Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 12 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
ORDONNANCE DU 12 Avril 2024 

N° RG 23/00836 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KVJR

ORDONNANCE DU :
12 Avril 2024
N° 24/8 


[X] [S]

C/

[H] [M]










copie exécutoire délivrée 
le 12/04/24 
à Me FRICKER Guillaume
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 12 Avril 2024 ;

Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 15 Mars 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [X] [S]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Guillaume FRICKER, avocat au barreau de SAINT-MALO substitué par Me Anne DAUGAN, avocat au barreau de RENNES


ET :

DEFENDEUR :

Mme [H] [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée













EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 3 janvier 2018, Madame [S] [X] a consenti un bail d'habitation à Madame [M] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4826 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

De manière superfétatoire, la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [M] [H] le 23 août 2023.


Par assignation du 23 octobre 2023, Madame [S] [X] a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à défaut de départ dans les 24 heures à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [M] [H] sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui seront acquis jour par jour jusqu'à délaissement à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice découlant pour la propriétaire du retard à reprendre possession des lieux, et, obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de chaque mensualité impayée,
 5926 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2023 avec intérêt au taux légal à compter de chaque mensualité impayée déduction faite du montant du dépôt de garantie,
 1600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

-En tout état de cause, décerner acte à Madame [S] [X] de ce qu'elle se réserve de réclamer ultérieurement tous impôts, taxes locatives et tous frais de remise en état des lieux en raison des dégradations éventuelles qui pourraient être constatées au départ de leurs locataire.


L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.


À l'audience du 15 mars 2024, Madame [S] [X], représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance précisant l'absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Madame [M] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.



À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIFS


En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


I-Sur la demande de constat de la résiliation du bail


"Sur la recevabilité de la demande


Madame [S] [X] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.


Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


"Sur la résiliation du bail


Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.


En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 23 août 2023. 

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4826 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.


La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2023.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Madame [S] [X] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Enfin, en raison de la possibilité de recours à la force publique, la demande d'astreinte et sa subséquente indemnitaire au demeurant dépourvue de préjudice existant démontré doivent être rejetées.


II-Sur la dette locative


Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, Madame [S] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 6 octobre 2023, Madame [M] [H] lui devait la somme de 5926 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [M] [H] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.


III-Sur l'indemnité d'occupation


En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle identique à celle due en cas de poursuite du bail.


L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 24 octobre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [S] [X] ou à son mandataire.


IV-Sur la demande de décerner acte


Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

En l'espèce, les écrits litigieux non constitutifs d'une demande en Justice faute de revêtir un impérium sont déclarés non recevables.


V-Sur les demandes accessoires


a-Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens


Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.


Madame [M] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.


En revanche, compte tenu de la solution du litige comprenant son expulsion, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


b-Sur l'exécution provisoire


Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. 


La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,


Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais, dès à présent, vu l'urgence et par provision,


DECLARONS non recevables les écrits tendant à décerner acte à Madame [S] [X] de ce qu'elle se réserve de réclamer ultérieurement tous impôts, taxes locatives et tous frais de remise en état des lieux en raison des dégradations éventuelles qui pourraient être constatées au départ de leurs locataire ;

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 3 janvier 2018 entre Madame [S] [X], d'une part, et Madame [M] [H], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 24 octobre 2023,

DISONS n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Madame [M] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNONS à Madame [M] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

REJETONS les demandes d'astreintes, de dommages et intérêts, ainsi que de réduction du délai suivant le commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Madame [M] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec intérêt au taux légal à compter du premier jour du mois au cours duquel la somme est devenu exigible conformément à l'article 1231-7 du code civil ;

DISONS que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [M] [H] à payer à Madame [S] [X] la somme de 5926 euros (cinq mille neuf cent vingt-six euros) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 23 août 2023 sur la somme de 4826 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

REJETONS la demande formulée par Madame [S] [X] tendant à l'application d'un intérêt moratoire différent ou contraire ; 

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

DÉBOUTONS Madame [S] [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [M] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 août 2023 et celui de l'assignation du 23 octobre 2023,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 avril 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des référés