Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 4 avril 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 04/04/2024





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/05477 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T5P6



Jugement (N° 21/00401)

rendu le 16 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Douai







APPELANT



Monsieur [C] [I]

né le 07 mars 1988 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté par Me Florent Mereau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué aux lieu et place de Me Etienne Chevalier, avocat



INTIMÉE



La SAS Brick Immo des Hauts-de-France

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 2]



représentée par Me François-Xavier Lagarde, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 22 janvier 2024, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Anaïs Millescamps



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller







ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 avril 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 janvier 2024 



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La SAS Brick Immo des Hauts de France (ci-après, « la société Brick Immo'»), qui exerce l'activité d'agence immobilière, a reçu de la Fondation Deforest de Lewarde mandat de vendre un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 6].



Par son intermédiaire, un compromis de vente a été signé le 23 septembre 2019 entre ladite fondation et M. [C] [I] au prix de 430 000 euros, sans condition suspensive d'obtention d'un prêt au profit de l'acquéreur, stipulant la réitération de la vente par acte authentique le 20 novembre 2019 et des frais de négociation, se montant à 25'000'euros, à la charge du vendeur. 



M. [I], ne s'étant pas présenté à la date prévue chez le notaire chargé d'établir l'acte de vente, a été mis en demeure d'honorer un autre rendez-vous qui a néanmoins été reporté à sa demande.



Le 22 janvier 2020, il a refusé de signer l'acte authentique au motif qu'il n'avait pas obtenu le financement sur lequel il comptait mais a sollicité et obtenu un délai supplémentaire de 60 jours et, aux termes d'un « procès-verbal de carence'» alors rédigé par le notaire et signé par les parties, s'est engagé à transmettre audit notaire :

- un accord de prêt avant le 28 février 2020,

- une offre de prêt définitive au plus tard le 31 mars 2020,

la vente devant en tout état de cause être régularisée au plus tard le 15 avril 2020.

 Il a en outre été inséré dans ledit procès-verbal la clause suivante :

« L'acquéreur déclare que le vendeur pourra, si bon lui semble, considérer le compromis caduque et se considérer délié de tout engagement vis-à-vis de l'acquéreur au cas où l'une de ces conditions ne serait pas réalisée aux dates sus-indiquées.

L'acquéreur sera alors redevable envers le vendeur de la clause pénale fixée à 10 % du prix de vente, soit 43'000 euros suivant le compromis régularisé entre eux, et de la commission d'agence envers l'agence Brick Immo d'un montant de 25'000 euros toutes taxes comprises'».



L'acquéreur n'a pas respecté ses engagements et la vente ne s'est pas faite.



Par jugement réputé contradictoire du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Douai, saisi par la société Brick Immo, a condamné M. [I] à payer à celle-ci la somme de 25 000 euros au titre de sa commission d'agence outre 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



M. [I] a interjeté appel de cette décision et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 13 mai 2022, demande à la cour, au visa des articles 1329 à 1335 (sans mention de code), de l'infirmer et, statuant à nouveau, de débouter la société intimée de l'ensemble de ses demandes et de la condamner, outre aux dépens, à lui verser la somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses dernières conclusions remises le 3 novembre 2022, la société Brick Immo demande pour sa part à la cour, à titre principal, au visa des articles 1103, 1217 et 1221 du code civil, des articles 1205 et 1206 du même code et, à titre subsidiaire, de l'article 1240 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter l'appelant de ses demandes et de le condamner aux dépens ainsi qu'à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute notamment qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

La société Brick Immo ne peut valablement fonder sa demande de condamnation de M.'[I] à lui payer sa commission sur ces textes et les articles 1217 et 1221 du même code, qui traitent respectivement des sanctions de l'inexécution du contrat et de l'exécution forcée en nature de celui-ci, dès lors qu'elle n'était pas partie au procès-verbal du 22 janvier 2020 par lequel M. [I] s'est engagé à lui verser la commission de 25'000 euros dans les termes rapportés supra et qu'elle n'est liée à lui par aucun contrat contenant un tel engagement de l'appelant à son profit.



La société Brick Immo invoque subsidiairement les articles 1205 et 1206 du code civil.

Aux termes de l'article 1205, « on peut stipuler pour autrui ; l'un des contractants, le stipulant, peut faire promettre à l'autre, le promettant, d'accomplir une prestation au profit d'un tiers, le bénéficiaire ; ce dernier peut être une personne future mais doit être précisément désigné ou pouvoir être déterminé lors de l'exécution de la promesse'». Selon l'article 1206, le bénéficiaire est investi d'un droit direct à la prestation contre le promettant dès la stipulation.

 Il ne ressort pas du procès-verbal du 22 janvier 2020 que M. [I] ait promis de verser sa commission à l'agence en vertu d'une stipulation de la venderesse, ce qui n'aurait pas de sens dès lors que ladite commission n'était due par cette dernière qu'en cas de réalisation de la vente alors que la promesse de M. [I] se situait dans l'hypothèse de la caducité du compromis. 

L'engagement de M. [I] dont se prévaut l'intimée ne se situe nullement dans le cadre d'une stipulation pour autrui telle que conçue par les articles précités.





Les parties, quoique maladroitement, s'accordent à juste titre sur le fait que l'engagement litigieux de M. [I] ne procède pas d'une novation, telle que la prévoient les articles 1329 et suivants du code civil, par substitution de débiteur, étant observé qu'en vertu de l'article 1330, la novation ne se présume pas et la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et, à nouveau, que l'engagement de M. [I], compte tenu des circonstances dans lesquels il a été pris, n'est pas le même que l'obligation de la fondation Deforest de Lewarde de payer une commission à l'agence une fois la vente réalisée.



En revanche, l'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif à fait perdre celle-ci à l'agent immobilier par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Le compromis de vente vaut vente et M. [I], qui était donc définitivement engagé par la signature de cet acte, a commis une faute en refusant de régulariser l'acte authentique, sans pouvoir se prévaloir utilement de ce qu'il n'avait pas obtenu le financement qu'il escomptait dès lors que la vente n'était pas soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un financement.

Cette faute est aggravée par le fait que, ayant néanmoins sollicité et obtenu un délai supplémentaire et s'étant engagé à fournir une offre de prêt dans ce délai, il ne démontre pas avoir fait la moindre démarche en vue de l'obtention d'une telle offre. 

Il est indifférent que, comme il le fait valoir, la vente de l'immeuble soit postérieurement intervenue entre la fondation Deforest de Lewarde et un acquéreur qu'il aurait présenté, et que la venderesse, en conséquence, ne lui ait pas demandé le paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale dès lors qu'il n'en justifie pas, une lettre du 24 juillet 2020 d'une société Satim à la venderesse contenant offre d'achat au prix demandé étant insuffisante à cet égard, et qu'il ne démontre pas, en toute hypothèse, qu'une telle vente ait été considérée comme conclue dans le cadre du mandat de la société Brick Immo, que celle-ci ait perçu la commission litigieuse et n'ait donc pas subi de préjudice.

Dans ces conditions, M. [I] s'avère responsable de l'échec de la vente et tenu de réparer le préjudice résultant pour l'intimée du défaut de perception de sa commission, égal au montant de celle-ci, de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement, quoique par substitution de motif.



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile.













PAR CES MOTIFS



La cour



confirme le jugement entrepris,



condamne M. [C] [I] aux dépens et au paiement à la société Brick Immo des Hauts de France d'une indemnité de 1 200 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.











Le greffier







Anaïs Millescamps







Le président







Bruno Poupet