Cour d'Appel · 5ème Chambre — 10 avril 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 145



N° RG 21/02975 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RUDU













Mme [R] [B]



C/



Mme [F] [U]

M. [O] [T] [X] [S]

Mme [O] [L] épouse [S]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Abras (+ afm)

 Me Fouquaut

 Me Bourges







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Février 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 10 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [R] [B]

née le 02 Janvier 1983 à [Localité 8], de nationalité française 

[Adresse 3]

[Localité 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/001500 du 19/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)

Représentée par Me Fadigui DEMBELE substituant Me Clélia ABRAS, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES





INTIMÉS :

Madame [F] [U]

née le 09 Mars 1943 à [Localité 5], de nationalité française, retraitée

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Arnaud FOUQUAUT, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Émeline HAMON, plaidant, avocat au barreau de VANNES





Monsieur [O] [T] [X] [S]

né le 21 Avril 1965 à [Localité 10], de nationalité française, artisan paysagiste

[Adresse 7]

[Localité 2]

Madame [O] [L] épouse [S]

née le 03 Octobre 1965 à [Localité 10], de nationalité française, fonctionnaire

[Adresse 7]

[Localité 2]



Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Nicolas MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ)-DAVID-MALLEBRERA-BRET-DIBAT, plaidant, avocat au barreau de VANNES





Par contrat du 22 août 2016, Mme [O] [L] épouse [S] et M. [O] [S] ont donné à bail à Mme [R] [B] une maison à usage d'habitation située au lieudit [Localité 6] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 900 euros. 

Un dépôt de garantie a été fixé dans le contrat à la somme de 900 euros.



Un engagement de caution au nom de Mme [F] [U] a été joint au contrat.



Par courrier du 11 octobre 2018, Mme [R] [B] a informé ses bailleurs de son souhait de résilier le bail au 31 octobre 2018, ce qu'ils ont accepté.



Mme [R] [B] a quitté les lieux sans qu'un état des lieux de sortie ne soit réalisé.



Considérant que la maison avait subi plusieurs dégradations, les bailleurs ont fait appel à un huissier pour l'établissement d'un procès-verbal de constat.



Estimant que des loyers sont demeurés impayés et des réparations locatives devaient être réalisées, les époux [S] ont fait citer Mme [R] [B] et Mme [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Vannes.



Par jugement du 31 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes a :

- constaté que l'acte de caution solidaire du 21 août 2016 n'a pas été rédigé par Mme [F] [U],

- débouté les époux [S] de leurs demandes de condamnation solidaire en paiement formées à l'encontre de Mme [F] [U], en qualité de caution,

- rejeté la demande d'indemnisation formée par Mme [F] [U] à l'encontre des époux [S],

- condamné Mme [R] [B] à verser aux époux [S] la somme de 986 euros au titre des impayés de loyers et 163 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2018,

- condamné Mme [R] [B] à verser aux époux [S] la somme de 14 927 euros au titre des dégradations locatives occasionnées dans le logement loué,

- débouté les époux [S] de leur demande en réparation formée contre Mme [F] [U],

- condamné Mme [R] [B] à verser aux époux [S] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de Mme [F] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [R] [B] aux entiers dépens de la procédure,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.



Le 12 mai 2021, Mme [R] [B] a interjeté appel de cette décision.



Par ordonnance du 26 octobre 2021, le premier président a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire dont est assorti le jugement du 31 décembre 2020.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 novembre 2021, Mme [B] demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- infirmer le jugement du 31 décembre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Vannes,

Sur la dette de loyers et la taxe d'ordures ménagères de 2018 :

- constater qu'elle n'est pas redevable d'une quelconque somme d'argent à l'égard des époux [S] et qu'elle n'est pas tenue de leur régler la somme de 986 euros au titre des impayés de loyers et 163 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2018,

Sur les frais de réparation : 

- constater que lorsqu'elle a quitté les lieux, ceux-ci étaient en bon état et qu'elle n'est pas responsable des dégradations évoquées par les époux [S] et qu'elle n'est pas tenue de leur régler la somme de 14 927 euros à ce titre,

Sur la caution : 

