Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 12 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
 Me Léna BOJKO
Me Romuald SAYAGH

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Tsipora COHEN DITCHI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05812 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KR4

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 avril 2024


DEMANDERESSE
Madame [D] [M] [E], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Tsipora COHEN DITCHI, avocat au barreau de PARIS,


DÉFENDEURS
Monsieur [H] [B], demeurant [Adresse 4] 
représenté par Me Léna BOJKO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0902
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/508668 du 22/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [K] [A], demeurant chez Mme [C] [N] - [Adresse 1]
représenté par Me Romuald SAYAGH, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Présidente
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 avril 2024 par Deborah FORST, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 12 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05812 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KR4



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2012, Madame [D] [E] a donné à bail à Monsieur [H] [B] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour une durée d'un an renouvelable, pour un loyer de 690 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 1390 euros.

Aux termes du bail, et conformément à un acte de cautionnement solidaire du 11 avril 2012, Madame [K] [A] s'est portée caution solidaire de Monsieur [H] [B].

Un état des lieux d'entrée a été réalisé le 11 avril 2012.

Par ordonnance de référé du 30 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 juillet 2020, ordonné l'expulsion de Monsieur [H] [B], condamné ce dernier à régler la somme de 4576,46 euros au titre des loyers et charges impayées échéance d'octobre 2020 incluse, et condamné Monsieur [H] [B] au versement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi.

Il n'est pas contesté que Monsieur [H] [B] a fait l'objet d'une expulsion le 4 mai 2022.

Un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal d'huissier le 3 juin 2022.

Considérant que le logement avait fait l'objet de dégradations locatives, Madame [D] [E] a fait assigner Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par actes de commissaire de justice des 20 juin 2023 et 26 juin 2023, aux fins de :
-condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] à lui verser la somme de 10 275,45 euros au titre des réparations locatives ;
-condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] à lui verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour la perte de jouissance et le préjudice moral ;
-condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] aux dépens dont le procès-verbal de constat ;
-Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'affaire a été appelée à l'audience du 30 août 2023 et renvoyée à la demande des parties à l'audience du 24 novembre 2023. A cette audience, un nouveau renvoi a été accordé, à la demande du défendeur. L'affaire a été retenue à l'audience du 14 février 2024.

Madame [D] [E], représentée par son avocat, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande :
-de constater que la demande de dommages et intérêts de Monsieur [H] [B] est prescrite ;
-de débouter Monsieur [H] [B] de ses demandes ;
-de condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] à lui verser la somme de 10 275,45 euros au titre des réparations locatives ;
-de condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] à lui verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour la perte de jouissance et le préjudice moral ;
-de condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-de condamner solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] aux dépens dont le procès-verbal de constat ;
-d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses écritures et sur le fondement de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que la demande reconventionnelle tendant à l'octroi de dommages et intérêts de Monsieur [H] [B] est prescrite faute d'avoir été engagée dans le délai de 3 ans à compter des nuisances dont il se plaint, soit dès son arrivée dans les lieux. Elle estime qu'en tout état de cause, il ne produit aucun élément de preuve afin de justifier de son préjudice, de sorte qu'il doit être débouté de sa demande.

A l'appui de ses propres demandes, Madame [D] [E] fait valoir, au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, ainsi que des photographies qu'elle joint, d'importantes dégradations liées à un défaut d'entretien et d'aération (murs et plafonds présentant des traces de saleté, peintures jaunies avec des traces, moisissures sur les stores, dépôt de déchets dans l'appartement, portes de placard abîmées, endommagement du meuble bas de la cuisine, traces de cloques et d'infiltrations sur les murs, fissures du carrelage, entrebâilleur de la porte d'entrée cassé, absence de clapet du panneau de commande du radiateur mural de la pièce principale, meuble du lavabo noirci, moisissures et cloques dans la faïence de la salle de douche, double vitrage de la cuisine cassé, fuite dans le carrelage de la douche entrainant une fuite dans la cave du dessous). Elle fait valoir que l'état des lieux de sortie est incomplet en ce qu'il omet de mentionner certaines dégradations (absence de fonctionnement du mini-aspirateur et du lave-linge séchant, disparition du micro-ondes, entrepôt du lit-mezzanine dans le jardinet, disparition du matelas, remplacement du robinet thermostatique de la douche par un mitigeur, dysfonctionnement du mécanisme de la chasse d'eau, dysfonctionnement du radiateur sèche-serviette). Elle fait valoir que le locataire est à l'origine de ces dégradations, qu'elle a dû réaliser des travaux pour un montant total de 10275,45 euros afin de procéder aux réparations et au changement des équipements manquants et défectueux. Elle expose en outre qu'elle évalue la perte de jouissance des lieux qui en a découlé à 2250 euros, correspondant à trois mois pendant lesquels elle n'a pu louer le bien le temps de la remise en état.

