Cour d'Appel · 2ème Chambre — 11 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /24 DU 11 AVRIL 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/01250 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FF7U 

Jonction par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 26 juin 2023 avec la procédure référencée : n° RG 23/01266 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FGA5



Décision déférée à la cour : 

jugement du Juge des contentieux de la protection de Verdun, R.G. n° 22/00350, en date du 25 mai 2023, 



APPELANTS :

Monsieur [D] [I], 

domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004108 du 30/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)



Monsieur [W] [P], 

domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY





INTIMÉ :

Monsieur [G] [J], 

domicilié [Adresse 3]

Représenté par Me Fabrice HAGNIER, avocat au barreau de MEUSE





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 21 Mars 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport, 

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;



A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 11 Avril 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par contrat du 1er octobre 2017, M. [G] [J] a donné à bail à MM. [D] [I] et [W] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (55) moyennant un loyer mensuel de 450 euros. Par acte du 29 novembre 2017, M. [T] [I] s'est porté caution solidaire de MM. [D] [I] et [W] [P] pour le paiement des loyers. 



Le 6 décembre 2021, le bailleur a fait délivrer à MM. [I] et [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 7 984,76 euros au titre des loyers impayés. Cet acte a été dénoncé à M. [T] [I] le 10 décembre 2021.



M. [J] a saisi le juge des contentieux de la protection de Verdun, par assignation du 26 avril 2022, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation des locataires et de la caution au paiement d'indemnités d'occupation, d'impayés locatifs et de dégradations locatives. 



M. [I] et M. [P] ont quitté les lieux le 25 août 2022.



Par jugement du 25 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de Verdun a :



- prononcé la nullité de l'acte de cautionnement conclu par M. [T] [I] et débouté M. [J] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre M. [T] [I],

- constaté la résiliation, à la date du 7 février 2022, du contrat de bail conclu entre les parties le 17 octobre 2019 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4],

- constaté que la demande d'expulsion formée par M. [J] est sans objet, par conséquent l'en déboute,

- constaté que la demande d'indemnité d'occupation pour la période postérieure au départ des locataires formée par M. [J] est sans objet, par conséquent l'en déboute,

- condamné solidairement M. [I] et M. [P] à payer à M. [J] la somme de 9 664 euros au titre des arriérés de loyers, échéance d'avril 2022 incluse,

- condamné solidairement M. [I] et M. [P] à payer à M. [J] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2022 et jusqu'au 25 août 2022,

- condamné solidairement M. [I] et M. [P] à payer à M. [J] la somme de 400 euros au titre des dégradations locatives,

- condamné M. [J] à payer à M. [I] et M. [P] chacun la somme de 1 000 euros chacun de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

- débouté M. [J] de sa demande au titre des dégradations locatives,

- débouté M. [I] et M. [P] de leur demande de remboursement de loyer,

- constaté l'existence de créances réciproques entre les parties,

- ordonné la compensation des sommes dues par M. [I] et M. [P] avec celles dues par M. [J],

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné M. [J] aux dépens,

- condamné M. [J] à payer à M. [I] et M. [P] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration enregistrée le 13 juin 2023, MM. [I] et [P] ont interjeté appel du jugement précité, en ce qu'il a constaté la résiliation, à la date du 7 février 2022, du contrat de bail, en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à M. [J] la somme de 9 664 euros au titre des arriérés de loyers ainsi que la somme de 400 euros au titre des dégradations locatives et une indemnité d'occupation mensuelle et en ce qu'il les a déboutés de leur demande de remboursement de loyer et de constat de l'état d'insalubrité du logement.



Par déclaration enregistrée le 15 juin 2023, M. [I] et M. [P] ont interjeté appel du jugement précité, en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail, en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à M. [J] la somme de 9 664 euros au titre des arriérés de loyers ainsi que la somme de 400 euros au titre des dégradations locatives et une indemnité d'occupation mensuelle, en ce qu'il les a déboutés de leur demande de remboursement de loyer et de constat de l'état d'insalubrité du logement et en ce qu'il a condamné M. [J] à leur payer chacun la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.



Par ordonnance du 26 juin 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures.