- constater que Mme [F] [U] était caution solidaire, et en conséquence qu'elle était tenue solidairement des dettes de Mme [R] [B] jusqu'à l'expiration du bail,

À titre subsidiaire, si la cour estime que Mme [R] [B] est redevable des sommes : 

- ordonner la compensation entre les sommes mises à sa charge et le dépôt de garantie d'un montant de 900 euros conservé par les époux [S],

- lui accorder un délai de grâce sous forme d'échelonnement (à hauteur de 50 euros par mois maximum), ou de report de deux années du paiement de sa dette,

- condamner solidairement Mme [F] [U] au paiement des dettes de Mme [R] [B],

En tout état de cause : 

- débouter les époux [S] et Mme [F] [U] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- statuer ce que de droit quant aux dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 30 août 2021, les époux [S] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes en date du 31 décembre 2020 en ce qu'il a :

* condamné Mme [R] [B] à leur verser la somme de 986 euros au titre des impayés de loyers et 163 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2018,

* condamné Mme [R] [B] à leur verser la somme de 14 927 euros au titre des dégradations locatives occasionnées dans le logement loué,

* condamné Mme [R] [B] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au titre des dépens,

- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande au titre du remplacement des ouvertures et condamner Mme [B] à leur payer la somme de 3 343,37 euros à ce titre,

En toute hypothèse, 

- condamner Mme [R] [B] en 3 000 euros d'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens,

- ordonner la distraction des dépens au profit de la SELARL Luc Bourges en application de l'article 699 du code de procédure civile.









Par dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2024, Mme [F] [U] demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* constaté que l'acte de caution solidaire du 21 août 2016 n'a pas été rédigé par elle,

* débouté les époux [S] de leurs demandes de condamnation solidaire en paiement formées à son encontre en qualité de caution,

À titre infiniment subsidiaire,

- ordonner la vérification de l'écriture de Mme [F] [U] en la comparant à d'autres écrits rédigés de sa main,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [R] [B] comme étant mal fondées,

- condamner Mme [R] [B] au versement d'une somme de 2 400 euros à Mme [F] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [R] [B] aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Mme [B] explique qu'elle a dû quitter le logement après une violente altercation avec son conjoint, et qu'à son retour en septembre 2018, elle s'est rendue compte que les époux [S] avaient changé les serrures. Elle précise qu'elle n'a pu revenir à la maison avant le 31 octobre 2018 et que M. [S] a stocké ses meubles et effets personnels dans un box le temps qu'elle puisse les chercher.



Elle conteste devoir la somme de 986 euros au titre des impayés de loyers et la somme de 163 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2018 et signale que les époux [S] ont conservé le dépôt de garantie pour 900 euros.



Elle expose qu'aucun état des lieux de sortie n'a été établi par les parties, que l'intégralité des dégradations ne sont pas de son fait. Elle soutient que les dégradations commises en 2017 par son ex-conjoint ont été réparées.



Concernant l'engagement de caution de Mme [U], elle indique que cette dernière est la belle-mère de son ancien conjoint et qu'elle a bien signé l'acte de caution.



Elle fait état de sa situation professionnelle et estime être une débitrice de bonne foi.



En réponse, les époux [S] déclarent que Mme [B] s'est illustrée régulièrement par des retards de loyer, lesquels, lorsqu'ils étaient payés, l'étaient en espèces et parfois par Mme [U].

Ils affirment que Mme [B], après leur avoir annoncé une résiliation du bail le 31 octobre 2018, est partie sans les prévenir et en laissant les lieux ouverts.

Ils signalent que Mme [B] a laissé dans l'immeuble l'ensemble de ses affaires dans un capharnaüm des plus total et avec de nombreuses dégradations.



Ils invoquent un arriéré locatif et le défaut de paiement de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2018.



Ils affirment qu'ils ont dû procéder à la remise en état des ouvertures de la salle à manger et de la cuisine dégradées par la locataire.



Ils s'opposent à la demande en délais de paiement.







Mme [U] prétend que l'écriture de l'acte de cautionnement n'est pas clairement la sienne, et que l'acte du 21 août 2016 n'est pas rédigé par elle ainsi que le chèque du 17 avril 2018.



