Tribunal Judiciaire · Chambre référés — 12 avril 2024

RE F E R E



N° 


Du 12 Avril 2024

 N° RG 23/00918 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KWKP
30B


c par le RPVA
le
à

Me Maud AVRIL-LOGETTE




- copie dossier 



Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Maud AVRIL-LOGETTE








Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E



DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. FJP POULLAIN DUPARC, dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Me Maud AVRIL-LOGETTE, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me DELAGNE Adrien, avocat au barreau de Rennes, 

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. ABRACADABREIZH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par son gérant Monsieur [T] [I]

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président


LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.


DEBATS: à l’audience publique du 13 Mars 2024,


ORDONNANCE: contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 12 Avril 2024, date indiquée à l’issue des débats 


VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 













EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique en date du 11 avril 2017, la société civile immobilière (SCI) FJP Poullain Duparc a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Abracadabreizh un local à usage commercial situé [Adresse 1] à [Localité 2] (35), pour un loyer annuel de 9 600 € HT/HC, payable bimensuellement et d'avance, outre le remboursement par le locataire à son bailleur de la taxe foncière. Une provision bimensuelle de 133,32 € HT, à valoir sur le règlement des charges et taxes, a également été stipulée.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme en principal de 4 034,30 €, correspondant à des loyers et charges restés impayés entre le 16 septembre 2021 et le 21 juin 2022. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Par un nouvel acte de commissaire de justice du 07 décembre 2023, la SCI FJP Poullain Duparc a ensuite fait assigner la SARL Abracadabreizh devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.
Le bailleur sollicite également, notamment, sa condamnation à lui payer :
•la somme provisionnelle de 4 034,30 €, au titre de la dette locative ;
•une indemnité d’occupation équivalant à 150 % du montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux ;
•la somme de 1 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
•les dépens.
A l'audience utile du 13 mars 2024, la SCI FJP Poullain Duparc, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.
La SARL Abracadabreizh, comparante en la personne de son gérant, a expliqué avoir rencontré des difficultés économiques depuis la crise sanitaire, cause de ses retards de loyers. Elle a dit bien vouloir quitter volontairement les lieux, ne pas contester le principe de sa dette mais elle a sollicité les plus larges délais pour s'en acquitter. Elle a indiqué avoir proposé à son bailleur, une nouvelle fois, le 25 novembre 2023, de résilier d'un commun accord le bail les liant et de lui payer une somme de 500 € par mois à valoir sur sa dette locative, mais sans toutefois avoir reçu de réponse, ce qui n'a pas été contesté en demande.
Elle a produit aux débats la copie de cette proposition.
La SCI FJP Poullain Duparc a déclaré ne pas être opposée à un délai de grâce, mais sur une durée limitée à six mois.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juridiction se réfère à l'assignation et à la note d'audience de son greffier comme le lui permettent les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).
Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion du locataire
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».
La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d'un état d'endettement, daté du 07 mars 2024 (pièce bailleur n°3), que le fonds de commerce de la société locataire n'est grevé d'aucune inscription. 
Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.
Suite à la délivrance du commandement de payer du 16 mai 2023 (pièce bailleur n°2), il n'est pas contesté que le preneur n'a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d'un mois stipulé au bail. Par conséquent, celui-ci est, sans conteste, résilié à la date du 16 juin 2023 et non, à celle du 16 juillet 2023 comme l'a mentionné, par erreur, le bailleur dans son assignation.
La SARL Abracadabreizh, devenue en conséquence occupante sans droit, ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
La possibilité ouverte à la société demanderesse de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d'une astreinte.
S'agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l'exécution. 
Sur la demande d'assistance de la force publique

L'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l'organisation judiciaire dispose que :

« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».

Il n'entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration. La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu'être rejetée. 

Sur les indemnités provisionnelles
En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.
L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.
Sur l'indemnité provisionnelle d'occupation
Le maintien dans les lieux de la société locataire causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu'il est privé de la libre disposition de son bien.
Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour évaluer le montant de cette indemnité et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l'assortir des modalités qu'ils estiment nécessaires (Civ. 3ème avis 04 juillet 2017 n°17-70.008).
Au cas présent, le bailleur, en application de la clause résolutoire stipulée au bail, sollicite la condamnation provisionnelle de la société locataire à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à 150 % du prix du loyer actuel, soit la somme, selon lui, de 1 299,99 €, étant ici observé qu'il ne verse aux débats aucun avis d'échéance ou quittance pour justifier dudit montant. 
Le preneur a indiqué s'en rapporter sur le quantum de sa dette, ce qui implique nécessairement une contestation de sa part (Civ. 2ème 26 février 1970 n° 68-14.487 Bull. n°67).