Par conclusions déposées le 6 septembre 2023, MM. [I] et M. [P] demandent à la cour de :



- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une somme de 9 664 euros au titre des arriérés de loyers, en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle du 1er mai 2022 au 25 août 2022, en ce qu'il les a condamnés à payer 400 euros au titre des dégradations locatives, en ce qu'il les a déboutés de leur demande de remboursement de loyers et, statuant à nouveau, 

- débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamner M. [J] à leur payer une somme de 13 275 euros à titre de remboursement de loyers ainsi qu'à chacun une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- ordonner la compensation judiciaire entre lesdites sommes et les sommes dont resteraient éventuellement redevables les locataires,

- condamner M. [J] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.





Par conclusions déposées le 5 décembre 2023, M. [J] demande à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- constaté la résiliation à la date du 7 février 2022 du bail,

- constaté que la demande d'expulsion formée était sans objet,

- constaté que la demande d'indemnité d'occupation pour la période postérieure au départ des locataires formée par M. [J] était sans objet,

- condamné solidairement M. [I] et M. [P] à payer à M. [J] la somme de 9 664 euros au titre des arriérés de loyers, échéance d'avril 2022 incluse,

- condamné solidairement M. [I] et M. [P] à payer à M. [J] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dûes si le bail s'était poursuivi à compter du 1er mai 2022 jusqu'au 25 août 2022,

- infirmer partiellement le jugement entrepris pour le surplus en ce qu'il a condamné solidairement M. [I] et M. [P] à payer à M. [J] la somme de 400 euros au titre des dégradations locatives.

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement M. [I] et M. [P] à payer à M. [J] la somme de 5 160,22 euros au titre des réparations locatives,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [J] de sa demande au titre des dégradations locatives,

- infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'existence d'une créance réciproque entre les parties,

- infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la compensation des sommes dues par [I] et M. [P] avec celles dues par M. [J],

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les parties de leurs plus amples demandes,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [J] aux dépens,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [J] à payer à M. [I] et M. [P] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement M. [I] et M. [P] à payer à M. [J] la somme de 5 160 euros au titre des dégradations locatives,

- condamner solidairement M. [I] et M. [P] à payer à [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. [I] et M. [P] aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2024.



MOTIFS



Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif du jugement en ce qu'il a : 



- prononcé la nullité de l'acte de cautionnement conclu par M. [T] [I] et débouté M.[J] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre M. [T] [I],

- constaté la résiliation du bail à la date du 7 février 2022, 

- constaté que la demande d'indemnité d'occupation pour la période postérieure au départ des locataires (25 août 2022) formée par M. [J] était devenue sans objet et l'en a par conséquent débouté,

- constaté que la demande d'expulsion formée par M. [J] était devenue sans objet et l'en a par conséquent débouté.



Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation



Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés à payer une somme de 9 664 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2022, en faisant valoir qu'il n'existerait pas de décompte précis des échéances de loyers réclamés. Ils sollicitent également, dans le dispositif de leurs écritures, l'infirmation du jugement ce qu'il les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle du 1er mai au 25 août 2022, sans cependant préciser dans le corps de leurs conclusions un quelconque moyen au soutien de cette prétention comme ils y sont pourtant tenus aux termes de l'article 954 du code de procédure civile. Le bailleur sollicite la confirmation du jugement de ces chefs.



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



En l'espèce, le bailleur a versé aux débats des décomptes précis et datés faisant ressortir, compte tenu des versements justifiés par les locataires, un arriéré locatif d'un montant de 9 664 euros arrêté au 30 avril 2022 dont MM. [I] et [P] ne justifient pas s'être acquittés, étant souligné que la prescription triennale lapidairement invoquée par eux n'est pas applicable, l'assignation ayant été délivrée le 26 avril 2022 alors que le plus ancien impayé de loyer figurant au décompte date de mai 2020. 



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a, en présence d'une clause de solidarité figurant au bail, condamné solidairement MM. [I] et [P] à payer à M. [J] la somme de 9 664 euros, échéance d'avril 2022 incluse. 

C'est également à bon droit que le premier juge a condamné solidairement MM. [I] et [P] à payer à M. [J] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2022 et jusqu'au 25 août 2022.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs. 



Sur le caractère décent du logement



Le premier juge a condamné M. [J] à payer à MM. [I] et [P], chacun, la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice occasionné par le caractère non décent du logement, tout en rejetant leur demande de réduction du loyer depuis le début du bail. 



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Par ailleurs l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : disposer de dispositifs de retenue des personnes et permettre une aération suffisante.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est quant à lui notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.



Par ailleurs aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, il convient tout d'abord de relever que MM. [I] et [P] n'ont adressé aucune réclamation au propriétaire relativement à d'éventuels désordres. 