Elle considère que cet engagement de caution est excessif au regard de sa retraite.



- Sur les loyers.



Au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Devant la cour, Mme [B] affirme avoir réglé la taxe sur les ordures ménagères et qu'aucune somme n'est due au titre des loyers.

Force est de constater qu'elle ne verse au dossier aucune pièce justificative.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] à payer aux époux [S] la somme de 986 euros au titre des impayés de loyer et la somme de 163 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2018.



Il n'est pas fait droit à la demande de Mme [B] concernant le dépôt de garantie, qui sera déduit sur le montant des réparations locatives.



- Sur les réparations locatives.



Le constat du 5 novembre 2018 mentionne notamment :

- à l'extérieur :

- un luminaire arraché en façade arrière,

- des points de fixation du grillage du jardin dégradés,

- le dégagement de l'entrée :

- il est sale, 

- des crayonnages noirâtres sur les murs ainsi que des traces de clous,

- un choc sur le mur droit,

- la face intérieure de la porte est sale,

- le salon-séjour :

- la pièce est sale, ainsi que les murs,

- reprises grossières masquant des inscriptions sur le papier peint,

- trous de vis,

- chocs au plafond,

- les vitrages et les châssis sont sales,

- une poignée manquante pour le vantail droit de la baie vitrée,

- le volet électrique comporte des lames cassées en partie basse,

- l'arrêt du portail gauche de la baie est absent,

- un enjoliveur de prise est manquant,

- la cuisine :

- la pièce est sale, y compris le plafond, les placards muraux et les rangements,

- le papier peint est dégradé,

- salissures et reprises grossières et crayonnages,

- les vitrages et châssis de l'ouverture extérieure sont sales,

- l'ouverture oscillo-battante ne fonctionne pas,

- un frein de porte cassé dans un placard,

- étagère sous l'évier est dégradée et hors d'usage,

- point de fixation haute de la porte de placard est cassé,

- le pilier du mange-debout a été déposé,

- 3 tiroirs cramés côté four,

- le plateau des meubles de rangement sont dégradés,

- absence des plinthes des éléments de cuisine,



- équipements électroménagers sales et détériorés,

- les feux de la plaque de cuisson sont absents pour 3 des 4 feux,

- une grille de plaque de cuisson absente et la grille restante est tordue,

- la hotte aspirante semble hors d'usage,

- absence de bouche de ventilation,

- le garage :

- encombré et sale,

- la porte de garage automatique ne fonctionne pas,

- un luminaire déboîté,

- brûlures sur le coffret électrique,

- un éclat sur carreau de carrelage,

- la chambre parentale :

- la pièce est sale,

- salissures sur les murs et des chocs,

- chocs au niveau de la tête de lit,

- reprises grossières des chocs,

- un mur peint avec tâches de peinture sur interrupteur,

- porte d'accès arrachée,

- étagère cassée dans la penderie,

- la salle de douche :

- sale,

- dégradations au niveau de la baguette bois supérieure de la porte coulissante d'accès,

- éclat sur le radiateur sèche-serviette,

- marques bleuâtres sur le radiateur,

- les WC :

- sales,

- porte d'accès cassée,

- pas d'abattant ni couvercle,

- la bouche d'aspiration comporte des lames cassées, 

- la cage d'escalier :

- les garde-corps sont cassés,

- la rampe d'escalier a été arrachée,

- les parois comportent des salissures, des crayonnages et des trous,

- lés arrachés,

- reprise grossière au plafond

- le palier :

- sale,

- absence du seuil de porte,

- la salle d'eau :

- état de saleté avancé,

- la chambre 1 :

- sale,

- arrachement de mélaminé au niveau d'une étagère,

- inscriptions et crayonnages au niveau du velux,

- les portes de placards ont des frottements,

- la chambre 2 :

- sale,

- crayonnages sur les murs,

- trace de choc sur le mur,

- la poignée de la porte est dégradée,

- une des portes de placard est sortie du rail et abîmée,

- la chambre 3 :

