Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 8 avril 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00048 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSXG

MINUTE N° : 



Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 08 AVRIL 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Me Dévi MOUTOUSSAMY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
Madame [P] [S] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey AGNEL,

Assisté de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Mars 2024


DÉCISION :

Réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE

La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) a donné à bail à Madame [W] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] selon contrat du 9 mars 2018, moyennant un loyer mensuel de 765,64 euros charges comprises.

Par un acte sous seing privé du 12 mars 2018, Madame [P] [S] [N] s'est portée caution solidaire des engagements de Madame [W] [U].

La société CDC HABITAT est devenue propriétaire de l'appartement aux termes d'un acte de vente du 10 juillet 2020.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 juillet 2022, pour la somme en principal de 1.976,48 euros correspondant aux loyers et charges impayés. 

Par actes de commissaire de justice des 26 et 29 décembre 2023, la société CDC HABITAT a fait assigner Madame [W] [U] et Madame [P] [S] [N], en sa qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [W] [U], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; 
- l'autorisation de faire enlever les meubles laissés dans le logement lors de la restitution des clefs, aux frais et aux risques de Madame [W] [U], étant précisé qu'ils seront réputés abandonnés et qu'ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix ;
- la condamnation solidaire de Madame [W] [U] et Madame [P] [S] [N] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 9.948,88 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.976,48 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus de la somme due ;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 792,44 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 4 mars 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 12.386,85 euros.

Bien que régulièrement convoquées par actes de commissaire de justice signifiés les 26 et 29 décembre 2023 respectivement à personne et selon procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [W] [U] et Madame [P] [S] [N] ne se sont ni présenté à l'audience, ni fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Madame [W] [U] et Madame [P] [S] [N] étant non comparantes lors de l'audience du 4 mars 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 27 décembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations du 26 et 29 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 9 mars 2018 contient une clause résolutoire dans son article 16 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [W] [U] le 22 juillet 2022, pour la somme en principal de 1.976,48 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 22 septembre 2022. 

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [W] [U] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 22 septembre 2022, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. 

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [W] [U] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 12.225,28 euros à la date du 27 février 2024. Madame [W] [U] et Madame [P] [S] [N], non comparantes à l'audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [W] [U] et Madame [P] [S] [N], en sa qualité de caution solidaire, à verser à la société CDC HABITAT la somme de 12.225,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 27 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 1.976,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. 

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."


Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et en l'absence de Madame [W] [U] à l'audience, il n'y a pas lieu d’accorder des délais de paiement d'office.

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement qui demeure à ce stade purement hypothétique, ni de prévoir qu'ils seront réputés abandonnés et qu'ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix.

Ces chefs de demande doivent être rejetés.

Madame [W] [U] et Madame [P] [S] [N] seront également condamnés solidairement à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 792,44 euros révisable, à compter du 1er mars 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [U] et Madame [P] [S] [N], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

Au regard de l'équité et des situations respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Madame [W] [U] et Madame [P] [S] [N] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mars 2018 entre la société BLI et Madame [W] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies au 22 septembre 2022.

CONDAMNE solidairement Madame [W] [U] et Madame [P] [S] [N] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 12.225,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 27 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022 sur la somme de 1.976,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement.

EN CONSÉQUENCE : 

ORDONNE à Madame [W] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Madame [W] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [W] [U] et Madame [P] [S] [N] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 792,44 euros révisable, à compter du 1er mars 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [W] [U] et Madame [P] [S] [N] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et Madame Loïs DECAESTEKER, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE