagés à hauteur de 1 035 euros correspondant :
à la mise en demeure du 03 novembre 2022 pour un montant de 42 euros,aux frais de relance du 1er décembre 2022 à hauteur de 33 euros,à la constitution du dossier à destination de l'huissier en date du 15 février 2023 à hauteur de 480 euros,à la constitution du dossier à destination de l'avocat en date du 09 juin 2023 à hauteur de 480 euros.
Il est produit le courrier de mise en demeure du 03 novembre 2022 ainsi que le bordereau d'accusé de réception. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] sera remboursé du coût afférent à l'envoi de ce courrier à hauteur des frais réels qu'un tel envoi représente, à savoir, 4,55 euros, la somme de 42 euros demandée n'étant pas justifiée.

Aucun élément ne permet cependant de s'assurer que le courrier de relance daté du 1er décembre 2022 a effectivement été adressé par courrier recommandé avec accusé de réception. La demande formée à ce titre à hauteur de 33 euros sera ainsi rejetée.

S’agissant des frais relatifs à la constitution des dossiers à destination de l'huissier et de l'avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] sera également débouté de sa demande à ce titre.

Par conséquent, la SCI LOUIS BLANC sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 4,55 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI LOUIS BLANC avait effectué deux versements en date des 1er juillet 2023 et 08 novembre 2023, respectivement à hauteur de 4 000 euros et de 1 408,69 euros, et qu’au moment où elle a été assignée, elle n’était déjà plus redevable d’aucune somme au principal, hors reprise du solde antérieur dont la réalité n'est pas établie dans le cadre de la présente procédure.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] sera ainsi débouté de la demande qu'il a formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La SCI LOUIS BLANC, qui succombe partiellement, sera condamnée au dépens de l’instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] soit, en outre, débouté de la demande qu'il a formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LOUIS BLANC à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE la somme de 4,55 euros au titre des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1975, arrêtée au 1er octobre 2023,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de ses autres demandes,

CONDAMNE la SCI LOUIS BLANC aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024 et signé par la juge et le greffier susnommés.


Le greffier La juge