- sale,

- reprise grossière au niveau d'une tringle,

- trace de choc sur le mur,

- la plaque de la poignée de porte est dévissée,

- les portes de placard sont sorties du rail,

- un tiroir cassé dans le placard,

- absence de la télécommande du velux,

- les WC :

- sales,

- l'abattant est mal fixé,

- les clés :

- absence de clés des portes intérieures,

- une clé sur 3 de la porte d'entrée,

- un clé sur 3 de la porte d'accès au jardin,

- la télécommande du garage est absente,

- les pièces sont encombrées par des meubles, des caisses, des vêtements, des jouets ; le jardin par une épave de voitures, un trampoline, un toboggan, une piscine, un scooter, des meubles, bacs à fleurs.



Ce constat est suffisant pour établir l'état du logement tel que laissé par Mme [B] à son départ.



L'état des lieux d'entrée effectué le 22 août 2016 ne consigne aucune remarque particulière.



Mme [B] ne justifie pas avoir quitté les lieux en septembre 2018, pour ne plus y revenir. 

L'état du logement dans le constat du 5 novembre 2018 démontre que le logement n'a pas été reloué, notamment par son encombrement des meubles et objets divers laissés par la locataire.



Dans sa lettre de congé du 11 octobre 2018, Mme [B] écrit : 'au cours de la première année, j'ai hébergé mon conjoint, le père des enfants, M. [Y] [M] (...) qui a commis des dégradations au domicile (fenêtres cassées, portes cassées, cuisine abîmée, cf voir état des lieux) qui ont été constatée par la gendarmerie de [Localité 10] en août 2017".



Les bailleurs justifient avoir fait réparé les dégradations citées ci-dessus pendant le temps de l'occupation du logement par Mme [B].



Les époux [S] justifient le montant des réparations locatives à hauteur de :

- 4 046,90 euros au titre de la remise en état de la cuisine,

- 9 811,23 euros au titre de la remise en état de la peinture,

- 3 343,37 euros au titre du remplacement des ouvertures dégradées,

- 270 euros au titre de la remise en état du jardin.

- 800 euros au titre du nettoyage,

soit un total de 18 271,50 euros, ramené à la somme de 18 270,37 conformément à la demande des époux [S].



Il convient de déduire le dépôt de garantie pour un montant de 900 euros.

Il reste dû la somme de 17 370,37 euros.



Le jugement est infirmé sur le montant de la somme retenue au titre des réparations locatives



- Sur les délais de paiement.



En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Les documents communiqués par Mme [B] sont partiels et ne permettent pas une analyse de la situation financière de l'intéressée.

Cette dernière ne propose aucun échéancier alors que la somme due aux bailleurs (qui ne sont pas de bailleurs institutionnels) est conséquente.



Il n'est pas fait droit à la demande en délais.



- Sur la caution.



Au visa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque de la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ses formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.



Il résulte de la comparaison des mentions manuscrites de l'acte notarié du 2 juillet 2010 avec l'acte de caution du 21 août 2016 que Mme [U] n'est pas la rédactrice de l'acte du caution.



La signature portée sur l'acte de caution est proche de celle figurant dans les pièces versées au dossier sans être complètement identique, s'agissant pourtant d'une signature simple.



Aucune pièce du dossier ne justifie que Mme [U] a eu, en sa possession, la copie du bail.



Le doute sur cet acte de cautionnement justifie la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les époux [S] de leur demande dirigée contre Mme [U].



- Sur les autres demandes.



Succombant en appel, Mme [B] est condamnée à payer à Mme [U] la somme de 1 500 euros et aux époux [S] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmés.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf celle concernant le montant des réparations locatives ;



Statuant à nouveau,

Condamne Mme [R] [B] à payer à M. [O] [S] et Mme [O] [L] épouse [S] la somme de 17 370,37 euros au titre des réparations locatives ;



Y ajoutant,

Déboute Mme [R] [B] de sa demande en délais de paiement ;



Condamne Mme [R] [B] à payer à Mme [F] [U] la somme de 1 500 euros et à M. [O] [S] et Mme [O] [L] épouse [S] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [R] [B] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle.



Le greffier, La présidente,