Elle s'oppose enfin à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [H] [B], représenté par son avocat, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande :
-à titre principal, de débouter Madame [D] [E] de l'ensemble de ses demandes ;
-à titre reconventionnel, de condamner Madame [D] [E] à lui verser la somme de 2000 euros en raison du caractère indécent du logement et du défaut d'entretien et de réparation ;
-à titre subsidiaire, de ramener la demande indemnitaire de la partie demanderesse à de plus justes proportions ;
-de débouter Madame [D] [E] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
-de condamner Madame [D] [E] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, qui sera recouvrée par Maître Léna Bojko dans les conditions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
-de condamner Madame [D] [E] aux entiers dépens.

Dans ses écritures, Monsieur [H] [B] soutient que l'état dégradé du logement à son départ ne lui est pas imputable. Il expose que le mini-aspirateur n'était pas mentionné dans l'état des lieux d'entrée, que le lave-linge séchant n'a jamais fonctionné, que le réfrigérateur fonctionnait même s'il était sale, et que son état de saleté procède de son départ précipité dans le cadre de l'expulsion, que la présence de cafards était liée à une infestation dans l'immeuble, que le micro-ondes avait cessé de fonctionner après 7 ans d'utilisation en raison de sa vétusté, qu'il a déposé le lit-mezzanine dans le jardin en raison du refus de la bailleresse de le changer alors qu'il ne pouvait plus monter l'échelle en raison de son âge, qu'il ne saurait lui être reproché d'avoir remplacé le robinet thermostatique par un mitigeur dès lors que la bailleresse a elle-même fait remplacer ce mitigeur par un autre mitigeur, que l'état des lieux ne mentionne nullement un dysfonctionnement de la chasse d'eau, que le radiateur sèche-serviette n'est pas mentionné dans l'état des lieux d'entrée car il était déjà hors d'usage. Il soutient que l'état de saleté du logement s'explique par son départ dans le cadre de l'expulsion, que les tâches de moisissures et d'humidité ne sont pas de son fait mais procèdent d'une mauvaise isolation et ventilation du logement, qu'il est normal qu'après dix ans d'occupation, la peinture se soit trouvée jaunie au moment de son départ. Il fait valoir que les fissures sur le carrelage ne relèvent pas de dégradations locatives mais d'un affaissement du sol. Il expose qu'en tout état de cause, le préjudice de jouissance ne saurait être retenu pour la somme de 2250 euros dès lors que le bien est soumis à l'encadrement des loyers et ne peut donc être loué pour plus de 541,09 euros par mois d'une part, et d'autre part que le nouveau locataire a réglé le mois d'août 2022.

A l'appui de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, il fait valoir, sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent dès lors qu'il était infesté de cafards, présentait une mauvaise isolation qui a entrainé des moisissures, et que les murs présentaient des traces d'infiltrations, et que le bailleur s'est abstenu de faire réaliser des travaux pendant dix ans. Il expose enfin qu'il ne saurait être tenu responsable pour s'être abstenu d'alerter au sujet d'infiltrations dans la cave de la voisine dans la mesure où il s'agissait d'un dégât des eaux touchant non pas l'appartement loué mais une cave voisine.

Madame [K] [A], représentée par son avocat, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande :
-de rééchelonner le paiement des réparations locatives sur 24 mois ;
-de débouter Madame [D] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour la perte de jouissance et le préjudice moral 
-de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, Madame [K] [A] expose que si elle tient à assumer sa responsabilité en qualité de caution, elle dispose de faibles ressources financières.

S'agissant de la demande de dommages et intérêts formée par Madame [D] [E] au titre de la perte de jouissance et le préjudice moral, elle considère qu'il n'est pas démontré que l'infestation de cafards est imputable à Monsieur [H] [B].