Compte-tenu de l'importance de la différence existant entre le loyer mensuel et l'indemnité d'occupation ainsi réclamée et de ce que la juridiction est tenue de restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification, il doit être considéré que, draconienne, cette indemnité pourrait être regardée par le juge du fond comme constituant, en réalité, une pénalité excessive soumise à son pouvoir de modération (Civ. 3ème 18 janvier 1989 n° 87-16.847).
En conséquence, le quantum réclamé souffre d'une contestation sérieuse que la juridiction n'a pas le pouvoir de trancher.
Au vu des éléments d'appréciation versés aux débats et en l'absence de preuve d'un préjudice autre que celui constitué par l'absence de règlement du loyer, lequel n'est tout simplement pas allégué, il y a dès lors lieu en l'espèce de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 1 219 €, prix du dernier loyer (note d'audience), montant correspondant à la valeur équitable des lieux et sur laquelle, d'ailleurs, les parties se sont accordées lors de la signature du bail (pièce bailleur n°1), de sorte qu'elle n'est pas sérieusement contestable, somme que la société locataire sera condamnée à verser à titre provisionnel, en deniers ou quittances, à compter du 16 juin 2023 et jusqu'à libération effective des lieux.
Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Le principe de l’obligation de la société locataire au titre des loyers, charges et taxes est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°1) et n’est de surcroît pas contesté.

Le quantum de l'obligation s'élève, lui, à la somme non sérieusement contestable de 4 034,30 € au titre des loyers, provisions sur charges et taxes dus arrêtée à la date du 16 mai 2023 (pièce bailleur n° 2), somme au paiement de laquelle la société Abracadabreizh sera condamnée par provision, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de cette même date.

Aux termes de cet article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les parties s'étant accordées à l'audience sur un délai de grâce d'une durée de six mois, la société Abracadabreizh sera dès lors autorisée à s'acquitter de sa dette, dans ce délai, par cinq mensualités de 500 € et une, la dernière, de 1 534,30 € sauf meilleur accord entre les parties et ce, en sus de l’indemnité d’occupation. En cas de non règlement par la société locataire d'une seule mensualité ou de l'indemnité d'occupation, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible sans qu'il soit nécessaire au bailleur d'adresser au préalable une mise en demeure.

Sur les prétentions formées au titre de la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application, en ce qu'elle est manifestement excessive, est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur le dépôt de garantie
La SCI FJP Poullain Duparc sollicite, enfin, d'être autorisée à conserver le dépôt de garantie stipulé au bail à titre de dommages et intérêts. 
Cette prétention qui n'est ni fondée sur l'urgence, ni une demande de provision, en ce qu'elle excède en conséquence les pouvoirs de la juridiction des référés, ne pourra qu'être rejetée comme étant irrecevable (Civ. 2ème 08 janvier 2015 n° 13-21.044). 

Sur les demandes accessoires
La SARL Abracadabreizh, qui succombe, supportera, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d'instance dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du même code et à laquelle les parties voudront bien se reporter.
Maître AVRIL-LOGETTE n’allègue pas avoir avancé des dépens sans recevoir provision. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder un droit de recouvrement direct.

Aux termes de l'article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des caractéristiques de l'espèce et de la situation respective des parties, la SARL Abracadabreizh versera, de ce chef, la somme de 800 € à son bailleur.

DISPOSITIF
La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

ORDONNE, en conséquence du constat de la résiliation du bail liant les parties intervenue le 16 juin 2023, l’expulsion de la SARL Abracadabreizh, de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 2] (35) ;

la CONDAMNE à payer par provision, en deniers ou en quittances, à la SCI FJP Poullain Duparc, une indemnité d'occupation égale à 1 219 € (mille deux cent dix-neuf euros) TTC par mois à compter du 16 juin 2023 et jusqu'à la libération complète des lieux ; 

la CONDAMNE à payer à la même et dans les mêmes formes, la somme provisionnelle de 4 034,30 € (quatre mille trente-quatre euros et trente centimes) au titre de sa dette locative (loyers, provisions sur charges et taxes) arrêtée à la date du 16 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de cette même date,

mais l'AUTORISE à s'acquitter, en sus de l'indemnité mensuelle d'occupation, de cet arriéré à hauteur de 500 € par mois à compter du 02 mai 2024, pendant cinq mois et de 1 534,30 € le sixième et dernier mois, sauf meilleur accord entre les parties ; 

DIT qu'à défaut d'un versement d'une seule mensualité ou de l'indemnité d'occupation, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la SARL Abracadabreizh aux dépens de la présente instance, dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 du code de procédure civile ;

la CONDAMNE à payer à la SCI FJP Poullain Duparc la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais irrépétibles ; 

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.


La greffière Le juge des référés