Il ne se sont plaints de l'état du logement qu'auprès des services de la préfecture quelques jours avant leur départ des lieux (le 25 août 2022), et notamment après que M. [J] ne les a assignés devant le tribunal (en avril 2022), de telle sorte que le rapport a été établi le 30 août 2022, alors qu'ils n'étaient plus dans les lieux. Il résulte de ce rapport que :



- l'installation électrique est globalement vétuste, un diagnostic étant préconisé ;

- un dispositif de ventilation est absent dans la cuisine, les bouches de ventilation de la salle de douche et des WC étant estimées non efficaces et la porte d'une chambre n'étant pas assez détalonnée, ce qui perturbe la ventilation ;

- deux chambres ne sont pas dotées de dispositifs de retenue sur fenêtres ;

- une cheville de fixation est sortie du ballon d'eau chaude sanitaire, les locataires, à qui incombe l'entretien annuel de la chaudière, ne versant cependant aux débats aucun justificatif de ce qu'ils y ont bien procédé.



Ces désordres, caractérisés essentiellement par une ventilation qui n'est pas optimale et l'absence de garde corps à deux fenêtres, ce qui représente un danger potentiel, ne sont pas suffisants pour justifier une réduction du loyer mais sont constitutifs d'un préjudice de jouissance qu'il convient d'évaluer à hauteur de 1 000 euros pour chacun des locataires, de telle sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les dégradations locatives



Le premier juge a condamné MM. [I] et [P] à payer au titre des dégradations locatives une somme de 400 euros pour le nettoyage des lieux loués. MM. [I] et [P] sollicitent l'infirmation de ce chef en estimant n'avoir commis aucune dégradation et M. [J] sollicite leur condamnation au paiement d'une somme de 5 160,22 euros.



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. 



L'article 1er du décret du 26 août 1987 précise que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure.



En l'espèce, l'état des lieux d'entrée mentionne que le logement est dans un état moyen.



Le procès-verbal de constat réalisé par huissier, à la demande du bailleur, le 31 août 2022, mentionne que l'ensemble des pièces du logement sont sales, avec des sols et des murs en mauvais état, ce qui caractérise des dégradations locatives allant au-delà de l'usure normale d'un appartement occupé pendant 5 ans et résultant de l'absence d'entretien et de nettoyage normal des lieux.



Il en ressort que M. [J] est bien fondé à solliciter la condamnation de MM. [I] et [P] à rembourser les frais de nettoyage et de remise en état des murs et des sols qui seront justement évalués à la somme de 1 000 euros, le bailleur n'étant en revanche pas fondé à mettre à la charge de ses anciens locataires la désinfection du logement dont la nécessité n'apparaît aucunement justifiée par les pièces versées aux débats ni la réfection de l'installation électrique dont la dégradation alléguée ne ressort pas du procès-verbal d'huissier du 31 août 2022 et qui est de surcroît décrit par les services de la préfecture comme étant dans un état de vétusté justifiant un diagnostic.



Sur la compensation

Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. 



MM. [I] et [P] demandent que soit opérée une compensation entre le montant de leur dette et la somme qui leur est due par M. [J]. 



C'est à bon droit que le premier juge a constaté l'existence de créances réciproques entre les parties et a ordonné la compensation des sommes dues par M. [I] et M. [P] avec celles dues par M. [J].



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



MM. [I] et [P] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [J] au paiement d'une somme de 500 euros et, statuant à nouveau, de dire n'y avoir pas lieu à application de l'article 700 au titre de la procédure de première instance, mais dire y avoir lieu de condamner insolidum à ce titre à hauteur d'appel MM. [I] et [P] à payer à M. [J] une somme de 1 500 euros. 



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



Infirme le jugement uniquement en ce qu'il a condamné MM. [I] et [P] à payer à M. [J] une somme de 400 euros au titre des dégradations locatives et en ce qu'il a condamné M. [J] aux dépens ainsi qu'à payer à MM. [I] et [P] une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Confirme le jugement pour le surplus ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ;



Condamne solidairement MM. [I] et [P] à payer à M. [J] une somme de 1 000 euros au titre des dégradations locatives ; 



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;



Condamne in solidum MM. [I] et [P] à payer à M. [J] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;



Condamne insolidum MM. [I] et [P] aux entiers dépens ; 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,









Minute en neuf pages.