Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 11 avril 2024

ARRET 

N°





[K]-[C]





C/



[F]

[G]













CJ/SGS/DPC/VB







COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU ONZE AVRIL 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/01110 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IL4D 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AMIENS DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



Madame [B] [K]-[C]

née le 02 Février 1970 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Christophe HEMBERT, avocat au barreau d'AMIENS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002720 du 27/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS)





APPELANTE



ET



Madame [I] [F] épouse [G]

née le 03 Novembre 1952 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Antoine CANAL, avocat au barreau d'AMIENS



Monsieur [D] [G]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Antoine CANAL, avocat au barreau d'AMIENS





INTIMES







DEBATS :



A l'audience publique du 08 février 2024, l'affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 avril 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière et en présence de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, juriste assistante.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 11 avril 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





*

* *



DECISION :



Par contrat du 1er avril 2005, Mme [I] [F] épouse [G] et M. [D] [G] ont donné à bail à Mme [B] [K] [C] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 320,14 euros.



Le 10 février 2021, les bailleurs ont fait signifier à Mme [K] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un paiement de l'arriéré locatif à hauteur de 1 071,78 euros.



Par acte d'huissier de justice du 27 avril 2021, M. et Mme [G] ont fait assigner la locataire afin de faire constater que les conditions de la clause résolutoire du bail étaient réunies.



Par jugement du 24 janvier 2022, la vice-présidente chargée de la chambre de la proximité et de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens a notamment :


constaté que le bail s'est trouvé de plein droit résilié le 11 avril 2021 aux torts et griefs de Mme [K] [C] pour défaut de paiement des loyers, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

débouté Mme [K] [C] de ses demandes et contestations ;

condamné Mme [K] [C] à verser aux époux [G] la somme de 1 515,62 euros (décompte arrêté au mois de décembre 2021) ;

autorisé Mme [K] [C] à se libérer de cette dette en 28 mensualités de 50 euros, la dernière majorée du solde de la dette, le 5 de chaque mois en sus du loyer et des charges en courants ;

constaté que pendant le cours de ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée justifiera :


- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

- que la clause résolutoire reprenne son plein effet :

- qu'à défaut pour Mme [K] [C] et tous occupants de son chef d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux portant mention de la décision, M. et Mme [G] pourront procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu'il leur plaira, aux frais et risques des personnes expulsées ;

- que Mme [K] [C] soit condamnée à verser aux époux [G] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en 1'absence de résiliation du bail et à compter de cette résiliation, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;




condamné Mme [K] [C] à verser à M. et Mme [G] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [K] [C] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, le coût de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.




Par déclaration du 9 mars 2022, Mme [K] [C] a interjeté appel de cette décision.



Dans le dernier état de ses conclusions signifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, Mme [K] [C] demande à la cour :




d'ordonner l'infirmation de la décision entreprise ;




Statuant à nouveau,


débouter les intimés de toute demande de paiement de loyers ;

débouter les intimés de toutes demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

ordonner n'y avoir lieu à mise en 'uvre de la clause résolutoire ;

ordonner subsidiairement, s'il devait être déterminé une dette locative, de voir autoriser Mme [K] [C] à se libérer de cette dette par mensualités de 50 euros par mois ;

condamner M. et Mme [G] à payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. et Mme [G] aux entiers dépens.




La locataire soutient que tous les loyers ont été payés. Elle ajoute qu'elle a réhabilité le logement à ses frais ce qui a conduit à valoriser le bien. Enfin, elle indique que le paiement de la taxe d'ordures ménagères ne lui a jamais été réclamé par les bailleurs avant la procédure.



Aux termes de leurs conclusions signifiées par voie électronique le 11 avril 2023, Mme [F] et M. [G] demandent à la cour de :


confirmer le jugement du 24 janvier 2022 dans toutes ses dispositions ;




A titre subsidiaire :


prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et taxes d'ordures ménagères ;

ordonner l'expulsion de Mme [K] [C] et de tout occupant de son chef du bien objet du contrat de bail ;

condamner Mme [K] [C] à leur verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, pour les périodes qui viendraient à échoir postérieurement au dernier décompte produit, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;




En tout état de cause :


condamner Mme [K] [C] à leur verser une somme de 468,25 euros actualisée au 6 avril 2023 au titre des arriérés de loyers et taxes d'ordures ménagères impayés ;

condamner Mme [K] [C] à leur verser une somme supplémentaire de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

condamner Mme [K] [C] aux entiers dépens d'appel.