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Cet article issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 a été rendu applicable aux baux en cours par l'article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dans les conditions de l'article 2222 du code civil (en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieur).

Le délai de prescription auparavant était celui du droit commun, soit cinq ans (article 2224 du code civil).

Sont des causes d'interruption du délai de prescription la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait (article 2240 du code civil) et la demande en justice (article 2241).

En l'espèce, Monsieur [H] [B] soutient dans le corps de ses écritures qu'il a constaté la présence de cafards dès son arrivée dans les lieux, soit dès le 11 avril 2012, et qu'aucune mise en œuvre d'un traitement anti-cafards n'a été mis en place au sein de la copropriété, conduisant à une prolifération des nuisibles. Dès lors qu'il indique lui-même qu'il a connu ce fait dès son arrivée dans les lieux, il disposait d'un délai de trois ans pour agir à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, dans le délai maximum de cinq ans à compter du 11 avril 2012, soit jusqu'au 11 avril 2017. Sa demande ayant été formée à l'audience du 14 février 2024, soit postérieurement au 11 avril 2017, elle sera déclarée prescrite.

S'agissant de la mauvaise ventilation du logement, Monsieur [H] [B] soutient que le logement n'était équipé que d'une bouche d'aération, et ne présentait ainsi aucun système de ventilation permettant une réelle circulation de l'air, et que les murs présentaient en outre des traces d'infiltration. Il indique en avoir informé la propriétaire qui n'a accompli aucun travaux pendant dix ans. Ainsi, et dès lors qu'il soutient avoir alerté la propriétaire sans qu'aucune mesure ne soit prise pendant dix ans, sa demande de réparation du préjudice de jouissance liée à la mauvaise ventilation du logement et aux infiltrations est nécessairement prescrite.

En conséquence, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [H] [B] sera déclarée irrecevable car prescrite.

II.Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [D] [E] pour les dégradations

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l'espèce, un état des lieux d'entrée a été dressé entre les parties de manière contradictoire le 11 avril 2012. Monsieur [H] [B] ayant été expulsé le 4 mai 2022, un état des lieux de sortie a été réalisé par procès-verbal de commissaire de justice le 3 juin 2022. Si la partie demanderesse soutient qu'une partie des dégradations n'est pas mentionnée dans le constat de sortie et présente diverses photographies en complément, ces documents, non datés, ne permettent pas de remettre en cause la valeur probante du constat d'huissier.

Il convient ainsi, pour apprécier de l'état du logement à la sortie par rapport à l'entrée de rapprocher les mentions indiquées sur l'état du 11 avril 2012 avec celles indiquées sur le constat de commissaire de justice du 3 juin 2022.

Sur les meubles

En l'espèce, un inventaire des meubles est joint à l'état des lieux d'entrée du 11 avril 2012 et mentionne que les seuls meubles présents sont : un matelas en mousse (bon état), un oreiller (moyen état), un lit mezzanine/bureau (bon état), un cadre à fleurs (bon état), une couette (état moyen), une housse de couette (bon état), deux taies d'oreiller (bon état), 4 serviettes (état moyen), une table à repasser (bon état), un tabouret (bon état) et une armoire (état moyen).

Il n'est ainsi nullement fait mention d'un aspirateur, d'un lave-linge, d'un réfrigérateur, d'un micro-ondes ou d'un sèche-serviette. Ainsi, faute de prouver la présence et l'état de ces éléments d'équipement lors de l'entrée dans les lieux, aucune dégradation ne saurait être retenue à ce titre.

Le procès-verbal de commissaire de justice du 3 juin 2022 permet de voir que le lit-mezzanine se trouve démonté à l'extérieur de l'appartement, dans la cour. Faute d'avoir été remonté à l'intérieur des lieux, force est de constater que le lit-mezzanine est dégradé, celui-ci étant en plusieurs morceaux à l'extérieur de l'appartement, ce qui engage la responsabilité de Monsieur [H] [B].

S'agissant de l'armoire, le procès-verbal de commissaire de justice du 3 juin 2022 mentionne que l'une des portes est dégondée et désaxée, ce qui correspond à une dégradation locative.

Sur les autres éléments

-Sur la porte d'entrée

L'état des lieux d'entrée ne donne aucune indication sur son état, dès lors qu'il est uniquement mentionné qu'elle présente une serrure avec 4 cannons et que 6 clés ont été remises. L'état des lieux de sortie indique que la porte d'entrée présente quelques traces de salissures à l'intérieur de la porte et que celle-ci est équipée d'un entrebâilleur cassé. Faute d'indication précise plus précise sur son état lors de l'entrée dans les lieux, la partie demanderesse ne prouve pas que les traces de salissure et le fait que l'entrebâilleur soit cassé soit imputable à Monsieur [H] [B].

-Sur la pièce principale 

L'état des lieux d'entrée du 11 avril 2012 indique que les plinthes, le plafond, la porte, l'éclairage, le volet, le garde-corps, les interrupteurs, les prises, le plafonnier, le chauffage et la ventilation sont en état " B ", tandis que le sol et l'étanchéité sont en état " C ". Le constat de commissaire de justice du 3 juin 2022 indique que les murs sont recouverts d'une peinture comprenant des contrastes et jaunie par le temps avec des traces blanchâtres par endroits, quelques traces de frottements et quelques trous de clous, que le mur de droit laisse apparaître des traces d'infiltrations à hauteur des soubassements et notamment en pourtour d'une prise bipolaire de terre avec des cloques importantes, que la peinture du plafond comprend différentes teintes en plusieurs endroits de type auréoles, que le sol présente plusieurs fissures en partie centrale, que le clapet sur le radiateur mural n'est plus présent, qu'il existe des traces de moisissures sur le garde-corps de la fenêtre et l'absence réglette d'aération, que deux stores présentent des traces de moisissures en partie basse, que l'armoire coulissante présente une porte désaxée.

Ainsi, l'état des murs à l'entrée n'est pas indiqué de manière précise, et les plinthes sont en tout état de cause mentionnées avec l'indicateur " B ", ce qui impliquent qu'ils n'étaient pas dans un état neuf. Aussi, la présence de traces par endroits, la présence de quelques trous de clous, et le caractère jaunie de la peinture relèvent de l'usage des lieux et non de dégradations locatives.

En ce qui concerne en revanche les traces d'infiltrations, les cloques et la présence de moisissures visibles à la sortie en différents endroits de la pièce principale, Monsieur [H] [B] n'apporte aucun élément de preuve à l'appui de ses déclarations selon lesquelles elles procèdent d'une absence d'isolation et d'élément de ventilation suffisante du logement, de sorte que ces dégradations relèvent de dégradations locatives.

A l'inverse, si aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987, les menus raccords de peintures et tapisseries et la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque relève des réparations locatives, les fissures présentes au sol dans le constat de sortie, par leur ampleur, relèvent de la responsabilité du bailleur et non de celle du locataire.

-Sur la salle d'eau

L'état des lieux d'entrée mentionne qu'elle se trouve en état " B ", sans que les différents items ne soient précisés, et la mention est en tout état de cause est barrée. Ces mentions ne permettent nullement d'établir l'état réel de la salle de bain lors de l'entrée dans les lieux, de sorte qu'aucune des dégradations mentionnées dans le constat de sortie ne saurait être imputée au locataire.

-Sur la cuisine

L'état des lieux d'entrée mentionne qu'elle se trouve dans un état " B ".

Le constat de sortie mentionne, outre ce qui a déjà été indiqué plus haut au sujet des meubles, qu'elle est accessible par un " béquillage faiblard " qui menace de tomber et qui est dévissé, que la porte présente quelques traces éparses, que la peinture au plafond présente des traces noirâtres, qu'un carreau semble cassé sur la fenêtre, que les plaques de cuisson présentent des traces de rouille. Si les traces éparses sur la porte et sur le plafond relèvent de l'usure normale, en revanche, la dégradation de la porte, et de la fenêtre relèvent de dégradations locatives.

Enfin, l'état des lieux d'entrée mentionne que le logement est très propre, tandis qu'il résulte des photographies prises par le commissaire de justice que l'appartement est dans un grand état de saleté. Or, le maintien en état de propreté des parties intérieures relève effectivement des réparations incombant au locataire, conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987. Si Monsieur [H] [B] soutient que l'état du logement à la sortie procède du délai d'un mois s'étant écoulé entre son expulsion et les constatations, il n'en demeure pas moins que c'est faute de départ volontaire des lieux que son expulsion a été diligentée, et qu'en tout état de cause, cette circonstance n'est pas de nature à l'affranchir de son obligation de procéder aux réparations locatives.

Il doit donc être condamné à indemniser la bailleresse pour les dégradations constatées.

La facture du 4 août 2022 adressée par la SARL ZKTRAVAUX à la partie demanderesse fait état de nombreuses prestations, dont une partie de procèdent pas de réparations locatives. En effet, et au regard de ce qui a été précédemment dit, il ne revient pas au défendeur de s'acquitter des travaux de carrelage, de fourniture et de plomberie. En revanche, la facture mentionne que les travaux de peinture se sont élevés à la somme de 3494,36 euros de sorte que la partie demanderesse justifie du montant de son préjudice à ce titre.

En revanche, s'agissant de la recherche de fuite accomplie le 26 janvier 2022, la facture est au nom de la société la Domaniale, à l'attention de Monsieur [L], et non à celle de la partie demanderesse, de sorte qu'elle ne justifie aucun préjudice à ce titre. Il en va de même pour la facture du 25 février 2022, adressée à Madame [F], et non à la bailleresse.

Par ailleurs, les factures auprès de Electro-Dépôt et Conforama ne précisent pas à quelles prestations à se rapportent de sorte qu'elles ne permettent pas à Madame [D] [E] de justifier de son préjudice.

Enfin, les frais liés au changement de serrures selon la facture du 4 mai 2022 procèdent de la mise en œuvre de la procédure d'expulsion ordonnée par la décision du 30 mars 2021, et non des dégradations locatives.

Il résulte ainsi de ces éléments que Madame [D] [E] justifie du montant des dégradations locatives pour la somme de 3494,36 euros, de sorte Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A], en sa qualité de caution, seront solidairement condamnés à lui verser cette somme.

III.Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [D] [E] en réparation du préjudice de jouissance et moral

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour pouvoir prétendre à des dommages et intérêts, la partie demanderesse doit apporter la preuve d'un manquement contractuel lui ayant causé un préjudice.

En l'espèce, Madame [D] [E] n'apporte en premier aucun élément de preuve à l'appui de sa demande de réparation du préjudice moral qu'elle invoque. Cette demande n'est donc pas fondée.

En second lieu, elle soutient qu'en raison des dégradations locatives, les lieux ont été infestés par des cafards et qu'elle n'a ainsi pu relouer le bien pendant trois mois entre le mois de juin 2022 et d'août 2022. Or, le procès-verbal de constat du 3 juin 2022 ne mentionne nullement la présence de cafards d'une part, et d'autre part, il ne résulte d'aucune pièce versée au dossier que la présence de cafards constatés par les locataires ayant occupé les lieux à compter du 1er août 2022 soit imputable à Monsieur [H] [B]. En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance sera rejetée.

IV.Sur la demande de délais de paiement formée par Madame [K] [A]

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [K] [A], caution solidaire de Monsieur [H] [B], justifie, au regard de l'avis d'imposition établi en 2023 sur les revenus 2022, n'avoir perçu aucune ressource pour l'année 2022. Elle ne verse néanmoins aucun élément permettant d'actualiser sa situation financière au jour de l'audience, de sorte qu'elle ne justifie pas se trouver dans l'incapacité de s'acquitter en une seule échéance des sommes auxquelles elle a été condamnée.

En conséquence, sa demande de délai de paiement sera rejetée.

V.Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A], succombant, seront condamnés aux dépens in solidum. Il n'y a en revanche pas lieu d'y inclure les frais de constat de commissaire de justice du 3 juin 2022 dès lors qu'elle ne justifie pas de l'impossibilité d'y procéder de manière amiable.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner in solidum Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] à verser à Madame [D] [E] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature de l'affaire n'est pas incompatible avec le maintien de l'exécution provisoire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable car prescrite la demande reconventionnelle de Monsieur [H] [B] tendant à la réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne solidairement Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] à verser à Madame [D] [E] la somme de 3494,36 euros au titre des réparations locatives ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Madame [D] [E] au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par Madame [K] [A] ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] à verser à Madame [D] [E] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [B] et Madame [K] [A] aux dépens ;

Rejette la demande de Madame [D] [E] tendant à inclure dans les dépens les frais de constat par commissaire de justice du 3 juin 2022 ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit ;

La greffièreLa juge des contentieux de la protection













Décision du 12 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05812 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KR4