Les époux [G] font valoir que les travaux réalisés par Mme [K] [C] n'ont pas augmenté la valeur locative du bien. Ils déclarent que la locataire se méprend sur l'imputation des paiements et qu'elle a toujours eu du retard dans le règlement de ses loyers.



Ils reconnaissent que les chèques ont bien été encaissés en CARPA mais postérieurement au jugement et exposent que l'arriéré est caractérisé par le nouveau décompte actualisé des sommes dues par Mme [K] [C] versé aux débats. 



La clôture est intervenue le 15 novembre 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 8 février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. 



En application de l'article 23 de la même loi, la taxe d'ordures ménagères correspond à une charge récupérable au paiement de laquelle est tenu le locataire. 



Il résulte de l'article 24 de la même loi, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En outre, en application du même texte, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et conditionner la suspension des effets de la clause résolutoire au respect des délais de paiement ainsi octroyés. 



En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



L'article 9 du code de procédure civil prévoit également qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.





En l'espèce, Mme [K] [C] soutient tout d'abord avoir apporté une plus-value au logement en ce qu'elle a effectué divers travaux et produit à cet effet des factures d'enseignes de bricolage. Toutefois, Mme [K] [C] ne démontre pas l'existence d'un accord entre elle et ses bailleurs pour la dispenser du paiement de ses loyers et charges en contrepartie de la réalisation de travaux. Elle ne verse aucun avenant au contrat de bail en date du 1er avril 2005 justifiant d'une réduction de ses loyers. Elle démontre avoir réalisé de menus travaux dans l'appartement qu'elle loue depuis 17 années sans démontrer qu'il s'agirait de travaux à la charge des bailleurs que ces derniers auraient refusé de réaliser. Elle ne peut donc se prévaloir de la réalisation des travaux pour soutenir que, par compensation, elle ne serait plus tenue au paiement d'aucune somme au titre de l'arriéré de loyers et de charges. 



Elle affirme ensuite qu'elle n'est redevable d'aucune somme au titre des loyers si bien que la clause résolutoire ne saurait être acquise selon elle.



Toutefois, elle ne démontre pas avoir soldé l'arriéré locatif visé au commandement de payer dans les deux mois de la délivrance du dit commandement. 



Dans ces conditions, la clause résolutoire est acquise. 



S'agissant de l'existence d'une dette de loyers actuelle, les parties ne se sont jamais entendues sur les imputations à réaliser et le paiement systématiquement tardif des loyers a complexifié l'actualisation du montant de la dette locative. Par ailleurs, Mme [K]-[C] est redevable non seulement des loyers mais également des charges, parmi lesquelles figure la taxe d'ordures ménagères. 



Dans ces conditions, il ressort des pièces produites par chaque partie qu'après imputation des versements de la locataire, des paiements effectués par la CAF ainsi que des règlements sur un compte CARPA effectués depuis le jugement de première instance que Mme [K] [C] restait redevable au 6 avril 2023 de la somme de 468,25 euros au titre des loyers et charges locatives. 



Mme [K] [C] exécute par ailleurs scrupuleusement depuis plusieurs mois le jugement de première instance en opérant des règlements mensuels de 50 euros en sus de son loyer courant ce qui justifie de confirmer le jugement en ce qu'il a octroyé des délais de paiement à la locataire et ordonné la suspension de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement ainsi octroyés. 



Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement sauf à actualiser l'arriéré de loyers et de charges au 6 avril 2023 à la somme de 468,25 euros et à préciser que Mme [K]-[C] n'est plus redevable que de neuf mensualités dans le cadre de l'exécution des délais de paiement. 



Mme [K]-[C], qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel. 



Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au stade de la procédure en appel. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives sur ce point.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

 

Confirme le jugement entrepris sauf à actualiser le montant de l'arriéré de loyers et de charges à la somme de 468,25 euros au 6 avril 2023 et à préciser que Mme [B] [K] [C] n'est plus de redevable que de neuf mensualités de 50 euros, la dernière mensualité venant solder l'intégralité de la dette en loyer, charges et intérêts ; 



Y ajoutant,



Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel ; 



Condamne Mme [B] [K]-[C] aux dépens d'appel. 







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE